律师观点分析
=原告：罗XX，女，
被告：涂xx，男，
第三人：杭州xx大卖场商业有限公司，
原告起诉称：原、被告于2018年3月5日签订《店面转让协议书》，约定被告将位于杭州市xx店铺转让给原告，转让费为人民币347864元。
后双方又于2018年3月6日签订《店面转让补充协议》，约定：1、被告同意以货品5折返货的形式，提前核销35%木柜/亚格力的费用，金额为15000元；
2、原告同意2018年3月5日至2019年3月5日完成72万元的销售额，若未完成需返还被告现金30000元；3、该补充协议是此前签订的《店面转让协议》的组成部分。
前述两协议签订后，原告即足额支付转让款并开始经营。2018年7月，原告收到店铺房屋所有人即第三人的告知函，被告店铺房转租行为未经第三人同意，第三人不认可原告承租人身份，要求原告退出商场。
根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
，因被告未经第三人同意，擅自将店面房转租给原告，而第三人事后对此亦拒绝追认，因此《店面转让协议书》《店面转让补充协议》均系无效合同。
原告亦无法继续经营。为此，原告起诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的《店面转让协议书》《店面转让补充协议》无效；
2、被告返还转让款人民币347864元；3、本案诉讼费由被告承担。
与第三人签署租赁合同的事实。
被告答辩称：原、被告签订的《店面转让协议书》《店面转让补充协议》系双方在自愿基础上所签订的协议，是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形；
因原告拒不与第三人续签租赁合同，才被第三人收回店面房，并不存在如原告陈述的第三人要求原告退场的情形，原告应自行承担所有责任。
被告认为原、被告之间的协议合法、有效，且被告已经履行了合同约定的义务，是原告经营不善，又拒不续签租赁合同，才导致使店面房被收回，过错在于原告，应由其承担所有法律责任。
第三人陈述：在第三人与被告之间的房屋租赁履行期间，第三人并不知道被告转租的事实。第三人与被告明确约定，未经第三人书面同意被告方不得将场地转让给任何人，第三方不认可在租赁合同期间的转租，但租赁合同到期后，第三人是同意原、被告任何一方与第三人签订新的租赁合同。
但至今，原、被告双方没有任何一方与第三人签订书面合同，故第三人要求将商铺清铺处理。
法院认为
被告与第三人之间存在租赁合同关系，被告承租第三人位于杭州市xx店面房，不含装修等，租赁期限至2018年5月31日，且双方约定未经第三人同意原告不得转租该店铺房，否则视为被告违约。
2018年3月5日，原、被告双方签订《店面转让协议书》，被告将从第三人处租来的位于杭州市xx店铺含现被告自行装修、装饰及其他设备和房内全部商品以347864元价值转让给原告，同时原告同意代替被告履行原店面房租赁合同中所有规定的条款，定期交纳租金、水电费及其他各项费用。
2018年3月6日，原、被告签订《店面转让补充协议》作为前述《店面转让协议书》的组成部分。前述两份协议签订之后，原告足额支付了转让款，并展开经营并向第三人交付至2018年6月28日的店面房租金。
在被告与第三人的租赁合同到期之后，原告于2018年7月18日收到第三人续签店面房租赁合同函；2018年7月23日，被告亦向原告送达通知函，要求原告于2018年8月1日前与第三人续签订店面房租赁合同并交纳下一季度租费，但此后，原、被告均未与第三人签订书面的店面房租赁合同，因此第三人要求原告进行清场退铺。
现原告以被告无权处分他人租赁财产，第三人拒绝追认为由起诉至法院，要求判如所请。本案经开庭审理，且经调解，原、被告未能达成调解协议。
法院判定：驳回原告罗XX全部诉讼请求。
本案案件受理费3259元，由原告罗XX负担。
律师点评：
《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
，即未经权利人追认，该合同相对于被处分的权利人无约束效力，并不是指该合同本身无效，无效合同是指《合同法》第五十二条规定的：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三利益；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”情形。
本案原、被告之间签订的《店面转让协议书》、《店面转让补充协议》，其合同内容并不存《合同法》第五十二条规定无效合同情形，其中所涉的店铺房源于第三人，而第三人与被告间的租赁合同约定不得转租，被告违约进行了转租，其最不利的后果是被收回店铺房，最终结果也只能导致原、被告合同的履行不能，并不影响合同的效力，因此被告无权转租，不构成合同无效事由；
而事实上，原、被告签订的两个协议时，原告亦明知店铺房从第三人处承租，并同意履行原被告与第三人之间的租赁合同，而且第三人在与被告的租赁期满时以函通知续办租赁，续办租赁函内容证明原告亦符合续签租赁合同条件，可见在转租期内还是转租期满之时，第三人并未因被告转租而追究被告转租违约责任，并无产生对原告转让协议的履行造成影响，而后期是因原告未续签租赁合同而被清场退铺，这与被告无关。
综上，原告主张协议无效的理由不成立，其诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定。
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