合作开发房地产合同纠纷中，法院判决继续履行合同后的强制执行问题

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房地产合作开发好似在跳“双人舞”，需要合作双方共同履行的义务和交互配合的事务很多。此外，还涉及诸多政府行政审批事项，一个项目“要盖一百多个政府部门公章”。

法院若判决“合作开发房地产合同继续履行”后，一方不履行或者不完全履行合同义务，抑或政府部门拒不采取相应措施予以配合时，另一方申请法院强制执行也将面临诸多问题。

在司法实践中，民事判决主文对此通常仅表述为“继续履行某合同”，具体履行内容往往在诉讼请求和判项中语焉不详。

事实上，当事人客观上难以将合作开发房地产合同之后续履行步骤作为诉讼请求罗列完整。该类判决能否强制执行、如何推动强制执行等问题，在司法实务中一直存有争议。

不少执行法官存在“畏难”情绪，对于“继续履行判决”的处理方式和态度也大相径庭、因案而异。

根据最高法院执行局编写的《执行工作指导》和最高法院的批复内容，执行法院应当维护判决权威性和可执行性，积极能动去执行“继续履行”判决，主要包括以下几个方面：

第一、该类判决原则上具有执行力。

《合同法》第一百零七条规定了继续履行、采取补救措施、赔偿损失等不同的违约责任形式。既然审判业务部门判令“继续履行”，从维护民事实体法律制度、尊重生效判决以及确保债权实现的角度，强制执行部门应当承认该类判决具有执行力，当事人据以申请法院强制执行的，法院应予受理强制执行立案申请。

第二、注意准确落实执行内容。

关于继续履行合同类判决，有的履行内容是单方给付，如单方交付一个特定物或者完成一项行为，依通常方式强制执行即可。

有的继续履行内容则比较复杂，比如当合同约定双方合作开发，某个具体事项需要双方协作才能完成，执行内容较难以确定。对此，强制执行部门可以结合合同条款与房地产项目开发实务，在充分听取当事人意见的基础上，确定具体的执行内容；

执行内容确实无法确定或当事人双方存在较大分歧的，也可以考虑提请做出判决的审判庭予以解释。

第三、注意强制执行与新的审判程序相衔接。

有些继续履行合同的判决隐含着履行条件，判决生效后由于客观情况发生变化，这些履行条件可能会消灭，或者出现难以履行的法律、事实障碍，导致合同确实无法继续履行，执行程序在客观上也无法继续进行。

对此类案件，执行法官应及时裁定终结执行，并告知当事人另行提起合同解除或者另行提起损害赔偿诉讼。

在此情形下，对法院执行部门的要求则主要有以下几个方面：

1. 执行法官不得以“判决结果无给付内容，执行标的不明，不能强制执行”作为理由擅自“终本”。

2. 必要时，执行法官可直接裁定合作开发合同项下土地使用权或合作开发之项目公司的股权过户到一方名下。退一步讲，执行法官也可尽量促成执行和解。

3. 执行法官须认真核查房地产项目合作开发的情况，应当穷尽强制执行的工具和手段。例如涉及项目合作开发中需要办理项目土地使用权过户，对已符合《城市房地产管理法》规定过户条件的地块，应直接裁定将土地使用权转移，并通知土地管理部门协助办理过户手续；

对不具备法定过户条件的地块，应当用足法律规定的各种强制执行措施，促使义务方履行使土地达到法定过户条件的义务。

4. 若确有无法逾越的困难，可告知另行起诉。

强制执行申请人可以根据上述规定和司法精神，与法院强制执行部门和审判业务部门积极沟通，引导和辅助执行法官结合项目实际情况进一步落实生效判决的强制执行内容和强制执行之具体方式。