目前关于“空置房”的概念国内尚无统一定论，大多数观点认为，空置房为在建成或交付使用后一定时期内没有被居住的房屋，按照权属不同可以划分为两类：一类是楼盘竣工后开发商未出售或未交付的房子，另一类是房屋售出并交付后，业主未实际居住也未采取出租等措施导致房屋无物业使用人的房子。
那么，空置房是否需缴纳物业服务费？
对于第二类售出并交付的空置房屋，根据《民法典》第九百四十四条的规定，缴纳物业服务费是业主的法定义务，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
又依据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条的规定，此类空置房虽最高可减免40%的物业费，但仍需支付物业费。那么，对于第一类楼盘竣工后开发商未出售或未交付的空置房是否还需缴纳物业服务费呢？
本文将结合具体案例进行探讨。
基本案情
2018年年初，水利建设公司发出招标文件，为其开发项目龙山湖小区采取公开招标的方式选聘物业服务企业，宏威物业公司竞标成功。
2018年1月23日，水利建设公司(甲方)、宏威物业公司(乙方)签订《威海市前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为龙山湖小区提供前期物业服务。
并约定了前期物业服务内容、物业服务费标准及服务期限。双方明确前期物业服务费自物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之日起计收。
甲方经竣工验收合格至交付之日仍未出售的房屋，物业费按物业服务标准的80%交纳，每季度末与乙方结算一次。使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。
宏威物业公司于2018年9月30日入驻小区。
因龙山湖小区系棚改安置区，该小区房屋大部分为拆迁安置回迁房，其中外销住宅43113.847平方米，上述外销住宅部分，水利建设公司与购房者签订的《商品房买卖合同(预售)》约定商品房交付条件为：
1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2.已取得房屋测绘报告。约定交房时间为2021年12月31日前。合同签订同时，水利建设公司与购房者又签订《补充协议》，约定双方同意出卖人于2018年9月30日将房屋交付于买受人装修；买受人自接收房屋之日起开始承担该房屋的全部风险及物业管理费。同时，2020年8月20日，威海经济技术开发区工委管委召开由水利建设公司负责人等参加的专题会议，会议议定：项目竣工综合验收前的物业管理费由水利建设公司承担。
后宏威物业公司因水利建设公司延期未缴纳物业费诉至法院，主张未缴纳物业费及违约金。水利建设公司抗辩称：2018年7月1日（《山东省物业服务收费管理办法》施行时间）后水利建设公司有权要求按60%的标准支付尚未出售和尚未交付房屋的前期物业服务费。
同时，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定的空置房减免收费的政策，主要是考虑业主未入住，相对享受小区公共管理和服务较少。
而开发商未出售或未交付给业主的房屋，实际也没有使用人入住，和前述交付给业主的空置房没有差别，不应区别对待，同样应适用空置房60%的减免政策。
最后，其主张宏威物业公司提供的服务没有达到合同约定标准，应当减免物业费，但未提供充分证据证明。
裁判结果
案件经一审、二审，法院最终判决水利建设公司支付宏威物业公司物业费2754864.46元及违约金。
本案的争议焦点为：1.物业费按双方约定的收费标准的80%还是60%交纳？
《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”；
《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十”，第五十二条规定，“本办法自2018年7月1日起施行”。
本案中，水利建设公司与宏威物业公司签订前期物业服务合同的时间为2018年1月23日，该时间早于《山东省物业收费管理办法》施行时间，且上述办法第十七条的适用对象是普通住宅交付后空置六个月以上的情形，水利建设公司作为建设单位，不符合上述办法规定的条件，其主张应适用该办法第十七条规定按照60%的标准支付尚未出售和尚未交付房屋的前期物业费的上诉理由不成立。
根据双方前期物业服务合同第二十一条“业主所购物业空置半年及以上的，业主应提前告知乙方(宏威物业公司)，并向乙方进行书面备案后，业主可按照物业服务费用标准的80%交纳物业空置期间的物业服务费”的约定，宏威物业公司主张对于竣工验收备案前按照80%收取物业费符合双方合同约定。
对于竣工验收后，水利建设公司未销售的住宅、商业及自用G2办公楼，考虑到确实存在空置的实际情形，一审法院酌定物业费按物业服务标准的60%交纳。
2.外销住宅在未竣工验收的情况下交付装修后，物业费交纳主体是水利建设公司还是购房者？
根据法律规定已交付的房屋，物业服务费由业主承担，虽然案涉大部分外销住宅交付装修时间系在竣工验收备案之前，不完全符合《商品房(预售)合同》约定的交房条件，但根据水利建设公司与购房者签订的补充协议，房屋在交付之后的物业费应当由购房者负担；
且该部分外销住宅并非棚改安置范围，也不应执行经区管委会议纪要议定的竣工验收合格前的物业费由水利建设公司负担。但是考虑到水利建设公司向购房者交付装修时，尚未综合竣工验收，势必在配套、通行、绿化等方面未达到约定标准，给业主带来不便，参照《威海市物价局、威海市住房和城乡建设局关于贯彻落实<山东省物业服务收费管理办法＞的通知》第二条规定：普通住宅竣工综合验收后，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费按不超过应交物业公共服务费总额的80%的比例收取，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
故，对于竣工验收前水利建设公司已交付给业主的外销住宅，应由水利建设公司承担自交付之日至竣工验收备案之日的物业费的20%，其余部分由原告向业主收取。
关于交付时间，因被告作为开发商，负有向业主交付房屋的义务，且对收到交付通知后未按期收房的业主具有催告义务，另外，本案争议标的为物业费，双方签订的前期物业服务合同明确约定“前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之日起计收”，“使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住”，故应当以业主实际领取钥匙时起算物业费。
自物业公司入驻至业主领取钥匙之前的物业费由水利建设公司负担。
案件评析
本案中，对于尚未出售、交付房屋的前期物业服务费的支付标准，依据《山东省物业服务收费管理办法》第八条：“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。”
同时，有具体约定的应在政府指导价的范围内参照双方约定，本案中即是以双方在前期物业服务合同中的具体约定为准。另外，水利建设公司主张依据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，主张空置房在《山东省物业服务收费管理办法》颁行后按照物业服务费用标准的60%缴纳，法院最终依据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，认定在竣工验收备案前，应执行合同约定的按物业服务标准的80%交纳；
对于竣工验收后，一审法院酌定物业费按物业服务标准的60%交纳。对于外销住宅的物业费的认定，亦是参照水利建设公司与购房者的约定，并参考实际交付装修时间在竣工验收备案之前的实际情况，由水利建设公司承担自交付之日至竣工验收备案之日的物业费的20%。
结语
对于售出并已交付房屋，除建设单位与业主另有约定外，物业服务费由业主承担，同时，已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋，物业服务费由建设单位承担。
因而在开发商与物业服务公司订立前期合同时，建议应对前期物业服务内容、前期物业服务费标准及服务期限等内容进行明确约定，包含空置房的定义及认定标准、收费方式等等，亦应在购房合同中与业主明确物业费缴纳的事宜，同时对物业公司的服务不到位的相关证据及时留存，防止因后续诉讼发生时相关证据缺失，而导致较大损失。
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