喻XX、武汉市XX公司粮道街房管所房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鄂01民终995号

上诉人（原审原告）：喻XX，男，1948年12月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。

委托诉讼代理人：王X，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，湖北XX律师。

被上诉人（原审被告）：武汉市XX公司粮道街房管所，住所地武汉市武昌区XX。

法定代表人：吴XX，该房管所所长。

委托诉讼代理人：马XX，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：黄X，湖北XX实习律师。

上诉人喻XX因与被上诉人武汉市XX公司粮道街房管所（以下简称粮道街房管所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初6469号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，审理中本院依法延长审限，现已审理终结。

上诉人喻XX上诉请求：依法撤销原审判决，改判为粮道街房管所向喻XX支付0.25平方米住房面积差价款5000元（暂按20000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）和5.74平方米门面面积差价款172200元（暂按30000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准），或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由粮道街房管所承担。事实与理由：

1、原审判决认定事实错误。原审判决认定喻XX系在确定还建面积为288.26平方米之基础上对超出288.26平方米面积的部分以交纳超面费的方式进行结算系对本案事实认定错误。粮道街房管所确认实际向喻XX还建的产权房屋建筑面积为296.43平方米，并按照该面积计算收取喻XX超面积费。双方的行为对向一致，系在合同履行过程中对原约定的还建面积的变更与补充，现房产证颁发，房产证载明的面积共计290.44平方米，比约定面积少5.99平方米，粮道街房管所系违约，应向喻XX承担违约责任。

2、原审判决适用法律错误。原审判决认定房管所已于2001年至2002年间如约向喻XX交付房屋，履行全部合同义务系适用法律明显错误。

3、原审法院按照超面费860元/平方米的标准，确定房管所应向喻XX退还5.99平方米×860元/平方米＝5151.4元，对喻XX明显不公，严重损害了喻XX的合法权益。喻XX与粮道街房管所在《补充协议》中清楚约定“面积误差依建设部公布的商品房购销合同的示范文本相关规定办理。价格依武汉市房地局最近发布的同等使用功能的商品房价格为标准结算”，故出现面积误差时，粮道街房管所应按照房产证颁发时的商品房价格标准向喻XX支付面积差价款。《补充协议》对于面积误差和价格的约定作为对《房屋拆迁调换产权协议书》面积误差约定的补充说明，其目的就是为了保证喻XX按照协议约定获得足面积的房屋。现粮道街房管所如不能按照协议足额交付约定的房屋面积，那么粮道街房管所就应当按照喻XX知道面积误差出现时的商品房价格标准承担违约责任向喻XX支付面积差价款。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，对喻XX明显不公，严重损害了喻XX的合法权益，2002年交房的数据与2017年不动产登记测定的数据是两个不同的概念，一审混淆了两个数据。2002年已经确定了还建面积296.43平方米作为合同的依据，2017年办证的时候是290.44平方米，这两个数据都不是一审认定的288.26平方米，一审在事实的认定上存在错误，并且一审忽视了时隔15年办证存在的面积误差及拖延办证粮道街房管所的违约情况。关于超面积费，公证书上载明的补充条款有明确约定，应该按该约定计算差面积损失。恳请依法撤销原审判决或将本案发回重审。

被上诉人粮道街房管所答辩称，粮道街房管所在全面履行了还建义务基础上，与喻XX仅就房屋超面费的结算存在错误，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回喻XX的上诉请求，维持原判。

2019年4月2日，喻XX诉至一审法院，请求：

1、粮道街房管所向喻XX支付0.25平方米住房面积差价款5000元（暂按20000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）；

2、粮道街房管所向喻XX支付5.74平方米门面面积差价款172200元（暂按30000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）

3、粮道街房管所承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：喻XX与粮道街房管所于2001年3月15日签订《房屋拆迁调换产权协议书》及《补充协议》，并于2002年3月5日补充约定粮道街房管所向喻XX偿还的还建房总面积为296.43时，确认喻XX合计应缴超面积费等费用共计42823.20元，已缴10000元，剩佘费用同意实收30000元。此外双方在补充协议中约定面积误差依建设部新发布的商品房购销合同示范文本相关规定处理，价格依武汉市房地局最近发布的同等使用功能的商品房价格为标准结算。喻XX分别于2001年8月31曰及2002年3月6日依约向粮道街房管所支付了超面积费等费用合计4万元。2017年9月15日还建房房产证颁发，房产证载明还建房总面和为290.44平方米，比约定面积少5.99平方米（其中住房面积少0.25平方米，门面面积少5.74平方米）。粮道街房管所未按照双方协议约定交付296.43时的还建房，属违约。照诉争房屋2017年9月当时的周边市场价，门面房暂按照30000元/平方米的标准，住房暂按照20000元/平方米的标准计算，粮道街房管所的行为直接导致了喻XX巨大的经济损失。请求判如所请。

