以案说法，结合案例聊聊审判实务中的房屋善意取得？(1)

作者：杨钦仁

你是不是在房屋交易中时会听到，虽然房子本来是你的，但因为善意取得，所以房屋不归你，归XX。心中纵使千万头草泥马飞过，也改不了房屋易主的现实。

善意取得制度，起源于罗马的“以手护手”制度，主要为了维护交易稳定，保护善意第三人的安全。本文添附所得，是杨律师在处理房屋所有权纠纷一案中，查阅相关案例，发现并无法直接对处理案件有用，但未来办案有益，进行归纳添附所得。

其一，善意取得制度

善意取得，是《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；

除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

所以，对于房屋的善意取得的一般构成要件：（如果阅读量够多，会发现即便法院出品的案例、文章对要件也有不同观点）

其一，善意取得的对象为有登记的房屋权属（主要是指城市房屋，不包括农村未登记的小产权房的等）；

其二，出卖或处分房屋的人属于无权处分；

其三，出卖或处分房屋的人是房屋登记的所有人（登记多人的，需要全部登记人同意）；

其四，处分行为有效；

房屋买卖合同是合法有效的，同时，房屋所有权转移登记已完成；

这里也有限制。虽然《民法典》（《物权法》）只规定转让的不动产应当登记，并没有对登记到谁的名下作规定，但是结合善意取得制度的设置目的分析，受让人必须将受让的不动产办理登记到自己名下，而非他人名下，才能受到善意取得制度的保护。

其五，受让人在受让时是善意的；

受让时，应该是房屋交易过程，即到办理房屋过户前；

善意，一般是指满足通常情况下，对于相关问题不知情无过错，同时尽到了合理谨慎义务。这里结合司法解释说一下（司法解释贴在后文），何为善意。

1、登记簿上干净清楚；

2、符合交易惯例，至于何为交易惯例，可参考相关案例；

一般情况下，以下情况不满足“善意”，

情况一，房屋交易没有见过产权人本人；

情况二，房屋占有（实际居住）为他人，显示房屋似乎存在争议；

情况三，交易双方存在特殊关系，比如买卖双方为亲属关系。

举证义务上，关于善意的证明，应当首先由主张善意取得的受让人自己证明善意的成立，如果原权利人可以举证推翻，则善意不成立。

（刘碧波，莫晴晴：《未尽谨慎审查义务不构成善意取得》，载《人民司法 · 案例》 2017 年第 17 期）

另外，身份也是考虑因素。对于公司专业机构会比一般自然人有更高要求。银行未尽审查义务的抵押权人不阻却撤销房屋登记，摘自《人民法院报》 2019 年 10 月 17 日第 06 版案号：（ 2018 ）渝 0111 行初 18 号，（ 2019 ）渝 01 行终 32 号

其六，支付合理对价。

数额上，一般是指该房屋市场价的70%-130%以内。实务中，很多时候法官都会参考鉴定机构对房屋价格的意见。

支付上，要求实际支付。这里房价的70%-130%，是指实际已经支付价款，并非合同约定。未实际支付的，那么因为交易未完成，所以否决交易也损害相对人权益较小。

现实案例(2022)粤02民终864号，债务人躲避债务低价转移房屋，实际支付房款低于鉴定价格的70%，不构成善意取得，房屋产权回转。

身份上，在考虑转让价格是否合理时，还应考虑受让人的身份。最高人民法院《关于适用合同法解释》 ( 二 ) 第 19 条在判断交易价格是否明显不合理时，引入了当地一般经营者的判断。

现民法典生效，《合同法》废止，但该规定在处理案件仍有指导意义。

其他核心规范：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第十四条　受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

　　真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十五条　具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

　　（一）登记簿上存在有效的异议登记；

　　（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

　　（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

　　（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

　　（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十六条　受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条　民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十八条　民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

二、实务（案例）

1、 适用善意取得制度需要满足善意取得的全部条件。只要有一个构成要件不满足，就无法适用善意取得制度，房屋不发生原始取得，房屋产权回转；

2、 现实案例主要是对于各细节是否满足善意取得进行审核，类似考试要求总分合格+各科都必须及格，才能通过，善意取得要求各条件符合才能构成。

往往案件中，其他都符合，就几个要件是否“及格”存在争议。这个要件类似语文考试中作文题是否能过，能过，那么恭喜该要件符合，未通过，不好意思，该门考试不合格。

在绝大多数情况下，其他科目也无需在考试（审核）了。但特殊情况，也就是我们常说的凡有原则，必有例外，情况特殊居然还可以治疗。

以下案例，有的打着法律侧边球，但结果上还是很正义，其中办案技术值得学习。

3、以下案例属于法院对于法规没有规定更细的特殊情况，现实解决问题的适用“善意取得”制度。这属于杨律师实际办案过程中，发现有学习借鉴价值，但与处理案件没有直接关系的案件，系产学研的添附所得。

（下图系添附所得案例）

情况一（案例一）：购房付款入住近十年，发现原房主给的房产证系伪造。房屋已被出售过户给原房主侄女，能否要求过户到自己名下（侄女能否善意取得房屋产权）？

案号：(2021)湘07民终2446号

案情简介：

原告徐某起诉登记在王某名下的房屋属于徐某，要求王某过户徐某向宋某签订房屋买卖合同，支付房款，并且实际居住10年的房屋。

徐某认为，徐某与宋某两人于2011年签订《房屋买卖合同》，并支付了房款，宋某当场出具了收条，并由见证人龚某在合同与收条签字。

徐某购买案涉房屋后，随即入住案涉房屋，其后又于2014年将房屋出租给周某居住一年，此后便由徐某居住至今。徐某与宋某签订的《房屋买卖合同》中约定宋某须向徐某交付土地使用证和房屋产权证。

