钟XX、陈XX物业服务合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析上诉人钟XX、陈XX因与被上诉人广州XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初6571号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟XX、陈XX上诉请求：1.撤销一审判决，驳回XX公司的全部诉讼请求；

2.XX公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：（一）《前期物业服务合同》是XX公司单方拟定的格式条款、无效条款，钟XX、陈XX签订时不能做任何修改，且在签署时未能全面阅读和理解合同条款，XX公司也没有指引钟XX、陈XX注意，且合同约定的物业费标准远高于前期物业服务收费政府指导价，明显加重了钟XX、陈XX的责任，XX公司无权依据该合同向钟XX、陈XX主张权利，一审法院直接依据该合同判决钟XX、陈XX需支付物业管理费及违约金，明显是认定事实不清。

（二）XX公司和钟XX、陈XX签订《前期物业服务合同》时并未按照规定进行公开招投标程序，且XX公司主张的每月4.5元/平方米的物业服务费标准未经物价局的核定，XX公司也没有提供证据证明其为案涉小区提供了与物业费标准相符的物业服务内容，故无权依据《前期物业服务合同》约定的标准向钟XX、陈XX主张物业管理费，一审法院却没有查明该部分事实，且钟XX、陈XX收楼后一直没有在涉案房屋居住，从未享受过XX公司所主张的服务。

XX公司未就超出《广州市住宅物业服务费收费参考标准》规定的一级服务内容的物业服务进行公示或告知钟XX、陈XX，也未就其提供了高于2.8元/平方米/月的服务标准进行举证，其无权依据《前期物业服务合同》约定的标准向钟XX、陈XX主张物业费。

（三）一审法院在没有查清钟XX、陈XX欠费原因的情况下，直接依据《前期物业服务合同》的约定判决钟XX、陈XX需支付违约金，对钟XX、陈XX明显不公，且违约金标准过高，就算钟XX、陈XX应承担违约责任，违约金标准也应当下调。

（四）钟XX、陈XX从来没有在案涉房屋居住过，一审法院判决钟XX、陈XX支付垃圾处理费也极其不合理。XX公司二审答辩称，不同意钟XX、陈XX的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

（一）《前期物业管理服务合同》是钟XX、陈XX与XX公司真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方均应依照该合同执行，一审法院据此判决钟XX、陈XX支付物业服务费以及违约金依法有据。

根据一审法院查明的事实，涉案物业服务合同的内容已经在销售期间进行公示，公示的物业服务内容与钟XX、陈XX签署的物业服务合同内容一致，钟XX、陈XX在签署物业服务合同的时候，对其内容并没有提出任何异议，其二人作为完全民事行为能力人，以合同内容繁多，在签署合同的时候未能全面阅读合同条款为由否定合同相关条款的效力，欠缺理据。

钟XX、陈XX提及的相关文件只是地方的文件，政府的文件不能作为本案认定《前期物业管理服务合同》无效的依据。另外，根据XX公司提供的二审新证据认购书可以显示，XX公司已在钟XX、陈XX购买涉案房屋前指引其对所有的合同文件进行阅读，并对相关条款作出了合理的解释和说明，钟XX、陈XX也确认已全面了解包括物业服务合同在内的全部内容，因此双方签署的合同是合法有效的，双方应该遵守执行。

（二）钟XX、陈XX提及《物业管理条例》第二十四条，建设单位应该通过招投标的方式选定物业服务企业，该二十四条只是管理性规定，并非效力性强制性规定，另外根据《物业管理条例》第五十六条规定，并没有说违反二十四条的相关规定无效，也只是应交由行政机关处理，再次印证了该条款并非效力性强制性条款。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于前期物业服务合同无效的情形中没有未通过招投标方式选定物业服务企业的情形。

再有，XX公司自2015年就已经对涉案小区提供物业服务，并按照合同的约定履行了相关义务，且履行义务的质量与合同的物业服务费标准是相符的，钟XX、陈XX从来没有提出过XX公司提供的服务质量不符合合同约定，更没有提供任何证据证明XX公司提供的物业服务不符合合同约定，因此钟XX、陈XX应按照合同约定的标准向XX公司支付物业服务费及相关费用。

（三）一审法院判决钟XX、陈XX支付违约金依据充分，XX公司已经依照约定履行了合同义务，钟XX、陈XX也应该依照约定足额、及时支付相关费用的义务，否则属于恶意欠费，依法应当承担相关违约责任。

基于XX公司就调整物业服务费标准征询业主意见是依据部分业主的要求，调整物业服务费标准在通过双过半业主表决之前不影响双方之前已经按照合同约定的4.5元/平方米/月标准履行合同。

