2019年度最高人民法院房地产纠纷典型案件裁判观点

建设用地使用权纠纷案件裁判观点（一）

1、土地出让合同约定的交付条件为“现状土地条件”，没有约定清表义务情形下，出让土地未达到净地标准，不影响土地使用权的交付

【最高法院认为】案涉《土地出让合同》第六条约定，“出让人同意在2012年8月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件”，该条第（二）项即为“现状土地条件”。

《合同使用说明》第六条载明：“本合同第六条中，土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于待开发建设的用地，选择第一项；

属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续的，选择第二项。”但《合同使用说明》仅是对《土地出让合同》填写的指导，且其第六条也明确指出“土地条件按照双方实际约定选择和填写”。

双方当事人在《土地出让合同》第六条中明确选择按照“现状土地条件”交付，该约定是双方当事人的真实意思表示，也不存在两种以上解释，二审判决认定《土地出让合同》约定的土地交付条件为“现状土地条件”，没有清表义务的约定，具有合同依据。

儋州市人民政府向川江公司颁发了案涉土地的使用权证,儋州市自然资源和规划局已告知川江公司案涉土地的使用期限、建设期限、投入特定资金的期限以及未动工使用土地的法律后果。

二审判决认定案涉土地使用权出让已经完成交付，亦无不当。川江公司关于二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误的再审申请理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。

【案例索引】（2019）最高法民申3541号民事裁定书，海南川江再生资源回收利用有限公司与儋州市自然资源和规划局建设用地使用权出让合同纠纷案

2、回购土地的成交溢价款专项用于被回购方项目基础设施配套建设的约定有效

【案情简介】五常街道办经余杭区政府授权与宏丰公司签订《国有土地使用权收回协议书》，回购宏丰公司拟开发的二期土地。

双方约定该地块以商住用地挂牌出让，宏丰公司必须缴纳5000万元保证金参加拍卖，如无人出价，宏丰公司必须出价购入；

同时，宏丰公司向五常街道办提交《请示》，请求五常街道办在案涉土地挂牌出让后，将成交价高于起拍价部分按五常街道办可得出让金的50%，扶持宏丰公司专项用于宏丰家居城一期项目的基础设施配套建设，五常街道办签署同意。

后宏丰公司向国土资源局缴纳了10831万元拍卖保证金，案涉地块被案外人以高价拍走，但五常街道办却未依约将溢价返还款的50%支付给宏丰公司。

宏丰公司起诉至法院，要求五常街道办将案涉土地拍卖溢价款中应当返还给宏丰公司用于杭州宏丰家具城项目基础及配套设施建设专项资金支付给宏丰公司，一二审法院均予以支持。

五常街道办向最高法院申请再审，认为根据《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入,《请示》的内容违反了我国关于土地出让金的收支规定，应为无效。

【最高法院认为】根据本案事实，2012年10月，五常街道办事处在征得杭州市余杭区人民政府同意后与宏丰公司协商初步达成收回宏丰公司拟开发的案涉土地，同年10月16日，宏丰公司向五常街道办事处提交了《请示》，请求五常街道办事处在案涉土地挂牌出让后，将成交价高于起拍价部分按五常街道办事处可得出让金的50%，扶持宏丰公司专项用于杭州宏丰家居城项目的基础设施配套建设。

之后，五常街道办事处于2012年10月23日与宏丰公司签订《国有土地使用权收回协议书》的同日，在《请示》中签署“根据2012年10月17日街道班子会议决定，原则同意请示内容”。

由此，原审判决认定就宏丰公司提出的由五常街道办以案涉土地成交价超出起拍价部分的50%专项用于扶持杭州宏丰家居城项目基础设施配套建设问题，双方已达成一致意思表示，且是在一定条件下，五常街道办对宏丰公司予以扶持的一种计算方式，不违反法律和行政法规的禁止性规定。

【案例索引】（2019）最高法民申3719号民事裁定书，杭州市余杭区人民政府五常街道办事处与浙江宏丰立新控股有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案

3、因土地收购合同发生的纠纷，不属于行政诉讼受案范围

【案情简介】2005年12月15日，勇拓公司与绵阳市土储中心签订《土地收购合同》，约定土地收购补偿费分期支付，由绵阳市土储中心在合同签订后向勇拓公司支付200万元预付款，余下部分待该宗土地出库成交后，从市财政返回的土地储备成本中予以支付。

合同签订后，绵阳市土储中心按约定向勇拓公司支付了土地回购预付款200万元，但案涉土地至今未出让成交，剩余收购补偿费一直未付。

为此勇拓公司向四川省高院提起民事诉讼，要求绵阳市土储中心继续履行《土地收购合同》，支付剩余收购补偿费。四川省高院认为，从《土地收购合同》的签订主体、签订合同的法律依据、签订合同的背景以及合同对价的属性等方面看，并非依据民事法律规范，在平等民事主体之间形成自愿、等价有偿的土地使用权转让合同，不属于民事案件受理范围，裁定驳回勇拓公司的起诉，勇拓公司上诉至最高法院。

【最高法院认为】《行政诉讼法》第十二条第十一项规定“认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”属于行政诉讼受案范围。

