合资、合作开发房地产纠纷裁判观点集成与分析

# 引 言 # 合资、合作开发房地产合同纠纷是指当事人因“此前达成的以提供土地使用权、资金的方式共同出资，并且共担风险、共享利润合作开发房地产合同”而产生的纠纷。

随着当前国家经济结构调整和房地产政策的转变，经历了迅猛发展的房地产行业，房地产泡沫问题开始浮现，受各种复杂经济因素以及“去泡沫化”政策的影响，合资、合作开发房地产的合同纠纷开始大量涌现。

本文通过大数据分析，梳理总结最高院、山东省高院及青岛中院关于建设工程合同纠纷中的合资、合作开发房地产纠纷的相关裁判观点，以期为合资、合作开发房地产领域当事人主张权利提供决策依据与思路。

第一部分  案例检索条件数据来源：Alpha案例库检索时间：2020年9月22日检索案由：合资、合作开发房地产合同纠纷裁判时间：2017年7月1日至2020年6月30日审理法院：最高人民法院|山东省高级人民法院|青岛市中级人民法院关 键 词：合资、合作开发房地产案例数量：572篇第二部分  案例数据分析自2017年7月1日起至2020年6月30日，最高人民法院、山东高院及青岛中院包含有合资、合作开发房地产合同纠纷案件共计569篇。

一、法院层级统计

最高人民法院369篇、山东高院99篇、青岛中院104篇。二、裁判年份统计2020年78篇、2019年225篇、2018年170篇、2017年99篇。

三、标的额统计标的在50万元以下的3篇、50万元至100万元的2篇、100万元至500万的5篇、500万元至1000万元的4篇、1千万元至2千万元的9篇、2千万元至5千万元的51篇、5千万元至1亿元的33篇、1亿元以上的38篇。

四、审理程序：

一审33篇、二审181篇、再审296篇、执行62篇。

第三部分 焦点问题分析

一、影响合同效力的情形分析关于合资、合作开发房地产合同效力应符合《中华人民共和国民法典》中关于合同效力的规定，即如果协议不违反效力性强制性规定合同有效，涉及该类合同效力的相关问题，相关观点检索如下：1.未依法经过招投标，未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证合同无效案例：青岛市市南区人民防空办公室、青岛澳华投资发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷审理法院：山东省高级人民法院案号：（2020）鲁民终70号涉案工程作为国家防空工程，市南人防办在未经招投标程序的情况下，直接与澳华公司、市南投资公司签订《湛山广场人员掩蔽工程合作协议书》，违反了《中华人民共和国招标投标法》的规定。

该项目至今未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等建设手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律的强制性规定。

一审法院认定市南人防办与市南投资公司、澳华公司于2008年11月19日签订的《湛山广场人员掩蔽工程合作协议书》无效于法有据，本院予以支持。

鉴于签订《湛山广场人员掩蔽工程合作协议书》时，澳华公司、市南人防办均明知签订合同未依法经过招投标，涉案工程未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，故双方对无效合同亦应承担相应责任，一审法院对于无效合同责任的认定并无不当。

2.划拨土地合作建房并不必然影响合同效力。审理法院：最高人民法院案号：（2014）民提字第187号【非检索库数据】关于《合作建房合同》应为有效合同，理由是：1.《合作建房合同》是原中南汽修厂和中行宝丰支行协商一致而签订的，双方意思表示真实。

2.《合作建房合同》已基本履行完毕。综合办公楼建成后，中南汽修公司按约定向中行宝丰支行交付了房屋，工程款已结算清楚，仅剩所转让房产的权属过户登记手续未办。

3.政府国有资产管理部门对原中南汽修厂与中行宝丰支行“合作建房”的事实是认可的，对已交付的房产由中行宝丰支行享有所有权亦是认可的。

在中南汽修公司改制及国有股权转让过程中，政府国有资产管理部门认可十二层综合办公楼中有5958.42平方米的房屋所有权属于中行宝丰支行，改制及最后批准转让给中合信达公司的中南汽修公司国有股权资产中，都不包括应属中行宝丰支行所有的上述资产。

