汪X、张X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析上诉人**因与被上诉人张X、原审第三人成都XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1465号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判支持**的一审诉讼请求；

3.一审、二审诉讼费用由张X承担。事实与理由：一、**撤销权除斥期间的起算点应当为**确定张X存在欺诈的事实之日，一审法院认定除斥期间的起算时点为了解张X不符合贷款政策的2017年5月10日，认定事实、适用法律均存在错误。

根据《合同法》规定，具体的“撤销事由”指向的是“张X的欺诈行为”，也即是**获得张X家庭住房资料之日起起算，2018年3月。

**从张X本人处了解到张X不符合贷款政策，并不意味着必然知道或者应当知道“张X的欺诈行为”。二、张X在签订《房屋买卖合同》当时已经构成了欺诈，且最终未能按照合同约定履行付款义务，**有权撤销《房屋买卖合同》，原审法院判决驳回**的诉讼请求，认定事实、适用法律错误。

1.张X的行为已经构成欺诈，且导致**的意思表示不真实，**有权撤销《房屋买卖合同》；2.从合同履行的角度而言，张X的欺诈行为，不仅导致最终未能按照合同约定的按揭贷款方式支付购房款，也未按照合同约定的“贷款不能”的补救措施履行义务，导致**的合同目的不能实现，从这一角度，**的“撤销合同”权利应当得到法院的尊重和保护；

3.本案中，XX公司的欺诈行为对合同的撤销也非常重要，一审法院没有对此事实进行审理，本案正是基于XX公司利用了**的信任，并虚假承诺承担连带责任，才导致**陷入错误判断，同意将房卖给张X，否则**将选择其他买家和中介；

4.一审判决以合同约定有继续履行合同的方式为由，认定未致使**的利益受损，并对**要求撤销合同的诉讼请求不予支持，从事实认定和法律适用上，均存在根本性错误。

三、**的诉请为撤销案涉合同，法院审理时应对**诉请的事实与理由是否充分进行审查。四、四川省相关政府部门出台限购政策为2017年4月13日，本合同于2017年4月28日签署，且有证据证明XX公司对此明知。

张X辩称：一、**与张X因房屋买卖合同纠纷已经青羊区人民法院和成都市中级人民法院一审、二审判决生效，因**在原青羊区人民法院判决其败诉之后，在二审过程中又以撤销合同为由在青羊区人民法院提起诉讼，其目的在于阻碍原一审、二审审判行为，以达到不向张X出售房屋的目的，本次诉讼其性质属于恶意诉讼；

二、在青羊区人民法院（2018）川0105民初823号和成都市中级人民法院（2018）川01民终15758号诉讼中**已对双方的合同提出了解除合同的反诉请求，**在二审尚未审决之前又另外在金牛区人民法院提起撤销合同之诉，两个诉讼请求本就不能并存，而且成都市中级人民法院（2018）川01民终15758号民事判决已经生效，判决双方买卖合同有效、继续履行，**应当交付房产，张X在**交付房产办理过户之后支付其尾款，双方权利义务已经明确且已生效；

三、本案并非单纯的诉讼行为，代理人认为**作为执业律师对诉讼诚信原则，对民事诉讼法的规定深切知晓，其采取这种行为背后的原因在于其所出售房产因房地产市场价格上涨，其试图通过涨价遭到张X拒绝并要求继续履行合同采取的一系列不诚信的、表面上合法的行为试图达成背后不正当目的。

因此本次诉讼本身就不存在任何意义，而且也应当驳回**的诉讼请求，同时对其不诚信诉讼的行为应予以惩戒。**上诉请求中将本案的焦点故意引导至所谓撤销权的行使，其实是误导本案的审理走向，因本案根本不涉及是否存在欺诈及是否存在撤销的情形。

XX公司陈述：XX公司方意见与张X的意见一致。**一审诉讼请求：1.撤销**与张X于2017年4月28日签订的《不动产买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》；

2.判令张X赔偿**损失199333.33元（自2017年6月28日起，以230万元为基数按年息6%的标准计算）；

3.一审诉讼费用由张X承担。一审法院审理查明：2017年4月28日，**与张X及XX公司签订《不动产买卖合同》，主要约定：**将位于温江区房屋出卖给张X，成交价为人民币XXX元；