（四）钟XX、陈XX是否入住涉案房屋均不影响其依照约定支付物业服务费以及垃圾费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定提供物业服务的，业主以未享受服务或无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，XX公司已经为小区提供了包括垃圾清运等相关物业服务，在一审也提交了证据证明了向相关部门交付了垃圾收集运输费，而且根据广州市相关规定，XX公司有权每月向每户业主收取5元的费用，所以，钟XX、陈XX即使没有入住涉案房屋，也应该向XX公司支付相关的费用。

XX公司向一审法院起诉请求：1.钟XX、陈XX支付欠缴的物业服务费13125.1元（从2017年9月至2018年12月，每月按4元/平方米*258.7468平方米标准计算）以及由此产生的违约金（每天按欠费金额的1‰计算，自2017年9月5日起计至实际清缴之日止）；

2.钟XX、陈XX支付欠缴的垃圾处理费80元（2017年9月至2018年12月）；3.钟XX、陈XX承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：钟XX、陈XX原是广州市海珠区杨青XX**号***房的所有权人，该房屋建筑面积为185.1275平方米。

2016年7月2日，XX公司与钟XX、陈XX签订一份《前期物业管理服务合同》，约定XX公司为钟XX、陈XX位于广州市海珠区杨青XX**号***房提供前期物业管理，管理服务期限以小区成立业主委员会后，且业主委员会按法定程序选聘物业公司并与之签订的物业管理服务合同生效之日止；

（第六条）物业管理服务费用……2.根据本物业管理区域双方约定物业服务费用标准按中建筑面积计算为人民币4.5元/月每平方米；

（第七条）物业服务管理费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务管理费用；（第十条）钟XX、陈XX违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，XX公司有权要求钟XX、陈XX按应交未交金额的每日1‰向XX公司交纳违约金，如两个月未交水、电费、管理费，经催收仍不交付的，物业管理公司可依法向人民法院起诉依法追缴；

（第十一条）根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用邮寄、传真、当面送交或在小区合理位置公告通知内容等方式传递。

若无特别约定的，在合同中约定的钟XX、陈XX物业地址为钟XX、陈XX为宜的接收送达地址（通讯地址）；等。一审庭审中，XX公司与钟XX、陈XX确认涉案房屋所在的小区由XX公司提供物业服务，同时没有成立业主委员会，根据物业服务协议钟XX、陈XX每月应交的物业服务管理费为833.07元，钟XX、陈XX从2017年9月开始未缴纳物业服务管理费，如按照《前期物业管理服务合同》约定，直至2018年12月钟XX、陈XX所欠的物业服务管理费为13125.1元，此段期间所欠缴的垃圾费为80元。

XX公司于2019年1月28日通过中国XX特快专递向钟XX、陈XX所在的广州市海珠区杨青XX**号***房邮寄了《关于缴纳物业管理费及其他费用的通知》，向钟XX、陈XX催交本案相关费用，钟XX、陈XX对该证据真实性予以认可，但内容不予认可，并认为钟XX、陈XX收楼后一直没有在涉案房屋居住，没有收到该通知。

一审法院认为：XX公司和钟XX、陈XX于2004年7月25日签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对XX公司和钟XX、陈XX均有约束力。

对于钟XX、陈XX抗辩主张的上述《前期物业管理服务协议》关于物管费约定部分属于格式条款加重了钟XX、陈XX的责任且违反了地方性文件规定的收费标准的诉讼理由，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，同时钟XX、陈XX主张的调价方案没有经过全体业主双过半通过的诉讼理由，钟XX、陈XX并未提供相应的证据证明，故对钟XX、陈XX的上述抗辩理由，没有法律及事实依据，一审法院不予采信。

现XX公司已经为钟XX、陈XX提供了物业管理服务，XX公司要求钟XX、陈XX向其支付从2017年9月6日至2018年12月5日期间的物业管理费13125.1元（按4.5元/平方米/月的标准），以及从2017年9月至2018年12月的垃圾处理费80元，钟XX、陈XX对上述金额计算结果并无异议，XX公司主张合法有理，一审法院予以支持。

根据《前期物业管理服务合同》第七条及第十条的约定，钟XX、陈XX应在当月5日前支付物业管理费，如钟XX、陈XX违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，XX公司有权要求钟XX、陈XX按应交未交金额的每日1‰向XX公司交纳违约金。

钟XX、陈XX没有按时支付物业管理费给XX公司，已构成违约，应承担违约责任。XX公司要求钟XX、陈XX以每月欠缴物业管理费为本金，从钟XX、陈XX欠费之日起按欠费每日千分之一的标准支付违约金有理，一审法院予以支持。

但违约金总额以钟XX、陈XX欠缴的物业管理费为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，于2019年7月31日作出如下判决：一、钟XX、陈XX在本判决生效之日起十日内，支付从2017年9月6日至2018年12月5日期间的物业管理费13125.1元及违约金（按每日1‰的标准计付，每月所欠物业管理费的违约金以钟XX、陈XX当月所欠物业管理费为本金，从每月6日起计算至钟XX、陈XX实际清偿之日止，但违约金总额以钟XX、陈XX欠缴的物业管理费为限）给广州XX公司；