案涉《土地收购合同》是否属于行政诉讼法规定的协议，该法没有明确规定。“法无授权不可为”，行政诉讼受案范围应当依照法律明文规定确定。

绵阳市土储中心与勇拓公司就《土地收购合同》发生的纠纷，不应列入行政诉讼受案范围。裁定撤销四川省高院民事裁定，指令四川省高院审理。

【案例索引】（2019）最高法民终1637号民事裁定书，四川勇拓石材有限公司与绵阳市自然资源和规划局、绵阳市土地统征储备中心建设用地使用权合同纠纷案

4、公司大股东非公司法定代表人、亦未依法获得公司授权情形下，对外签订的涉及处分公司重大资产的《合作协议》，对公司不发生效力

【案情简介】恒发公司股东持股比例为：杜军26%、李燕25%、沈宏观49%。杜军任公司法定代表人、执行董事，李燕任公司监事，沈宏观不担任公司职务。

2007年4月，杜军、李燕因涉嫌职务侵占罪被公安机关查处，李燕被刑事拘留，杜军携公司印章刑拘在逃。2007年7月21日，沈宏观未经杜军授权，重新刻印公司行政印章，并在工商局备案。

2007年11月1日，工商局书面证明股东沈宏观为公司实际控制人和经营人。2008年3月4日，沈宏观以恒发公司名义与德厚公司签订《合作协议》，约定合作恒发公司名下面积约94亩的地块。

2008年12月9日，恒发公司在晚报刊登《关于沈宏观不能代表我公司对外经营的声明》。后恒发公司向法院起诉，请求确认德厚公司与恒发公司股东沈宏观签订的《合作协议》无效。

一、二审法院均认定，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定，沈宏观的行为不构成表见代理，沈宏观以恒发公司名义与德厚公司签订的《合作协议》对恒发公司不发生效力。

因厚德公司注销，其债权债务权利义务承受主体白帝公司向最高法院申请再审，认为恒发公司大股东沈宏观签订《合作协议》合法有效，协议签署是保护公司及股东的利益，属于特定情况下为公司的利益代表公司对外经营，不同于一般的代表行为或代理行为，无须杜军的特别授权。

【最高法院认为】沈宏观并非公司法定代表人，亦未获得授权，不具有代表恒发公司签订《合作协议》的权限，签订《合作协议》并非履行职务行为。

《合作协议》涉及处分恒发公司重大资产行为，与确系对公司有利的年检等行为不同，交易条件需根据法律规定或者章程约定经股东表决确定。

德厚公司明知恒发公司股东间有诉争，仅以沈宏观持有恒发公司印鉴和案涉项目相关资料，即相信其能够代表恒发公司签订《合作协议》存在过失。

原审据此认定《合作协议》对恒发公司不发生效力，不缺乏事实和法律依据。

【案例索引】（2017）最高法民申3929号民事裁定书，安徽白帝集团有限公司与合肥恒发置业有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷案

5、合同中约定的容积率仅作为土地使用权转让金的计价依据而非转让条件时，土地转让方不负有承担容积率补地价款的责任

【案情简介】2007年12月1日，彤泰公司与大龙公司签订《土地使用权转让合同》，约定彤泰公司向大龙公司转让涉案土地使用权。

土地使用权转让金约以土地证确定的面积乘以双方共识的容积率再乘以1000元每平方米为准。双方共识土地容积率为：其中约68.3亩的土地容积率为3.5；

约52亩的土地容积率为5.0。合同签订后，彤泰公司向大龙公司交付涉案地块的实际容积率为1.5，双方对此均清楚。大龙公司于2013年收到政府出具的《超容补地价缴款通知书》，大龙公司为涉案地块缴纳超容积补地价款2000余万元。

大龙公司以彤泰公司向其已转让的土地容积率未达到合同约定要求为由诉至法院，请求彤泰公司向大龙公司赔偿容积率补地价款。

【最高法院认为】本案焦点为彤泰公司应否承担容积率补地价款的问题，即双方对于合同约定的容积率是计价依据还是彤泰公司应对提高容积率承担责任。

本案中，双方在签订合同时对涉案地块的基准容积率为1.5是知晓的，但对合同约定的土地容积率3.5、5.0作何理解存在分歧。

大龙公司主张3.5、5.0为地块交付标准，即彤泰公司交付地块的土地容积率应达到3.5、5.0。而彤泰公司则主张3.5、5.0为双方约定的土地转让价款计算方式，即涉案地块按3.5、5.0双方共识土地容积率计算土地转让价款。

本院认为，从《土地使用权转让合同》约定的“土地容积率双方共识为约68.3亩的土地为3.5，约52亩的土地为5.0”，约定的土地使用权转让金“以土地证确定的面积乘以双方共识的容积率再乘以1000元每平方米计算”来看，合同约定的共识容积率3.5、5.0是土地转让价款的计价依据，不是土地转让的条件，合同其他条款并未约定彤泰公司负有将案涉土地容积率调整到3.5或者5.0的义务，也没有约定容积率不能达到3.5或者5.0彤泰公司应当承担的责任。

大龙公司主张彤泰公司应当承担容积率补地价款，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。