此外，中行宝丰支行所使用的本案所涉办公综合楼，已经中华人民共和国财政部批准作为国家投资折算成了中国银行股份有限公司的国有股份。

4.《合作建房合同》的内容不违反国家法律法规的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了房地产不得转让的七种情形，不包括中南汽修厂转让的在其所使用的划拨地上建造的房地产。

而从该法第四十条规定的“（第一款）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（第二款）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获土地收益上缴国家或者作其他处理”、第六十七条规定的“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款”文意理解，报批程序属于管理性强制规定，非禁止性强制规定，即国家法律并不禁止转让在划拨土地上建造的房地产，只规定受让方应按国家规定缴纳土地使用权出让金。

5.《合作建房合同》的履行不损害国家、集体或者第三人的利益。中南汽修厂与中行宝丰支行在合同中约定了转让费用的承担，双方按照约定和国家规定缴纳了转让房产所涉土地的土地使用权出让金或者土地收益后，不会损害国家利益。

律师评析：未约定直接转让划拨土地上建成的房屋，而是约定在房屋建成后为出资方办理所有权转移手续的合作建房合同。因合同性质并非划拨土地使用权转让合同，故约定内容不违反法律强制性规定，即使发生纠纷时土地性质尚未改变，也不能因此认定合同无效。

最高院《民事审判指导与参考》（第64辑）第160-165页的意见“按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。”

充分关注到了合同当事人依法改变土地性质的约定对合同性质和效力的影响。因为该约定的法律效果并非直接在当事人之间转移划拨土地使用权，所以，即使发生纠纷时土地性质尚未改变，也不能因此认定合同违反法律法规禁止性规定而无效。

以划拨土地或集体土地签订合作建房、合作开发合同，当事人追求的最终目标或合同表述可能是一方取得土地使用权，但只要合同约定了依法实现目标，而并非在当事人之间直接进行土地使用权转让，则其性质并非土地使用权转让合同，并不违反法律法规的强制性规定。

3.当事人一方起诉前已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

案例：泰安明智置业有限公司、泰安市国友粮食储备有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷审理法院：山东省高级人民法院案号：（2019）鲁民终1535号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

本案明智公司、粮食储备公司都不具备房地产开发经营资质，因此，明智公司与粮食储备公司于2013年12月2日签订《合作开发协议》及相关合作开发补充协议无效。

因粮食制品厂与粮食储备公司的权利义务相同，因此，粮食制品厂与明智公司之间的合作开发房地产合同无效。二、合资、合作开发房地产纠纷是否适用不动产专属管辖问题关于合作开发合同纠纷是否适用不动产专属管辖的问题，实践中裁判观点不一，相关观点整理如下。

1.适用不动产专属管辖的观点案例：上海吉嘉投资有限公司合同纠纷审理法院：浙江省嘉兴市中级人民法院案号：（2018）浙04民终2657号【非检索库数据】本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

本案中，从上海吉嘉投资有限公司的诉请及提供的证据看，该案属于合资、合作开发房地产合同纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖。

本案所涉土地位于平湖市，平湖市人民法院对本案有管辖权。原审法院裁定不予受理不妥，二审应予纠正。2.不适用不动产专属管辖的观点案例1：北京华夏万通投资控股有限公司、郑州市永威置业有限公司房地产开发经营合同纠纷审理法院：最高人民法院案号：（2019）最高法民辖终490号永威公司因华夏万通公司未能完成《合作协议》所约定的协助华万公司取得土地的义务提起本案诉讼，永威公司基于《合作协议》要求解除合同。

因案涉纠纷并不涉及对项目土地的权利确认、分割和相邻关系等物权关系，故本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的不动产纠纷的类型。

案例2：芜湖县明扬置业有限公司、宗明等与芜湖县明扬置业有限公司、宗明案审理法院：江苏省高级人民法院