杨某某与北京某房地产公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷 胜诉

律师观点分析

上诉人（原审原告）：杨某，男，1947年12月6日出生，汉族，北京市丰台区村民，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：王律师，北京市**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京市丰台区****村民委员会，住所地北京市丰台区。

法定代表人：康某，主任。

被上诉人（原审被告）：北京XXX房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区。

法定代表人：张某，董事长。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：于律师，北京市**律师事务所律师。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：庄须龙，北京市**律师事务所律师。

上诉人杨某因与被上诉人北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会（以下简称槐房村委会）、北京XXX房地产开发有限公司（以下简称XXX公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初****号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨某上诉请求：撤销一审判决第二项；改判槐房村委会槐房村委会向我交付可以办理产权登记的经济适用房；二审诉讼费由槐房村委会、XXX公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。

一、我要求槐房村委会交付可以办理产权登记的房屋是依据《腾退安置补偿协议书》以及《槐房村补偿安置方案》规定，现有足够的符合产权登记的闲置房屋，槐房村委会应当履行合同义务，一审法院未支持我该项诉讼请求错误。

二、一审法院认为回迁安置房系特定指向的房屋，不适宜采用更换的方式承担违约责任，且更换安置房客观上构成对合同重大条款内容的变更，而变更合同需经双方当事人协商一致，上述认定不合理且不合法。

1.我用拆迁补偿款购买安置房屋，其身份等同于其他购买商品房的购房人，回迁安置房不具备不能变化的特性；

2.我提出的诉求不是变更合同内容，而是在槐房村委会违约的情况下要求其交付合格的产品。三、本案应适用我国《合同法》第一百零七条规定，槐房村委会未向我交付符合法定和约定条件的房屋构成违约，应判令槐房村委会采取补救措施，向我交付相同或相近小区其他住房并办理房屋过户手续。

槐房村委会辩称，同意一审判决，不同意杨某的上诉请求。

XXX公司辩称，同意一审判决，不同意杨某的上诉请求。

杨某向一审法院起诉请求：

1.判令槐房村委会立即按《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退补偿安置协议书》（以下简称《腾退安置补偿协议书》）约定向我交付符合法定（取得竣工备案登记）和约定（完成初始登记）条件的德鑫嘉园19号楼1单元701号（以下简称701号）房屋和德鑫嘉园19号楼1单元702号（以下简称702号）房屋，如不能交付，则在相同或相近小区向我交付与上述房屋楼层、户型、朝向、建筑面积相同或相近的符合法定和约定交付使用条件的两套回迁安置房，并办理过户登记手续；

2.判令槐房村委会自2019年1月1日起，于每年6月30日前向我支付当年的周转补助费（按照6000元/月计算），至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁安置房之日止；

3.判令槐房村委会赔偿我因迟延交房造成的经济损失，即自2014年12月1日起至实际交付符合法定和约定交付使用条件的房屋之日止，按照5000元/月的标准计算；

4.判令XXX公司对槐房村委会上述交房和付款义务承担连带责任。

一审法院认定事实：2010年12月6日，槐房村委会发布《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退补偿安置方案》（以下简称《槐房村补偿安置方案》），载明：本方案所称的“腾退人”指槐房村委会，被腾退人指腾退范围内持有宅基地批单或村民腾退办公室认定后的宅基地使用权人；

符合本方案条件的被腾退人以产权院为单位，可选择货币补偿或补偿安置房两种方式，但每产权院只可选择一种补偿方式；选择定向安置方式的被腾退人，腾退人在与其签订定向补偿安置协议时，给予周转补助费为每月每人1500元；

周转补助期限为自腾退房屋之日至办理定向安置房入住手续之日，每年发放一次周转费；安置房的性质是按经济适用房管理的产权房。

2011年12月18日，北京市丰台区南苑乡槐房村腾退办公室（腾退人、甲方）与杨某（被腾退人、乙方）签订《腾退安置补偿协议书》，约定：乙方腾退的宅基地位于北京市丰台区南苑乡槐房村340号南院-1号，确认宅基地面积149平方米，建筑面积98.88平方米，在册人口3人，应安置人口3人，分别是户主杨某、之妻陈桂欣、之子杨明军；

甲方按照腾退补偿标准给予乙方腾退补偿款1112393元；奖励费、补助费及周转补助费统称为腾退所得款，用于乙方购买安置用房等各项开销，腾退所得款总计673187元；

自2011年12月至2012年11月周转补助费1500/人/月标准计算，共计54000元；腾退安置面积155.84平方米（指标内面积150平方米，购房款为3800元/平方米；

指标外面积5.84平方米，购房款为8000元/平方米），购房总款616720元；乙方腾退购买安置房共计2套，分别为701号（建筑面积77.92平方米）、702号（建筑面积77.92平方米）；

