律师观点分析 上诉人尹X因与被上诉人海门市粮食局三厂粮食管理所（以下简称三厂粮管所）、茅XX房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2018）苏0684民初881号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹X上诉请求：撤销一审判决,依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.尹X与茅XX共同承租案涉房屋，尹X并非次承租人。一审仅凭租赁合同没有尹X的签字就认为尹X为次承租人与事实不符。
2.茅XX搬离租赁场地后，实际仍与尹X共同承租案涉房屋，一审仅要求尹X承担租赁费用，与事实不符。3.尹X和茅XX将案涉房屋转租给他人，三厂粮管所曾表示只要这些用户搬离，就不再要他们支付租金，但其却将免交的租金让尹X承担，于法无据。
二、一审庭审中，尹X口头申请原粮管所所长出庭说明情况，一审法院没有同意，不利于查清事实。三厂粮管所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
茅XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。三厂粮管所向一审法院起诉请求：1.要求茅XX及尹X返还租赁三厂粮管所坐落于常乐镇原平山XX的房屋、场地；
2、要求茅XX及尹X支付租金损失15万元（自2015年1月1日起计算至2017年12月31日，要求计算至实际返还之日）。
一审法院认定事实：2012年12月20日，三厂粮管所与茅XX订立租赁合同一份，约定粮管所将其常乐镇原平山XX部分房屋租赁给茅XX，租赁范围为“除营业楼二楼以外”，租赁期限为2年（自2013年1月1日至2014年12月31日），年租金5万元。
租金交付方式为第一年租金在订立合同后当日交清，以后租金在每年1月1日前交清。合同订立后，茅XX交纳了2013年租金5万元，同时缴纳了保证金2万元。
2013年11月29日，三厂粮管所向茅XX发出书面通知一份，内容为“茅XX：根据政府规划建设要求，对原平山XX进行整体出让，请你接本通知后，迅速落实有关搬迁事项，确保在2014年春节前将租用的所有库房场地（包括附房）全部腾空”。
2015年3月31日，三厂粮管所再次向茅XX发出书面通知一份，内容为“茅XX：关于你租赁的我所位于常乐镇原平山XX的房屋、场地，其租赁期限至2014年12月31日，时至今日，你继续使用租赁物，现通知你，本所即日起正式与你解除合同，并请你在接到本通知之日起五日内，将租赁物腾空交还本所，并结清所欠租金”。
2015年4月16日，三厂粮管所诉讼来院，要求与茅XX解除合同，支付2014年租金5万元。海门市人民法院于7月13日作出一审判决，解除了三厂粮管所与茅XX订立的租赁合同，由茅XX支付2014年租金5万元，已交纳保证金2万元在履行时予以抵扣。
双方均未提出上诉。一审另查明，2012年三厂粮管所与茅XX订立租赁合同的租赁范围主要有：3幢仓库房，1幢楼房（即南侧营业楼，底层门市属于租赁范围，二楼以上系职工宿舍，不属租赁范围），紧靠公路平房一排。
在茅XX与粮管所订立租赁合同后，茅XX将部分房屋、场地转租给尹X使用，2014年起茅XX即不在租赁房屋从事经营活动。
2015年起，粮管所将北侧仓库房（第3幢）、楼房（营业楼）底层门市交由他人使用，尹X也不再使用。现尹X占有使用的房屋、场地主要为：（由南向北）第一幢仓库房和第二幢仓库房之间的场地，第二幢仓库房北侧的场地，第二幢仓库房东侧的场地，第二幢仓库房的西边部分，紧靠公路平房三间，场地主要用于堆放黄砂、石子，第二幢仓库房北侧场地主要用于混凝土搅拌车作业。
一审法院认为，三厂粮管所与茅XX订立的租赁合同法院已依法判决解除，茅XX已搬离了租赁场地，现三厂粮管所要求茅XX返还租赁房屋、赔偿租金损失无事实依据，不予支持；
茅XX将房屋、场地租下后，将部分房屋、场地转租给尹X使用，三厂粮管所对此也未提出异议，故尹X属于次承租人。现三厂粮管所与茅XX订立的租赁合同早已到期，且法院已判决解除租赁合同，故尹X继续占用租赁房屋、场地无合法依据，依法予以返还。
关于三厂粮管所主张的租金损失，因租赁合同已到期，故应为房屋及场地使用费。关于使用费的标准，考虑案涉南侧营业楼底层门面的租金自2015年起已由三厂粮管所收取，第三幢（最北侧）仓库房尹X自2015年起也未使用，在第三幢仓库房东侧部分场地也由他人另行建造了车间，且案涉房屋破旧，紧靠公路的平房大部分已空置，参考原租金标准，同时鉴于近年来房屋、场地租金上涨因素，故酌情认定房屋、场地使用费的标准为每年25000元。
至于尹X提出的损失，因法院判决解除三厂粮管所与茅XX租赁合同时，租赁合同已到期，尹X又未提出反诉，故法院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、尹X返还海门市粮食局三厂粮食管理所坐落于海门市原平山XX的房屋、场地。
二、尹X支付海门市粮食局三厂粮食管理所占用房屋、场地使用费（自2015年1月1日起，至实际腾出房屋、场地止，按年使用费25000元的标准计算）。
上述一、二项，由尹X于判决生效后三十日内履行完毕。三、驳回海门市粮食局三厂粮食管理所的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由海门市粮食局三厂粮食管理所负担1650元，尹X负担1650元。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，尹X在一审中对其使用场地和房屋情况并无异议，其目前占用场地和房屋没有合法依据，三厂粮管所可要求尹X返还。
尹X还应承担占用期间的使用费。尹X认为三厂粮管所免除租金，但其并未能提供证据，对尹X该上诉理由不予支持。当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出，并经人民法院通知。
尹X在一审庭审中申请，不符合申请证人出庭作证的规定。综上，上诉人尹X的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人尹X负担。
本判决为终审判决。
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