粮道街房管所一审辩称，

一、根据双方补充协议约定，面积误差参照商品房购销合同示范文本规定办理，按建设部2000年示范文本规定，误差在3%之内，据实结算房产。房屋还建时，粮道街房管所按照860元每平方米标准收取超面积房款，故出现面积误差按该标准结算。

二、喻XX还建四套房屋，均在2001年及2002年实现安置并实际交付使用，已具备多退少补结算条件，故应当以实际安置交付房屋作为确定面积差部分应补偿房款时间节点。

三、办理房屋权属证书，是商品房买卖合同的附随义务，喻XX以办证时间市场价格作为办理房屋面积结算标准，无依据。

四、喻XX原有被拆房屋190.39平方米，约定还建面积288.26平方米，交房时预估面积296.43平方米，按照860元每平方米标准，收取喻XX缴纳超面积费用7026元，加上灶台及阳台等费用后，减免2823元，即喻XX累计花费34203元，多还房屋面积108.04平方米，现喻XX以办证后面积差额5.99平方米要求粮道街房管所退还购房款约18万元，显然不公平不合理。

一审认定事实：原坐落于武汉市武昌区XX房屋（建筑面积190.33㎡）所有权人为喻XX。该房屋拆迁后，还建四套房屋：坐落于武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋3单元5层2室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第XXX号，房屋建筑面积102.82㎡]、武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋1单元5层2室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第XXX号，房屋建筑面积148.31㎡]、武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋单元1层12室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第XXX号，房屋建筑面积24.08㎡]、武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋单元1层13室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第XXX号，房屋建筑面积15.23㎡]。

以上四套房屋所有权人为喻XX、吴XX。

2000年，建设部发布建住房[2000]200号《关于印发的通知》，附商品房买卖合同示范文本。该文本载明：第五条，面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

2、双方同意按一下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

2001年3月15日，粮道街房管所（甲方）与喻XX（乙方）签订《房屋拆迁调换产权协议书》，约定：经武汉市拆迁主管部门武拆许字[2000]第92号文批准，甲方在后补街神州巷1号4号、郎家巷2号4号实施拆迁，乙方坐落在后补街68号房屋，系私产别，属拆除范围，根据《武汉市城市房屋拆迁安置条例》（以下简称《条例》）和有关规定，甲、乙双方就房屋产权调换达成协议如下：二、自管产、私房房屋拆迁调换产权：

1、乙方房屋计1栋，建筑面积190.39㎡。

2、偿还房产权房屋坐落在后补街，建筑面积288.26平方米。补充说明：甲方不承担搬家费与过渡费，乙方首期付款1万元，余款还建时一并付，产权证按国家规定办理。结算应由乙方向甲方付款3万元；如出现面积与本协议书差异等问题再据实结算。

2001年3月15日，粮道街房管所（甲方）与喻XX（乙方）签订《补充协议》，约定：1、甲方依建设部（1998）102号文件向乙方提供五证两书。

2、面积误差依建设部新公布的商品房购销合同示范文本相关规定办理，价格依武汉市房地产最近发布的同等使用功能的商品房价格为标准结算。

4、本次拆迁乙方向甲方一次性交纳超面费人民币3万元，甲方将不再向乙方收取其余任何费用。

2001年3月23日，湖北省武汉市武昌区公证处就上述《房拆迁调换产权协议书》、《补充协议》作出（2001）武昌证字第0857号公证书，载明：以上两协议意思表示真实，协议内容具体明确，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字、印章属实。

2001年8月31日，武昌区XX公司出具《湖北省武汉市统一收款收据》，载明：收到喻XX超面费1万元。2002年3月5日，喻XX私房缴费明细手抄件载明：乙方付甲方：

1、超面积费用（296.43㎡－288.26㎡）×860元/㎡=7026.20元；

2、灶台、阳台窗3317.30元＋2479.70元=5797元；

3、一次性交纳超面积费3万元。以上结算共计42823.20元，减去已交1万元，还需付32823.20元，同意实付3万元。

2002年3月6日，武昌区XX公司出具《湖北省武汉市统一收款收据》，载明：收到喻XX后补街68-72号超面费3万元。

2009年11月17日，武汉市XX公司粮道街房管所出具《证明》，载明：兹有我所辖区后补街58-72号私房还建户喻XX，2002年还建时A栋3-5-2按104.11㎡交纳超面积费；