乙方补偿款及所得款抵扣购房款后余款为1168860元。协议签订后，槐房村委会向杨某支付了补偿款项，杨某向XXX公司支付了购房款。

2015年3月27日，南苑乡人民政府信访办公室针对李智等村民反映的槐房村二期工程存在的问题出具丰南乡信答复【2015】48号信访答复意见书，其中显示：槐房村回迁房（德鑫嘉园）二期工程于2013年3月9日开工，2014年10月23日完工。

工程完工后，建设单位组织参建单位对该项工程进行了预验收，并签署了预验收意见。该工程主体结构曾获得北京市“结构长城杯”，参建各方认为工程实体及相关资料达到合格标准，工程实体具备使用的条件，待相关手续办理完毕，立即完成竣工验收及办理竣工备案程序。

2015年4月22日，北京市住房和城乡建设委员会出具丰建信字【2015】8号信访办理意见书，其中显示：槐房德鑫嘉园二期工程为重点村回迁工程，目前不具备组织正式竣工验收条件。

2014年10月29，建设单位组织监理、施工、设计、勘察等参建单位对该项工程进行了质量竣工验收，并签署了单位工程质量竣工验收记录。

针对该工程已交付使用但未办理正式竣工验收及备案手续的行为，丰台区住建委根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，于2014年11月18日对该工程建设单位立案调查。

2015年9月8日，北京市人民政府出具京信复核【2015】233号信访事项复核意见书，内容大意为：2015年7月7日，本机关出具《京信复核【2015】191号》意见书，要求丰台区人民政府针对申请人反映的问题进行认真调查，责成区相关部门妥善处理德鑫嘉园二期工程建设中存在的问题。

现丰台区住房和城乡建设委员会已就申请人提出的房屋质量问题进行了调查答复，并下发了《行政处罚决定书》（编号：京建法罚（丰建）字【2015】第620004-1号）。

本机关要求丰台区人民政府尽快妥善协调处理德鑫嘉园二期工程建设相关问题。如果届时丰台区人民政府未依法履行相关职责，申请人应通过行政复议、行政诉讼的法定途径解决。

另，丰台区人民政府正在组织区相关职能部门对德鑫嘉园二期工程进行验收。

2017年3月17日，北京市丰台区住房和城乡建设委员会出具关于李智等反映的槐房德鑫嘉园二期回迁房相关问题的答复意见，内容大意为：申请人反映的槐房德鑫嘉园二期回迁房项目，建设单位为北京XXX房地产开发有限公司，为加快重点村建设，按照北京市重点村建设工作要求，已先期开工建设，现已完工，村民已经入住。

建设单位在项目建设过程中，已补办了相关建设手续，我委于2015年6月对该项目办理了关于3A#回迁住宅楼等23项（槐房村回迁安置房二期）工程施工许可的复函，对于北京XXX房地产开发有限公司涉嫌未取得施工许可擅自施工，未组织竣工验收擅自交付使用的问题已进行立案，现案件正在调查中。

2017年11月8日，北京市规划委员会丰台分局出具规（丰）信字【2017】71号信访事项答复意见书，内容大意为：2011年，我局曾核发槐房村回迁房二期工程项目《建设项目规划条件》，根据附图，红线范围内容包含建设用地范围、腾退道路用地范围和腾退绿化用地范围。

经现场踏勘并查阅有关资料，并经与建设单位了解，槐房村回迁房二期工程现已基本建成，未超出上述红线范围进行建设。我局已依建设单位申请对该项目部分住宅楼办理了规划验收，目前项目存在部分配套设施未按规划许可批准内容建设，建设单位正在整改完善，暂未向我局申请后续项目规划验收。

我局将督促建设单位尽快完成整改，并在整改完成后加快办理该项目规划验收手续。

2018年12月18日，北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局向南苑乡人民政府出具《北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局关于协助提供南苑乡槐房新村二期、三期农民回迁安置房项目规划验收情况的复函》，载明：“你单位来函中提及的‘槐房新村二期’项目，其中19#已于2015年7月完成规划验收。”

另查，2014年底，槐房村村民开始陆续办理槐房村回迁房二期项目的入住手续，但杨某以房屋未办理竣工验收手续、不具备办理产权证的条件为由拒绝收房。

又，槐房村委会已向杨某及腾退安置补偿协议书中的其他被安置人支付了2018年12月31日之前的周转补助费。

再查，2017年1月9日，刘连军等槐房村民起诉槐房村委会、XXX公司，要求：

1.槐房村委会继续履行《宅基地腾退安置补偿协议书》，立即交付一套面积为77.92平方米的按经济适用房管理的产权房，并办理过户登记手续（在三期回迁房不具备交付条件的情况下，要求提供一套一期回迁房）调换安置房；

2.判令槐房村委会支付2016年1月1日至2018年12月31日的周转补助费99000元，并自2019年1月1日起，于每年6月1日支付当年的周转补助费（按照2000元/人/月的标准计算）直至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁房之日止；

3.请求判令槐房村委会赔偿因其迟延交付房屋造成的经济损失：自2016年4月15日起，按照每月5000元的标准计算至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁房之日止；

