一、住了五年的房子，突然被外省法院查封执行！
本案的当事人吴先生，家住吉林省白山市xx镇，2012年，某开发公司在本地开发楼盘，基于为年迈的父母购置养老房产的打算，2012年10月20日，吴先生在开发公司开始预售楼盘时，就与妻子前往开发公司购买了一套房屋，也就是本案的案涉房屋，并于当天交付了预购房款15万余元。
2014年11月12日，房屋建成并具备交付条件，吴先生向开发公司交付了案涉房屋剩余房款，开发公司与吴先生签订了《认购协议书》，并出具了收到案涉房屋全额购房款17万余元的收据，同日，吴先生办理了收房手续后正式入住案涉房屋，对案涉房屋进行装修并使用至今。
2019年11月6日，吴先生收到一纸裁定书，内容为因开发公司与湖南省中联xx公司存在纠纷，中联xx公司依据生效判决查封了开发公司名下的多套房屋，其中就包含案涉房屋。
这裁定书让吴先生心急，花钱买的并住了5年的房子，竟然就要被别人查封执行拍卖了？
二、律师信心满满，但事情没有想象的那么简单。
对于此类案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十八条有明确规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，
一、，在案涉房屋被查封前，吴先生与开发公司已签订了合法有效的书面买卖合同，虽然合同名称为《认购协议书》，但协议书中已包含《商品房销售管理办法》中的主要内容，故应认定为合法有效的书面买卖合同；
二、，在查封前吴先生对案涉房屋已合法占有；
三、，吴先生已按照合同约定支付了案涉房屋的全部价款；最后，现有证据显示，案涉房屋至今仍在开发公司名下的原因为开发公司自身涉及税务问题无法为购房人办理过户登记，故未办理过户并不是吴先生自身原因所致。
吴先生找到我代理他的案件时，基于本案的基础事实与上述法律规定，再加上本律师团队代理过的同样案由的上一个案件刚刚取得长春中院二审改判的胜诉结果，所以我自信满满。
但随着吴先生拿出了更多的裁判文书，我发现事情并没有那么简单...
三、案外人执行异议未被支持，案外人执行异议之诉一审亦未被支持，难道只能眼看房子被拍卖？
原来，吴先生在找到我之前，已经提起过案外人执行异议，但异议请求未被支持，原因是吴先生在2012年的首笔购房款是在开发公司的指示下打到了开发公司会计的个人帐户。
不过吴先生已找到了另案生效判决，判决中已明确确认该会计为开发公司工作人员以及其收受房款是代理开发公司的职务行为。
在执行异议被驳回之后，执行异议之诉一审亦未被支持，为什么呢？回到一审判决书中法官的论述理由如下：
第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。
但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。
本案中，吴某认购的案涉房屋现由吴某用于出租，并非吴某唯一住宅，吴某举证不足以证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除强制执行。
也就是说，吴先生以《执行异议复议规定》第二十八条主张排除执行，但一审法院以其不满足《执行异议复议规定》第二十九条中的第二款为由不予支持。
说到这儿，我们来看看《执行异议复议规定》第二十九条是如何规定的：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
结合上述第二十八条的内容，我们可以看到这两条规定十分相似，但不同之处在于，二十八条中买受人异议的对象为“登记在被执行人名下的不动产”，而二十九条中买受人异议的对象为“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，那么我们适用时，真的要像本案一审法院所述那样，如果不满足二十九条，案外人的执行异议就得不到支持么？
通过检索近几年湖南省以及全国的相似案例，我发现基于被查封的房屋是商品房、被执行人是开发商的身份原因，法院以案外人不满足二十九条的相关规定驳回案外人执行异议的判例不在少数。
四、《执行异议复议规定》二十八条与二十九条的适用关系究竟如何？
通过检索最高院的相似案例，最高院的观点，《执行异议复议规定》二十八条与二十九条在适用情形上存在交叉，属于选择适用关系。
从（2016）最高法民申254号、（2017）最高法民申3391号及（2018）最高法民申5923号等多个案例中我们都可以看出，最高法院认为：
“关于适用第二十八条还是第二十九条的问题，应从司法解释条文的文义等方面进行分析。第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。
上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。