二、钟XX、陈XX在本判决生效之日起十日内，支付2017年9月至2018年12月的垃圾处理费80元给广州XX公司。

案件受理费217元由钟XX、陈XX负担。本院二审期间，XX公司向本院提交了：1.报告书，拟证明广州XX公司对涉案小区的上一年度经营情况和调整物业服务费方案进行了审计；

2.《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准计相关事项的公告》，拟证明2019年5月28日至2019年6月27日期间，对涉案小区拟调整物业服务费标准及相关事项进行了公告，公告内容主要包括：涉案小区现行的物业服务费标准为4.5元/平方米/月，因部分业主要求调整物业服务费标准，故拟此征询业主意见；

若经专有部分面积占建筑面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过新的物业服务费收费标准的，则从2019年4月1日起按新的物业服务费收费标准执行并相应的调整服务标准及服务内容；

一并告示了涉案小区物业服务费标准意向征询表内容、涉案小区4.5元/3.2元/平方米/月物业服务费对应服务内容/服务标准对比表、广州XX公司对涉案小区的上一年度经营情况和调价方案进行审计后的报告书等；

3.《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准及相关事项的告知函》及寄件凭据，拟证明就涉案小区拟调整物业服务费标准相关事项书面告知了所在海珠区房屋主管部门，琶洲街道办事处、黄埔北居委会、海珠区价格主管部门等单位，邀请上述单位对上述调整物业服务费事项进行指导；

4.《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准意见征询表决结果的公告》、《江山国际再次拟调整意见征询表决结果统计表》，拟证明涉案小区有投票权的总人数为217人，专有部分总建筑面积为45183.3402平方米；

2019年6月28日至2019年8月27日期间，涉案小区就调整物业服务费事宜征询了全体业主意见，最终同意涉案小区物业服务费标准从2019年4月1日起由4.5元/平方米/月调整为3.2元/月/平方米的148人，占总投票权书的68.20%，占专有总建筑面积的72.8%，符合相关规定的“双过半”业主表决通过。

并将上述表决结果在涉案小区公告栏公告了60日（实际公告期间为2019年9月3日至2019年11月2日），公告期间，对表决结果有异议的业主，可凭身份证查验本人的表决征询意见表；

5.《关于江山国际再次拟调整物业管理费标准意见征询结果的告知函》及寄件凭据，拟证明就涉案小区拟调整物业服务费标准意见征询表决结果书面告知了所在海珠区房屋主管部门，琶洲街道办事处、黄埔北居委会、海珠区价格主管部门等单位，并感谢上述单位对涉案小区调整物业服务费工作的指导、监督；

6.《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准意见征询结果公布的通知》，拟证明经对关于江山国际再次拟调整物业服务费标准意见征询表决结果公告60日，期间无业主提出异议，2019年11月3日在涉案小区张贴公告告知全体业主，涉案小区从2019年4月1日起物业服务费标准按3.2元/月/平方米的标准执行，并该日起按照新的物业服务费标准提供对应物业服务，2019年4月1日之前物业服务费仍按照4.5元/平方米/月标准执行；

7.《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准意见征询表决结果公告的告知函》及寄件凭据，拟证明经对关于江山国际再次拟调整物业服务费标准意见征询表决结果公告60日，且期间无业主提出异议，2019年11月4日书面告知涉案小区所在的海珠区房屋主管部门，琶洲街道办事处、黄埔北居委会、海珠区价格主管部门等单位，涉案小区从2019年4月1日起物业服务费标准按照3.2元/月/平方米的标准执行，并自该日起按新的物业服务费标准提供对应的物业服务，2019年4月1日之前物业服务费标准仍按4.5元/月/平方米标准执行；

8.《江山国际物业服务费标准意见征询表》及江山国际4.5元/3.2元/平方米/月物业服务费对应服务内容及服务标准对比表，拟证明钟XX、陈XX同意涉案小区物业服务费标准自2019年4月1日起由4.5元/平方米/月调整为3.2元/平方米/月，即同意2019年4月1日前涉案小区按4.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，自2019年4月1日起按照3.2元/月/平方米的标准收取物业服务费，并同意若根据表决结果物业服务费标准发生变化的，则涉案小区自2019年4月1日起施行新的物业服务费标准，且自该日起提供对应物业服务。

该收费标准通过双过半业主同意，对钟XX、陈XX有约束力；9.认购书，拟证明涉案房屋的开发商在钟XX、陈XX购买涉案房屋前，已指引钟XX、陈XX对包括涉案《前期物业服务合同》在内的全部文件进行阅读，并对相关条款进行合理的沟通、理解及说明，钟XX、陈XX对全部条款的法律含义已理解。

