物业安全管理法律风险防范
许多房地产开发公司或其下属的商业运营公司采取物业自管的模式，特别是写字楼商业领域，既可以保证和提升物业的品质，获得一定的经济效益，但同时也意味着面临更多的法律风险，需要承担更多的管理上和法律上的责任。
就物业管理常见的风险类型及防范措施，本律师归纳和建议如下：
一、常见安全事故（隐患）类型
安全事故的发生产生的后果可以概括为人身损害和财产损失，因此安全事故（隐患）类型涉及人身和财产两大类。
1、消防安全事故（隐患）
消防设施设备无法正常使用、消防通道被阻、堆放易燃易爆炸物、违规拉线和使用大功率或不合格电器等，从而引发的消防安全事故及后果的扩大。
2、物业设施设备类安全事故（隐患）
电梯坠落、夹人、困人，商场手扶电梯传送带断裂卷人伤人，电器设备和线路漏电伤人，玻璃隔断（门）爆裂伤人，吊顶和机电设备脱落伤人。
3、高空坠物、抛物安全事故（隐患）
玻璃幕墙爆裂脱落，石材外墙脱落，窗户和楼顶堆放物坠落，人为高空抛物。
4、高危作业类安全事故（隐患）
高空作业、窨井作业、电气作业等可能产生的人身损害。
5、设计缺陷安全事故（隐患）
因涉及缺陷、瑕疵，建筑物存在易失足、易坠落、易磕碰的地方，产生的安全事故（隐患）
6、自然灾害安全事故（隐患）
雷击、水淹（包括非自然灾害造成的）、台风等自然灾害造成人员伤亡和财产损失。
7、装修安全事故（隐患）
商户租户装修施工过程中造成的施工人员和其他客户人身损害和财产损失。
8、治安和犯罪安全事故（隐患）
发生在物业范围内的盗窃（办公场所财物、停车场车辆）、抢劫、抢夺、强奸、杀人和伤人等。
9、自我损害安全事故（隐患）
租户员工、外来人员的自杀自残行为，如跳楼。
10、群体活动安全事故（隐患）
举办群体性活动引发的踩踏事故、消费者在商场内滑到等产生的人身损害。
11、其它类安全事故（隐患）
如发生在物业范围内的动物伤人、交通事故。
二、物业管理方可能承担的责任后果
如发生物业安全管理方面的事故，作为物业管理单位面临责任后果可以概括为声誉损失、经济损失（民事责任）、行政责任、刑事责任。
1、声誉损失，如管理的物业发生安全事故，首先会产生声誉损失，导致公众及租户对企业及管理的物业评价降低，继而影响物业的出租，间接产生经济损失。
2、经济损失（民事责任），这是发生安全管理事故时物业管理方承担的最常见的责任，无论是基于物业管理合同关系还是侵权法律关系（如消费者在企业管理的商场摔倒），由于物业管理上的过错或过失应当承担的责任。
3、行政责任，即受到行政处罚，由于物业管理资质的取消，不涉及资质吊销问题，主要在消防和特种设备管理方面会涉及。
4、刑事责任，因物业管理安全事故引发的刑事责任，可能涉及重大责任事故罪，重大劳动安全事故罪，大型群众性活动重大安全事故罪，强令违章冒险作业罪，消防责任事故罪，不报、谎报安全事故罪这几个罪名。
三、安全措施建议
针对物业管理方应承担的责任后果，根据常见安全事故（隐患）类型，本律师从法律角度提出如下应对措施的建议：
1、消防安全措施
物业管理单位应当按照合同约定提供消防安全防范服务：
①保证消防设施设备正常、有效，聘请有资质的单位对消防设施设备定期进行维保；
②对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告；
③定期开展防火检查巡查和消防宣传教育，严禁在非吸烟区吸烟。
2、设施设备安全措施
针对电梯等特种设备、强电线路、电气设备、机电设备，聘请有资质的单位进行定期维保，并在合同明晰维保单位责任。
3、高危作业安全措施
①高空、窨井、电气等高危作业应当外包给有资质的单位，且具体的作业人员也需要有相应的资质并持证上岗；
②同时须设置安全警戒线、安全警示牌，避免非施工人员进入施工区域；
③需要取得施工许可证的应当持证作业；
④必要时对作业工具和设备的状况进行检查，发现老旧残破、无合格和安全证书的拒绝施工人员使用。
4、设计缺陷补救措施
建筑物设计中存在易失足、易跳楼、易伤人等安全隐患的，及时采取修复和补救措施，增加防跌落网、栏杆高度等。
及时修复建筑物中破损、危险的部分，未修复前拉起警戒线和隔离，禁止人员进入，确保不发生危害。
5、视频监控安全措施
在建筑物的顶层的四角外墙、主要出入口、地下停车场、公共区域安装监控设备，确保无盲区，并保证设备的正常运营，并且有专人监控，以保证在发生高空抛物、盗抢、斗殴、伤人、跳楼等情况是可以预警以及可以追溯。
6、自然灾害安全措施
台风暴雨前做好防风防汛措施，确保排水通畅，工作人员转移安全场所，电梯停运（停运前确认无人员在内）、政府发布停工通知的应当停工，劝阻租户不要进入管理的物业内。
7、租户管理安全措施
针对租户的装修、以及物业的使用，在合同明确租户对承租区域内以及公共区域的责任，并加强巡检，发现问题及时下发书面整改通知。
8、人员管理安全措施
①落实租户工作人员实名制登记；
②落实来访人员实名制登记；
③大堂设置闸机，刷卡进入；
④电梯刷卡上下；
⑤有条件的可以安装人脸识别系统，连接公安部门一键报警。
9、治安犯罪安全措施
①发现违法犯罪必须及时制止、及时报警；
②保证安监系统的正常运行，违法犯罪行为发生后，可以协助公安机关追溯、追查。
10、商场物业安全措施
①人流密集时，限制人员进入，进出口分离，并保持通畅；
②禁止携带宠物入内；
③禁止携带氢气球等危险品入内；
④禁止机动车进入非机动车区域。
11、风险转移安全措施
①将物业服务外包，从而转移风险；
②购买相关保险，通过保险赔付转移风险。
12、物管人员教育培训
①法律意识、安全意识的教育培训；
②应急演练、演戏和培训；
③健全安全管理制度，落实岗位责任制，责任落实到人；
④物业单位聘用的特种作业的物管人员，需要有相应的资质和经验，持证上岗。
物业管理管理方的责任承担原则为过错原则，可以概括：①对于物业管理方管理的日常事务（如设施设备的安全、第三人的一般侵权行为），既要保证行为，又要保证结果，否则存在管理过错和过失，要承担相应的责任；
②对于第三人的犯罪行为，要保证有安全措施和行为，可以不保证结果，一般不对结果负责；③对于超自然灾害事件，要保证有措施和行为，可以不保证结果（一般性的自然灾害应保证结果）；
④外包和保险是转移风险的有效手段。
物业安全更多是管理层面的事情，本律师建议，物业管理单位应对常见安全隐患进行分类整理并编制成册，实行针对性的分类管理，并制定相应的防控预案和应急处置方案。
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