张X在签订合同的同时支付**购房定金300000元，首付款800000元在房屋过户前一次性支付**；尾款XXX元以向银行贷款的形式支付，即由张X的贷款银行按照正常放款流程直接划付给**所指定的收款账户；

该不动产已设定抵押，**承诺在2017年5月27日前办理完成该不动产的他项权证的注销；张X需以向银行贷款的形式支付**房款的，双方须在2017年5月10日前准备办理贷款所需的相关资料，本人前往相关银行或相关机构签订签订贷款合同；

甲乙双方应在银行贷款审批通过之日起的三个工作日内前往不动产所在地的房管部门办理不动产的交易过户手续；银行贷款审批后须由**看到认可后前往房管部门办理过户手续；

**未按照合同约定期限将房产交付或过户给张X，每逾期一日，**应向张X支付该不动产成交价0.19%的违约金；双方任何一方有违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金，并遵守双倍定金法则。

同日，三方签订《房屋买卖合同补充协议》，其中第二条“房款支付”约定：张X代替**银行结按，**承诺金额在500000元以内，该款项最终在总房款中结算；

首付款金额为XXX元，在**递件完成当日支付给**，如银行实际贷款金额不足时，则由张X补足差额到总金额为XXX元；

三方同意在**成功递件之日起三十日内**应当收到尾款，尾款可以由贷款银行支付给**，如果**未能收够尾款，张X可以同意在十日内以现金方式支付给**。

如果逾期，则每逾期一日，承担本协议总金额千分之三的损害赔偿金，逾期十五日，则**有权选择要求继续履行合同或者单方解除本协议，要求张X返还标的房屋同时不再退还张X的定金，解除自通知张X之日生效；

XX公司承诺如果从**递交过户资料之日起三十日内如果**还没有收到足额尾款，则**有权选择由张X承担责任或者由XX公司支付全部尾款，但**在收到张X尾款后应将尾款补偿给XX公司；

第三条“房屋交易过程”约定：1.签署协议；2.申请购房贷款；3.还款解押；4.房屋过户；5.房屋抵押贷款；6.结清尾款；

7.房屋交付，在**收到本次交易全部款项之日起交付房屋；第五条“特别约定”约定：三方同意张X和XX公司对自己贷款条件已经有合理预估，如果在本协议履行过程中非**原因导致无法获得银行贷款时，张X和XX公司同意在十五日内以现金方式支付尾款；

三方同意本协议及主合同中涉及的邮寄送达地址如下：xx公司：温江区地产；本协议作为原合同的补充协议，如有内容和主合同冲突，以本协议内容为准。

2017年7月7日，张X向温江区人民法院起诉要求**履行《不动产买卖合同》义务，交付房屋及办理产权过户并支付违约金。

后**提出管辖权异议，温江区人民法院将案件移送青羊区人民法院审理。诉讼中，**提起反诉要求张X及XX公司支付合同约定损害赔偿XXX元，定金30000元不再退还。

2018年6月11日，青羊区人民法院作出（2018）川0105民初823号民事判决，判决：一、**于一审判决发生法律效力之日起十日内配合张X办理案涉房屋过户递件手续，张X向**支付房屋尾款XXX元；

**交付房屋并向张X支付违约金6000元，驳回张X的其余本诉诉讼请求，驳回**的全部反诉诉讼请求。后**不服向成都市中级人民法院提起上诉，上诉状中载明**在2017年5月10日了解到张X不符合贷款政策，且得到张X的亲口承认，此案正在上诉审理中。

一审法院认定上述事实有《不动产买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、微信聊天记录、民事判决书及上诉状、庭审笔录在卷佐证，一审法院予以确认。

一审法院认为，**、张X及XX公司于2017年4月28日签订的《不动产买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按上述协议享有权利及履行义务。