A栋1-5-2按147.27㎡交纳超面积费；A栋12号、13号门面房按45.05㎡交纳超面费（12号门面16.59㎡、13号门面28.46㎡）。

2017年3月26日，武汉市XX公司出具《结算单》，载明：姓名：喻XX，一、被拆除房屋：建筑面积190.39㎡。

二、还建房屋坐落及面积：武昌区XX（商铺）、A栋1层13号（商铺）、A栋1单元5层2号（住宅）、A栋3单元5层2号（住宅）。

总还建建筑面积290.44㎡。四、根据补充协议，在拆迁过程中，喻XX交公房一处用于抵扣超面费，最后双方协商后只需补款3万元。

一审庭审过程中，双方述称房屋还建时对于超面积部分按照860元每平方米补差价。粮道街房管所述称，粮道街房管所在行政文件中曾为房地产管理所，法律主体实际为粮道街房管所，名称以其提交的事业单位法人证书为准。

一审认为，粮道街房管所与喻XX签订的《房屋拆迁调换产权协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

双方均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。合同约定，粮道街房管所应向喻XX还建房屋面积共288.26平方米，对于出现面积与协议存在差异的问题，双方应据实结算。

结合本案事实，双方并非以超面费数额确定房屋实际还建面积，而系在确定还建面积为288.26平方米之基础上对超出288.26平方米面积的部分以交纳超面费的方式进行结算。

粮道街房管所于2001年至2002年间向喻XX交付4套房屋，面积合计290.44平方米，已依约履行全部合同义务，无违约行为。

对于喻XX按照超面费确定还建面积，按照同等使用功能价格计算面积差的主张，不予支持。

粮道街房管所实际向喻XX还建房屋面积为290.44平方米，故超面费应以超出部分2.18平方米为标准计算。粮道街房管所预估还建面积为296.43平方米，实际按照8.17平方米收取超面费。

对于多收取的5.99平方米超面费，粮道街房管所应当向喻XX退还。双方均认可原超面费按照860元/平方米计算，故粮道街房管所应向喻XX退还5.99平方米×860元/平方米=25151.4元。

对于喻XX要求粮道街房管所向其支付0.25平方米住房面积差价款5000元（暂按20000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）、5.74平方米门面面积差价款172200元（暂按30000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）的诉讼请求，支持超面费5151.4元，其余数额的主张，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：

一、武汉市XX公司粮道街房管所于本判决生效之日起三日内向喻XX退还超面费5151.4元；

二、驳回喻XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，减半收取1922元，由喻XX负担1866元，由武汉市XX公司粮道街房管所负担56元（此款已由喻XX垫付，由武汉市XX公司粮道街房管所连同上述款一并给付喻XX）。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明：一审判决认定事实属实。

本院另查明如下事实：

1、2017年9月15日，武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋1单元5层2号（住宅）取得房屋权属证书，建筑面积148.31平方米。

2017年9月18日，武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋单元1层12号（商铺）取得房屋权属证书，建筑面积24.08平方米。

2017年9月18日，武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋单元1层13号（商铺）取得房屋权属证书，建筑面积15.23平方米。

2017年9月21日，武昌区粮道XX50-72号A、B栋/栋A栋3单元5层2号（住宅）取得房屋权属证书，建筑面积102.82平方米。

喻XX认为时至2017年9月案涉房屋才取得权属证书系因粮道街房管所的原因所致，粮道街房管所对此不予认同。

2、2009年11月17日粮道街房管所向喻XX出具的《证明》载明“此证明仅供于该房屋交易使用”。二审中，喻XX明确其主张共计296.43㎡的依据是“明细手抄件”及“2009年11月17日粮道街房管所向其出具的《证明》”。

本院认为：本案应围绕上诉人喻XX的上诉请求及理由进行审理。

粮道街房管所与喻XX于2001年3月15日签订的《房屋拆迁调换产权协议书》、《补充协议》合法有效，一审判决对此认定正确，双方均应按照合同约定履行。

该《房屋拆迁调换产权协议书》明确约定“偿还房产权房屋坐落在后补街，建筑面积288.26平方米”，喻XX主张粮道街房管所应向其还建共计296.43平方米房屋缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

粮道街房管所实际向喻XX还建房屋面积为290.44平方米，故应以超出部分计算“超面费”，粮道街房管所多收取的费用应当向喻XX退还。

关于喻XX主张以20000元/平方米计算住房面积差、以30000元/平方米计算门面面积差的问题，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，喻XX的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3844元，由喻XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　安林锋

审判员　　李　文

审判员　　丰　伟

二〇二〇年六月二十二日

法官助理杨XX

书记员杨XX