赵XX、左XX等与徐X合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

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律师观点分析原告赵XX、左XX、左XX与被告徐X合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。

后因本案不宜适用简易程序，转为普通程序。本院于2017年5月4日、2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告赵XX及原告赵XX、左XX、左XX的委托代理人谭XX，被告徐X的委托代理人谢XX到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。原告赵XX、左XX、左XX向本院提出诉讼请求：1.判决解除2010年7月18日左XX与徐X签订的合作建房合同；

2.判决徐X支付违约金10万元；3.判决徐X赔偿经济损失20万元；4.由徐X承担本案诉讼费。诉讼中，赵XX、左XX、左XX变更第三项诉讼请求：要求徐X赔偿经济损失73885元，其中房屋恢复重建损失22454元，租金损失51431元；

增加诉讼请求：要求徐X承担鉴定费5000元。事实与理由：2010年7月18日，左XX（赵XX之夫）与徐X签订合作建房合同，约定左XX提供位于京山县××××土地134.5平方米（属国有划拨建设用地）与徐X合作建房，建房的各种手续和费用由徐X负责。

竣工后左XX任选一套住房和最东边的门面一间。该协议约定各项建房手续办好徐X才能拆除原有房屋施工，八个月竣工，如一方违约，应支付另一方违约金10万元。

协议签订后，徐X在没有办理好建设规划许可证的情况下拆除原有房屋后开始基础施工。因没有办理建房手续被建设部门责令停止施工至今。

左XX于2014年因病去世。为此，赵XX、左XX、左XX具状起诉，要求判如所请。被告徐X辩称，1.徐X与左XX于2010年7月18日签订的建房协议书应为无效合同。

2.因建房协议书本身为无效合同，三原告不能承继该合同的权利义务，更不能主张人民法院判决解除该合同。3.徐X对原告方的经济损失不存在任何过错责任，不应由徐X承担赔偿责任。

4.建房协议书自始无效，徐X不存在违约，不应支付违约金。5.本案已超过二年的诉讼时效，人民法院应当判决驳回原告的起诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于徐X拆除案涉房屋是否给三原告造成损失的事实。赵XX、左XX、左XX认为徐X拆除房屋造成的经济损失为73885元，其中房屋恢复重建损失22454元，租金损失51431元，并提供湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的鄂循价鉴（京山）［2017］第130号、第131号价格评估报告予以证实。

徐X对鄂循价鉴（京山）［2017］第130号价格评估报告中认定案涉房屋2011年1月至2017年5月的租金损失32514元有异议，认为租金损失为间接损失，且该报告明确说明没有考虑维修费用和装修价格，实际上该房屋当时是危房，达不到出租的条件；

对鄂循价鉴（京山）［2017］第131号价格评估报告认定案涉房屋的闲屋在基准日的恢复重建损失为10010元，在2011年1月至2017年5月的租金损失为18917元有异议，认为没有通过法院进行委托，案涉房屋已灭失，鉴定依据不足。

本院认为，徐X认可案涉房屋拆除之前是“租给别人住的”，因此租金损失当然存在；徐X陈述“我要去帮忙去搞危房鉴定，找县领导签字”，由此可见危房鉴定应为徐X与左XX建房需要，徐X并未提供其他证据佐证案涉房屋达不到出租条件，对此应当承担不利后果。

赵XX提交的国有土地使用权证显示案涉房屋的宗地面积为134.5㎡，建筑面积为108.28㎡，鄂循价鉴（京山）［2017］第130号价格评估报告仅对案涉房屋中的68㎡进行鉴定，由此可见，案涉房屋存在赵XX诉称的闲屋，与赵XX提供的其他证据能够形成完整的证据链，故本院对上述二份价格评估报告予以采信。

2.关于建房协议书签订后徐X支付左XX和赵XX拆迁费数额的事实。诉讼中，赵XX陈述“我们约定的是2.5万元，但是被告徐X给了1万”，徐X则陈述“协议签订之后是两天还是三天之后，当时左XX和赵XX都在场，给了他们两万元现金，当时说的是拆迁费”，因徐X未举证证明其支付拆迁费的数额，应当承担相关不利后果，拆迁费的数额应以赵XX自认的1万元为准，本院对该事实予以采信。

