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建设工程之合作开发房地产的法律关系及责任认定

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合作开发房地产的法律关系及责任认定

合作开发房地产是指发包人（合作者）与开发商共同签定合作协议，由其中的一方与承包人签施工合同。如产生合同纠纷承包人可否直接起诉合作者呢，因为开发商与合作者没有合同关系，现有很多针对此类合作开发房地产的司法解释，例如何种情况下名为借款实为买卖；

合作主体责任到底如何承担呢，分析全国的判例各不相同，比较典型的是北京和广东，一个全认，一个全不认。

北京的规定：只要有合同就认，合同一方主体为法人或其他组织、个人都可以，其中任一个人与开发商签订合同，有纠纷则承担连带责任（全盘支持）；

广东的规定则相反，较为明确具休，当事人签订名为合作开发房地产实为土地使用权转让等其他合同，承包人要求其他当事人对施工合同债务承担连带责任的不予支持（名为房地产开发，实为转让土地），但承包人有理由相信当事人之间为合作开发房地产合作关系的除外，其他当合作人承担责任后，有权向其他方追偿；

合作开发房地产合同当事人设立具有法人资格的项目公司，项目公司与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求开发房地产合同方当事人对施工合同债务承担连带责任的，不予支持，但公司股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，虚假出资、抽逃出资等情形，依据《公司法》有关法律规定处理。

广东的认定就较为严苛，可能和当地的实际情况有关吧，所以对合作开发房地产到底是否责任连带呢，还要看当地法院判决主旨。

个人较为支持广东省的作法，合作就是要共同开发，共担风险，共享收益的，这才是合作的本意，借合作之意办其他的事，这本身就违背合同的原则，所以还是要看合同的本。

但对项目公司认定这一点，个人认为还要看他是否是房地产开发项目合同中的建设单位，如果不是，则项目公司与建设单位应承担连带责任。

最高院针对房地产开发领域有三个明确的司法解释，对不同情况作出了不同的认定，什么情况下为“名为买卖，实为借贷”，何时“名为合作，实为租赁”又在什么情况下是“名为合作，实为买卖房屋”，这种针对合作行为如何认定有明确规定，这在实践中比较好办。

所以房地产开发合作协议的签定须多考虑点，不仅从主体到内容到风险，还有当地的司法惯例。