物业公司提供了物业服务，所提供服务不存在重大瑕疵，业主便需缴付物业服务费，不得以物业公司提供服务存在一般瑕疵为由拒缴物业服务费。
【案情简介】
2013年，张三购买了某小区房屋，建筑面积74.3平方米，成为了该小区的一名业主。入住之初，物业公司与张三签订《入住协议书》，约定：“物业管理按建筑每平方米每月0.60元预收（按照当地物业管理收费等级标准进行调整）。
对不按时缴纳物业管理收费，乙方将按日千分之三向物业公司缴纳违约金。”但张三入住后不满物业服务，自2016年起一直拖欠物业费不交。
2021年10月末，物业公司为了配合整个车库的管理，在进入车库的位置上设立了多处道杆。这使得张三进出车库时多有不便，极大影响了张三的日常出行。
对此，张三心中多有不满，于是本来就拖欠物业费的他更坚定了拒交物业费的决心，以此来表达内心的不满。
后来，物业公司多次向张三催交物业费无果，便将其告上了法庭，请求法院判决张三交付2016年1月1日至2021年12月31日所拖欠物业费3210元（0.6元/月/平方米×72个月×74.3平方米）、城市生活垃圾处理费288元（4元/月/户×72个月）以及拖欠物业费的违约金3198元。
【一审判决】
法庭上，张三及其诉讼代理人表示，物业公司提供物业服务不到位，且新设置的道杆影响其日常出行。是因为物业公司没有履行合同约定应尽的义务，自己才不交物业费。
而物业公司方辩称，物业公司已经履行了合同，提供了相应的物业服务，张三完全不存在不交物业费的理由。
一审法院经审理认为，张三与物业公司签订的《入住协议书》为当事人双方真实意思表示，成立且有效，双方均应遵照协议书履行各自义务。
物业公司有义务据该协议书提供物业服务，为包括张三在内的小区业主提供物业服务，张三则依法负有支付物业费的义务。
物业公司已提供相关物业服务，张三欠付2016年1月1日至2021年12月31日的住宅物业费计算为3210元（0.6元/月/平方米×72个月×74.3平方米），应当向物业公司支付。
根据当地《城市生活垃圾处理费征收管理办法》规定，市建设行政主管部门负责城市生活垃圾处理费征收和管理。城市居民按每户每月4元标准征收，自己管理卫生的小区由物业公司负责代征。
因此生活垃圾处理费并非物业服务合同中约定提供卫生打扫等服务产生的费用，而是代市建设行政主管部门征收的城市生活垃圾处理费，因此物业公司请求张三支付2016年1月1日至2021年12月31日城市生活垃圾处理费288元（4元/月/户×72个月），法院予以支持。
《入住协议书》中虽然约定了违约金，但并未约定物业费缴费日期。物业服务单位与业主之间应加强沟通，履行各自的义务，在张三未给物业公司造成重大损失的情况下，从化解社会矛盾的角度出发，对于物业公司要求张三支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
张三以物业服务不到位和设立道杆为由拒绝交纳物业服务费用，不符合法律规定。物业费是用于整个小区设施设备的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。
张三可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业费，法院不予支持。
综上所述，判决如下：
一、张三于判决发生法律效力后立即给付物业公司物业费3210元；
二、张三刚于判决发生法律效力后立即给付物业公司城市生活垃圾处理费288元；
三、驳回物业公司的其他诉讼请求。
一审过后，张三不服，提起上诉。
【二审判决】
二审法庭上，张三及其诉讼代理人提供了相关照片，拟证明物业公司在服务中存在瑕疵，存在清扫垃圾不及时、冬天扫雪不及时、下雨天有地方有积水等情况。
且物业公司私设栏杆，给自己出行带来巨大不便。故物业公司履行义务有瑕疵，作为业主的张三可以不交或少交物业费。
物业公司方则辩称，张三提交的照片没有拍照时间，无法证明该组照片为张三入住小区期间拍摄。且楼道不存在积水情况；下雪后清理积雪需要一定时间，有积雪属正常情况；
物业已定时清理生活垃圾，从未存在物业服务不到位的情况。故，物业公司所提供物业服务不存在瑕疵，即使物业服务确实存在瑕疵也并非业主拒交物业费的理由。
对于私设栏杆，则是为了防止有车位业主的通行道路被没有车位的业主的车辆堵塞，也是为了给大部分业主提供便利。
二审法院经审理认为，本案中，张三提出物业公司未能尽到约定的物业管理义务，没有按照约定的标准提供服务，故应免交或少交物业费。
业主拒绝缴纳物业费需基于正当理由。对于物业服务合同而言，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵。
根据协议书约定，物业公司对业主支付物业费应当履行的对价义务是：专人负责楼梯口清扫和每天一次生活垃圾清运，专人负责小区室外卫生清扫和绿化，对业主未改动的室内公用设施发生损坏的进行维修等。
结合已经查明的案件事实，物业公司基本履行了物业服务合同中约定的义务，即使偶尔存在清理垃圾不及时到位、扫雪不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少交费义务的抗辩事由。
物业公司已经为包括张三在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决张三全额交费并无不妥。即使物业公司私设栏杆侵害了张三的权益，也不构成张三拒交物业费的理由，如张三认为物业公司的行为侵害了其权益，可另行起诉，故对张三的主张不予支持。
综上，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【律师说法】
小区生活环境的干净整洁，需要物业公司与广大业主的共同努力与维护。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，物业公司所提供的物业服务是面向全体业主的，在无合理理由的情况下，个别业主拒缴物业服务费的行为会影响整个小区的物业服务质量，也对其他按时交付物业服务费的业主不公。
当物业公司不提供物业服务，或提供服务有重大瑕疵时，业主则可以此为抗辩，不交或少交物业服务费。当业主认为物业公司虽然提供了合格的物业服务，但其相关行为侵害了自己的利益，则可以另行起诉，但不能通过拒交物业费来表达自己的不满。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
文案：许昕悦
编辑：周志坚
审核：曹 凯
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