XX公司质证认为：1.对报告书的真实性、合法性认可，对关联性不认可；2.对《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准计相关事项的公告》的真实性、合法性、关联性均予以认可；

3.对《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准及相关事项的告知函》及寄件凭据的真实性、合法性、关联性不认可；4.对《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准意见征询表决结果的公告》、《江山国际再次拟调整意见征询表决结果统计表》的真实性、合法性、关联性认可；

5.对《关于江山国际再次拟调整物业管理费标准意见征询结果的告知函》及寄件凭据的真实性、合法性认可，对关联性不认可；

6.对《关于江山国际调整物业服务费标准意见征询结果公布的通知》的真实性、合法性和关联性认可；7.对《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准意见征询表决结果公告的告知函》及寄件凭据的真实性、合法性认可，对关联性不认可；

8.对《江山国际物业服务费标准意见征询表》及江山国际4.5元/3.2元/平方米/月物业服务费对应服务内容及服务标准对比表的真实性、合法性和关联性认可；

9.对认购书的真实性、合法性认可，对关联性不认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，钟XX、陈XX、XX公司确认涉案物业所属小区尚未成立业委会，亦未重新选聘物业服务企业。

钟XX、陈XX表示其二人清楚涉案小区就物业服务费标准调整问题向业主征询意见，征询结果确实有进行公告，其二人当时有签字同意将物业服务费标准调整为3.2元/月/平方米。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”

之规定，本案二审的争议焦点在于：一、《前期物业管理服务合同》的效力问题；二、物业服务费标准以及钟XX、陈XX应否支付违约金、垃圾费的问题。

关于《前期物业管理服务合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”

本案中，钟XX、陈XX并无充分证据证明案涉《前期物业服务合同》存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定的应属无效的情形，钟XX、陈XX主张《前期物业管理服务合同》无效依据不足，本院不予支持。

关于物业服务费标准的问题。涉案《前期物业管理服务合同》签订前，广州市物价局、市国土资源和房屋管理局作出的《关于广州市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（穗价[2013]232号）早已公布，钟XX、陈XX亦清楚涉案小区的物业管理方案及收费标准，在此情况下，钟XX、陈XX自愿与XX公司签订《前期物业管理服务合同》再次对物业服务费用标准进行明确约定，表明双方对涉案小区的物业服务费用按照超出政府指导价的标准收取已达成共识，该约定对双方均有约束力。

钟XX、陈XX并无证据证明涉案《前期物业管理服务合同》关于物业管理服务费用标准的约定已被撤销，其二人主张不应按照合同约定标准计付物业管理费，依据不足，本院不予支持。

关于钟XX、陈XX应否支付违约金的问题。钟XX、陈XX未按照合同约定在当月5日前支付物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。

一审法院根据合同约定判令钟XX、陈XX从每月6日起以每月所欠物业管理费为本金，按每日千分之一的标准计付违约金至实际清偿之日止，违约金总额以钟XX、陈XX欠缴的物业管理费为限，并无不当，本院予以维持。

关于垃圾费的问题。《广州市人民政府关于收取城市生活垃圾处理费的通告》（穗府规〔2017〕11号）载明：“……一、城市生活垃圾管理分为清扫、收集、运输和处理等环节。

本市的城市生活垃圾处理费，专项用于生活垃圾的处置，由环境卫生专业服务单位负责收取后上缴至各区财政管理使用，与环境卫生清洁服务费一并收取。

具体收取方式和管理、使用办法由市城市管理委员会另行制定。二、本市城市生活垃圾处理费的收取范围是：本市行政区域内（不含农村地区）机关、企事业单位、个体户、居民户和暂住人员排放的生活垃圾。

征收标准是：居民户每月每户5元，暂住人员每月每人1元，机关、企事业单位、个体户每桶（0.3立方米）6元……”。由此可见，案涉小区每月5元的垃圾费即为政府规定城市生活垃圾处理费，钟XX、陈XX为城市生活垃圾处理费的缴费义务主体。

《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》规定：“垃圾处理费由交费者所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输、监督管理的环境卫生专业服务单位（街道环境卫生管理站或环境卫生监督管理所、区环境卫生管理所、环境卫生运输车队）收取或者委托小区物业管理公司等单位代收”，XX公司作为涉案小区的物业服务企业，现涉案小区的垃圾处理费由该公司代收，XX公司要求缴费义务主体钟XX、陈XX支付欠缴的垃圾费并无不当。

钟XX、陈XX主张其二人无需缴纳垃圾费，依据不足，本院不予支持。综上所述，钟XX、陈XX的上诉请求不能成立，应予驳回；

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费217，由钟XX、陈XX负担。本判决为终审判决。