宋某将案涉房屋出售给徐某并向徐某提供了两证。

王某声称，其与宋某于2016年9月与王某签订房屋买卖合同，此房屋系徐某以房抵债给她，其取得房屋产权，有产证及房屋登记，属于善意取得，系房屋合法的权利人。

另查明，

1、王某是徐某的外甥女。

2、在宋某因涉嫌伪造国家机关公文案立案后，王某又作为保证人为其办理了取保候审；

3、王某与宋某签订的房屋买卖合同中对于付款方式、逾期付款违约责任、过户期限、逾期交房的违约责任等买房人应特别注意的事项均未作约定；

4、王某购房时看房情况也无法举证；

5、王某与宋某之间的流水也无法提供清楚（债权债务、及购房）；

裁判精选（二审）：

本院认为，本案系房屋买卖合同，二审争议焦点为王某对案涉房屋是否构成善意取得及徐某是否有权要求宋某协助办理房屋产权登记手续。

根据查明的事实，徐某与宋某于2011年10月6日签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，并向宋某支付房屋价款，宋某亦于当日向徐某出具了购房款收条，后将《房屋买卖合同》和收条上的时间改为2012年10月6日，交易见证人龚某在场对双方案涉房屋的交易予以见证并签字确认。

徐某购买案涉房屋后，随即入住案涉房屋，其后又于2014年将房屋出租给周斌居住一年，此后便由徐某居住至今。徐某与宋某签订的《房屋买卖合同》中约定宋某须向徐某交付土地使用证和房屋产权证。

从上述事实表明徐某购买案涉房屋时，宋某已按合同约定向买受人徐某履行了实物交付以及证件交付的义务。　　宋某在已将案涉房屋出售给徐某并向徐某提供了两证的情况下，又于2016年9月7日与王某签订房屋买卖合同，本院认为，宋某与王某签订的房屋买卖合同是恶意串通，损害了徐某的合法权益。

理由如下：首先，王某与宋某系亲戚关系，王某为宋某的外甥女；在宋某因涉嫌伪造国家机关公文案立案后，王某又作为保证人为其办理了取保候审；

其次，王某在购买案涉房屋的过程中，对于购房款的支付认为系以房抵债，但无证据佐证其与宋某之间存在合法的到期债权债务关系，亦无证据佐证双方存在真实的以房抵债的意思表示，故王某与宋某之间关于案涉房屋的房款支付无证据予以佐证；

第三，王某与宋某签订的房屋买卖合同中对于付款方式、逾期付款违约责任、过户期限、逾期交房的违约责任等买房人应特别注意的事项均未作约定，亦未能充分证明买受人王某实地查看过房屋，在此情况下其购买涉案房屋，不符合常理，主观上构成故意，不能善意取得该房屋的所有权。

王某明知该不动产由他人占有使用而故意不查明，且其是否向宋某支付房屋价款的事实，因其未提交充分有效的证据予以佐证而无法认定，双方均有恶意，故宋某与受让人王某签订的商品房买卖合同系恶意串通且损害了实际权利人的利益，故该商品房买卖合同无效。

而徐某依据双方签订的买卖合同，根据合同约定从宋某手中取得了涉案房屋的房产证及土地使用权证，徐某在客观上不能知悉宋某于交易时向其交付的两证存在伪造的情形，有理由合理相信宋某向其交付的两证系真实的，并依据取得的两证，履行了支付房屋合理对价的义务后，一直占有使用涉案房屋至今，徐某对于涉案房屋的占有系合法占有，且已合法占有近十年，可善意取得该房屋的所有权。

而王某的购房行为发生在后，如前所述，王某与宋某签订买卖合同并办理房屋产权过户登记，王某不属于善意取得，其登记行为损害了合法买受人的利益，属无效的恶意登记行为，因此王某的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人徐某，本案不适用物权优先于债权的原则，其权利不能对抗合法买受人徐某因先占有讼争房产而享有之权利，徐某有权要求宋某在双方签订的《房屋买卖合同》中的房屋具备办理房屋产权转移登记条件时时协助其办理房屋的产权过户。

裁判结果：

房屋过户到徐某名下。

评析：

1、本案解决了一个很实务的问题，一房两卖，已过户方属于恶意，不构成善意取得，在司法上如何救济的问题，即最经济的一案诉讼救济。

一般房屋买卖没有过户，只能起诉原房东过户，并不能直接确认物权。所以，常规下，徐某在司法上有点无解；

而本案中，徐某直接起诉房屋买卖合同无效+房屋过户，这很具有借鉴参考价值。至少，常规操作上得起诉合同无效一个诉讼，把房屋回归，然后再行起诉房屋买卖合同履行完成过户。

2、本案不认可善意取得的三个核心点分别是，没有实地看房，王宋亲属关系，无充分的付款流水。或许其他关系就能推翻善意取得，但是没有实地看房确实也是司法实务中法院否认善意取得房屋的重要一项内容。

对于房屋看都不看直接购买明显不符合一般惯例，进而不构成善意取得。