根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：赵XX与左XX系夫妻关系。左XX系京山县新XX一块面积为134.5㎡宗地的土地使用权人，使用权类型为划拨。

2010年7月18日，徐X作为甲方、左XX作为乙方，双方签订建房协议书，约定甲方提供134.5㎡老宅基地一块，乙方负责办理各级各项手续和各种费用（包括施工前、中、后以及甲所属房屋的产权证费用和契税、营业税等皆由乙支付），甲不和任何经济开支发生往来。

竣工后，甲X选一套住房和最东门面一个。开工前，乙先付壹万伍仟元补偿金和壹万元产权保证金给甲，资金到位，双方签字，合同生效。

各项手续确实到位，方可施工拆房。本合同生效后，如乙方违约，则支付另一方违约金拾万元。协议另对其他内容进行了约定。

上述协议签订后，徐X向左XX、赵XX支付1万元拆迁费。此后，徐X拆除案涉房屋准备建房，但因建房手续不齐全，至今未建成。

案涉房屋拆除之前的用途为出租。诉讼中，赵XX、左XX、左XX申请对案涉房屋拆除后恢复重建的损失和2011年1月至2017年5月的租金损失进行鉴定。

2017年7月26日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司依本院委托作出鄂循价鉴（京山）［2017］第130号价格评估报告，认定案涉房屋在基准日的恢复重建损失价格为12444元，在委托鉴定评估期间的租金损失为32514元。

2017年11月6日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司依湖北京源律师事务所的委托作出鄂循价鉴（京山）［2017］第131号价格评估报告认定案涉房屋的闲屋在基准日的恢复重建损失为10010元，在2011年1月至2017年5月的租金损失为18917元。

另查明，左XX于2014年去世，左XX系左XX之女，左XX系左XX之子。徐X没有房地产开发经营资质。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款的规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定双方签订的合作开发房地产合同无效。

结合本案实际，左XX与徐X之间签订的建房协议书因其均不具备房地产开发经营的资质，故该建房协议书应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除，故本院对赵XX、左XX、左XX要求解除建房协议书的请求不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案中，左XX与徐X签订建房协议书后，左XX从徐X处取得的拆迁费1万元应当予以返还；

徐X在案涉房屋的宗地上进行了地基工程，徐X仅对此申请鉴定，但未在指定时间内缴纳鉴定费用，本院对此部分不作处理；案涉房屋被徐X拆除，已无法向左XX返还，徐X需赔偿左XX因此所受到的损失。

对于合同无效，左XX与徐X均有过错，但因徐X并未取得相关的建房手续即拆除左XX的房屋，徐X过错大于左XX，故本院酌定徐X对左XX所受到的损失承担70%的责任，余下的30%由左XX承担。

徐X仅对案涉房屋恢复重建的损失和租金损失提出异议，但未提供证据予以证明，应当承担相关不利后果。据此，案涉房屋（含闲屋）恢复重建损失和租金损失共为73885元，徐X赔偿左XX51719.5元，余下部分由左XX承担。

综上所述，徐X应赔偿左XX的房屋损失为41719.5元（51719.5元-1万元）。因合同无效，合同约定的违约金条款亦无效，左XX无权要求徐X支付违约金。

赵XX、左XX、左XX系左XX第一顺位的继承人，对案涉房屋享有继承权，其诉讼主体适格，有权要求徐X赔偿上述房屋损失。

因案涉房屋至今仍处于拆除状态，本案并未超过法律规定的诉讼时效。关于5000元鉴定费，因赵XX、左XX、左XX有义务举证证明其损失，故本院酌定由徐X承担70%的鉴定费，即徐X向赵XX、左XX、左XX支付鉴定费3500元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐X自本判决生效之日起五日内赔偿赵XX、左XX、左XX房屋损失41719.5元，并支付鉴定费用3500元；

二、驳回赵XX、左XX、左XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3800元，由赵XX、左XX、左XX负担800元，徐X负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

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