4.请求判令XXX公司对槐房村委会上述交房和付款义务承担连带责任。2018年12月28日，法院作出（2017）京0106民初1685号民事判决：一、北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会和北京XXX房地产开发有限公司于判决生效后7日内连带向刘连军支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的周转费99000元；二、自2019年1月1日始，北京市丰台区村民委员会和北京XXX房地产开发有限公司于每年6月30日前连带向刘连军支付当年的周转费36000元，至《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退安置补偿协议书》中载明的德鑫嘉园A10号楼1单元1602号房屋交付之日止；三、驳回刘连军的其他诉讼请求。刘连军不服并上诉，北京市第二中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）京02民终2166号民事判决：驳回上诉，维持原判。

又查，《腾退安置补偿协议书》中约定的701号及702号房屋位于槐房村回迁安置房二期项目，尚未取得竣工验收备案登记手续，亦未完成初始登记。

一审法院认为：根据已查事实，德鑫嘉园二期工程已经完工，建设单位组织监理、施工、设计、勘察等参建单位对该工程进行了质量竣工验收，并签署了单位工程质量竣工验收记录，丰台区人民政府正在组织区相关职能部门对德鑫嘉园二期工程进行验收，尚未完成竣工验收备案和初始登记，故杨某要求立即交付符合前述条件并办理过户手续的涉案房屋的请求，缺乏事实基础，法院无法支持。

此外，回迁安置房系特定指向的房屋，不适宜采用更换的方式承担违约责任，且更换安置房客观上构成对合同重大条款内容的变更，而变更合同需经双方当事人协商一致，在合同一方即槐房村委会不同意更换的情况下，对杨某要求交付相同或相近小区其他住房并办理房屋过户手续的请求，法院不予支持。

关于周转补助费，槐房村委会和XXX公司同意杨某的主张，即按照6000元/月的标准于当年的6月30日前连带向其支付2019年1月1日始至实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁安置房之日止的周转补助费，法院不持异议。

根据《宅基地腾退安置补偿协议书》及补偿安置方案的约定，周转补助费支付至办理定向安置房入住手续之日，该费用系对杨某在未取得安置房屋前的周转补偿；

而对于逾期交房的违约责任，双方并未约定。故对杨某要求赔偿迟延交房损失的请求，法院不予支持。

据此，一审法院于2019年5月判决：一、自2019年1月1日始，北京市丰台区村民委员会和北京XXX房地产开发有限公司于每年6月30日前连带向杨某支付当年的周转费72000元，至《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退安置补偿协议书》中载明的德鑫嘉园19号楼1单元701号房屋及德鑫嘉园19号楼1单元702号房屋交付之日止；

驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，杨某提供如下证据：证据

一、益嘉园已收回房屋43套情况，证明槐房村委会收回的房屋可以用于给杨某调换房屋。证据

二、不应安置在四环内的住户被安置在四环内房屋名单，证明安置房屋可以调换。证据

三、北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局2018年7月17日出具的规（丰）访【2018】25号信访事项处理意见书，证明德鑫嘉园二期工程因存在未按规划许可进行建设的行为，至今未办理验收。槐房村委会的质证意见为：对于证据一，按照拆迁安置政策，收回的房屋应交回丰台区人民政府用于公租房安置，并非由槐房村委会继续安置。对于证据二，其中提到的违规情况确实存在，槐房村委会书记和XXX公司法人因涉嫌违法违纪已被逮捕。对于证据三，认可真实性，建设单位正在逐步补充规划手续，争取早日完成竣工验收。XXX公司的质证意见与槐房村委会一致。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是杨某要求槐房村委会立即向其交付符合法定和约定条件的701号、702号房屋或在相同或相近小区交付与701号、702号房屋楼层、户型、朝向、建筑面积相同或相近的符合法定和约定交付使用条件的两套回迁安置房，并办理过户登记手续的诉讼请求是否应予支持。

根据已查明的事实，德鑫嘉园二期工程尚未完成竣工验收，杨某要求槐房村委会立即交付取得竣工备案登记和完成初始登记的701号、702号房屋，缺乏事实基础，本院难以支持。

杨某上诉称应适用我国合同法第一百零七条有关采取补救措施的违约责任规定，槐房村委会应更换其他安置房屋并办理过户登记手续。

本院认为，《腾退安置补偿协议书》中对腾退购买的安置房的房屋名称、楼号、户型及面积均有明确具体的约定，该安置房屋系特定指向的房屋，不适宜采用更换的方式承担违约责任，且更换其他安置房屋客观上已构成对合同重大条款内容的变更，在槐房村委会不同意更换的情况下，一审法院未支持杨某的该项诉讼请求，并无不当。

杨某二审提交的房屋收回情况及名单，与争议焦点缺乏关联性及必要性，本院不予采纳。

杨某对一审关于周转费的判决内容予以认可，槐房村委会、XXX公司对该项判决内容亦未提起上诉，本院依法予以维持。

综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10687元，由杨某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。