上述规定第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护,第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护，两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。
从两条文对执行异议成立要件的规定上看,第二十八条规定的无过错不动产买受人排除执行异议的条件比第二十九条规定的房屋消费者排除执行异议的条件更为严格，因此，第二十九条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，并非限制和排除对无过错不动产买受人的保护。
当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。”
我及团队对本案法律的适用问题的第一看法是与最高院的观点高度一致的，无论从文义解释抑或体系解释来看，二十八条与二十九条皆非相互排斥的关系，而是可以择一适用。
五、关于本案法律适用的一些个人理解。
“法律留给个性化解读以很大的空间，有时候，个人会带入自己对公正和公平概念的独特理解。”不同地区、不同层级、不同法院以及不同法官对法律的理解都可能不一致，在最高院有鲜明观点的情形下，出现数量不小的相反判例也不足为奇。
2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定的标题可能会对上述判例产生了影响，《纪要》的一百二十五与一百二十七条，标题分别为“案外人系商品房消费者”及“案外人系商品房消费者之外的一般买受人”，上述特定标题对身份的“框定”读来是有一些引人对号入座的意味，但这并不是《纪要》的本意，因为上述两条文之间还有第一百二十六条，条文后半部分讲到：“但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。
因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”
读到这儿我想大家就可看出，为什么要在被执行人及被执行的房屋中挑出房地产开发企业以及商品房“搞特殊化”，目的在于当案件中存在优先权利抵押权时，案外人可以因商品房消费者的特殊身份去主张消费者生存权优先，从而排除抵押权的执行。
为了避免动摇抵押权优先性的基本原则，故在适用时应严格把握在消费者范围内而不能扩大范围。
回到本案，在不存在用消费者生存权去对抗申请执行人抵押权优先性的情形下，吴先生作为一般买受人当然可以选择适用《执行异议复议规定》第二十八条排除对房屋的强制执行。
六、二审改判，房子保住了！
带着对法律的信心以及充足的准备，我与薛律师在大年初十前往湖南省常德市中级人民法院参与本案二审庭审。正月的湖南，湿冷的天气如魔法攻击一般让人无处可逃，下午的法庭更是冷的人牙直打颤。
对方律师开庭前询问是否和解，由我们支付一定数目款项后为我们办理解封事宜，我心里想：接下来要做的只有一件事，那就是说服法官...
好消息是常德市中级人民法院于2022年2月22日作出了判决，判项包括：撤销本案一审判决，不得执行案涉房屋。收到判决后，我立马联系了执行法院，申请解封事宜。
取得改判结果让人激动，“看见的不需要相信，看不见的才需要相信。”坚持自己的理解，努力说服法官，在自己的岗位上不负所托。
虽然房子不代表家，但房子让人有家的安心。愿雅成每位当事人的房得以安，家得以安，则雅成律师的心便得以安！
吉林雅成律师事务所 贾文博 律师
2013年1月23日，王先生与南通某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买某花苑XXX号XX室房屋，于2013年2月17日支付房款36万，并签订了网签备案合同。2014年5月16日，王先生申请将该房屋置换为2号405室（系争房屋），并支付南通某房地产开发有限公司房屋差价125226元，2014年10月9日南通某房地产开发有限公司将系争房屋交房王先生，王先生经装潢后居住至今。因南通某房地产开发有
案情简述：2015年8月陈某与苏州某A房产公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，陈某购买位于苏州高新区房产一套，随后，陈某办理了网签备案及房款支付手续，但未办理房产登记手续。A公司因经济纠纷被多个债权人申请强制执行，苏州市虎丘法院查封了陈某购买的房产。陈某随后委托律师向苏州市虎丘区人民法院申请执行异议，被虎丘法院驳回，随后，又向虎丘法院提起执行异议之诉，再次被法院驳回。陈某深感不解，为什么自己全款
案例要旨《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。指导案例156号：王某诉徐某、北京市XX房地产发展有限责任公司案
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