根据一审庭审查明的情况，2017年7月7日，张X向温江区人民法院起诉要求**履行过户义务并支付违约金，后**提出管辖权异议后移送青羊区人民法院，**对青羊区人民法院作出的民事判决书不服，提出上诉，**的上诉状中载明2017年5月10日**了解到张X不符合贷款政策，且张X予以认可，即**在2017年5月10日已经知道张X不符合贷款政策，由此应当视为撤销权的除斥期开始，但**至2019年1月14日以签订合同时张X未告知其不能通过贷款为由，才向一审法院提起撤销权诉讼，已经超过一年期限，依据《中华人民共和国合同法》第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”

该期限属于除斥期间，不能中断、中止、延长，期限届满后，撤销权消灭；故**请求撤销合同及补充协议的请求，一审法院不予支持。

本案中，张X申请贷款虽不符合当时的贷款政策规定，确有隐瞒行为，但该行为并不导致合同及补充协议的必然撤销。根据《房屋买卖合同补充协议》关于“首付款金额为XXX元，在**递件完成当日支付给**，如银行实际贷款金额不足时，则由张X补足差额到总金额为XXX；

三方同意在**成功递件之日起三十日内**应当收到尾款，尾款可以由贷款银行支付给**，如果**未能收够尾款，张X可以同意在十日内以现金方式支付给**”的约定，张X即使不能从银行成功贷款，在**不能通过银行收取购房余款的情况下，由张X一次性补足支付尾款也是继续履行合同的方式，未致使**的权益受损，**提供的证据不足以支持其观点，故请求撤销2017年4月28日**与张X签订的《不动产买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》及赔偿损失等诉讼请求，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十五条，判决：驳回**的全部诉讼请求。

一审案件受理费4287元，减半收取2143.50元，由**负担。二审中，**提交证据**与王X之间的微信、短信聊天记录，拟证明王X提出了优惠条件，在同等中介中使**选择了王X所在的中介机构，并在该过程中隐瞒了张X限贷的事实，在知晓张X限贷之后还伪造了相应的贷款资料欺诈**。

张X明知其限贷还向**隐瞒。张X经质证认为**所提交的证据在青羊区人民法院（2018）川0105民初823号和成都市中级人民法院（2018）川01民终15758号案件中均已经全部提交并质证。

在双方交易过程中所发生的事实在青羊区人民法院（2018）川0105民初823号民事判决已有明确的事实认定。2017年双方签订合同至今，**收取了张X800000元现款，但收取800000元之后**一直不配合办理过户，也不提起反馈才导致张X提起诉讼，所以根本就不存在欺诈，也不存在除斥期间的问题，双方的权利义务已有生效判决进行认定。

XX公司经质证认为以青羊区人民法院（2018）川0105民初823号判决和成都市中级人民法院（2018）川01民终15758号判决认定的事实为准。

张X提交证据青羊区人民法院（2018）川0105民初823号和成都市中级人民法院（2018）川01民终15758号判决拟证明双方的房屋买卖已经有生效文书。

**经质证认为该证据真实性、合法性没有异议，但不认可关联性，本案是合同效力待定的情况，这是完全不同的诉讼，就张X举示的两份判决书不能证明张X想要证明的观点。

XX公司对该证据无异议。本院对**提交的聊天记录真实性予以确认，证明目的结合查明事实综合予以评判。对张X提交的青羊区人民法院（2018）川0105民初823号和成都市中级人民法院（2018）川01民终15758号判决书真实性、合法性予以确认。

经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。本院认为，**、张X及XX公司签订的《不动产买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效。

现**主张张X在签订合同时未告知其不能通过贷款，存在欺诈的行为，要求撤销签订的《不动产买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，根据查明的事实，**于2017年5月10日知晓张X不合符贷款政策，依据《中华人民共和国合同法》第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”的规定，**最迟应于2018年5月10日前起诉，一审法院认定**于2019年1月14日提起的撤销权之诉已过除斥期间并无不当，本院予以维持。

对于**要求赔偿损失的主张，因**出售房屋的目的就是获取对应的价款，根据《不动产买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的约定，即便张X不能从银行获取贷款，张X也应当通过现金方式补足购房款，因此**的收取购房款的权益并不会因张X未获取银行贷款而受损，一审判决驳回**的诉讼请求并无不当，本院予以维持。

综上，**的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4287元，由**负担。本判决为终审判决。