涉及“以房抵债”的债权审查问题在破产案件中争议较大，明确、统一这一类型问题的审查规则有助于管理人最大限度维护债权人合法权益。
“以房抵债”是“以物抵债”中的一种重要类型，其含义是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产（房屋）折价归债权人所有，用以清偿债务。
对于“以房抵债”协议的效力问题，我国尚不存在法律规则作为审查标准，在司法实践中也存在一定分歧。《民法典》及相关司法解释出台后，这一问题的解决途径逐渐明朗。
“以房抵债”协议因其订立时间不同，其性质和效力也有所差异。债务履行期限届满前订立的“以房抵债”协议之效力为无效，但债权人可以依法就抵押财产优先受偿；
债务履行期限届满后订立的“以房抵债”协议不存在法定无效事由的，应认定为有效。破产程序是对破产财产进行集中清理、变价和公平分配，故管理人要考察“以房抵债”协议是否属于《企业破产法》规定的可撤销、无效情形，并根据房屋是否完成物权变更登记认定债权性质。
本文对“以房抵债”协议的效力分析将以【订立协议时债务履行期限是否已经届满】予以分别阐述：一、债务履行期限届满前订立协议
债务履行期限届满前订立的“以房抵债”协议之性质在我国现行法律中没有明确的规定。债务履行期届满前订立的“以房抵债”协议内容主要是提前约定主债权不能实现时，房屋需折价归债权人所有。
该协议具有担保主债权实现的目的，因此本文认为债务履行期届满前订立的“以房抵债”协议符合“流押条款”的性质，可参照适用相关法律。
为实现营商环境进一步优化，我国法律对流押条款的态度出现缓和。此前，我国《物权法》（已废止）明确禁止抵押权人在债务履行期限届满前与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人享有。
后《民法典》及担保制度解释对流押条款进行柔化、分情形处理，一方面仍禁止流押，另一方面则规定了抵押权人有权依法对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。
另根据最高院2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第45条，债权人不能直接请求履行“以房抵债”协议，须根据原债权债务关系主张权利义务。
故，【在确保主合同合法有效的基础上，应当将债务履行期限届满前订立的“以房抵债”协议认定为无效，但不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力，可以依法就抵押财产优先受偿。
】
在破产案件中，债权人是否就抵债房屋享有优先受偿权应当以是否办理【登记】为标准。《民法典》第401条中所规定的“依法就抵押财产优先受偿”，其中，对不动产优先受偿的前提条件是完成产权变动登记从而实现抵押权依法设立。
同理，“以房抵债”协议并不当然形成优先于其他债权的权益，只有在完成产权变动登记后，债权人方能就抵债房屋享有优先受偿权。
反之，主债权将依据破产程序中的债权平等受偿原则被认定为普通债权，债权人就抵债房屋无权优先受偿。二、债务履行期限届满后订立
“以房抵债”订立于债务清偿期届满后的，不存在恶意损害第三人合法权益且无其他无效事由的，应认定“以房抵债”协议有效，其性质一般认定为诺成性的新债清偿协议（特殊约定除外），简言之增加一种清偿债务的履行方式。
司法实践中，在认定“以房抵债”协议有效的基础上，破产债权审查还需注意以下问题。
1、“以房抵债”与旧债务的关系
一般情况下，“以房抵债”协议属于新债清偿，但旧债务是否消灭仍然以当事人的真实意思表示为准。最高院在（2016）最高法民终484号判决中说理认为“在当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；
亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。”
即，除非双方明确约定原有金钱给付债务消灭，则“以房抵债”的合意系当事人另行增加一种清偿债务的履行方式（新旧并存）。
2、“以房抵债”协议的履行
债务清偿期届满后当事人达成“以房抵债”协议，且尚未办理产权转移手续的，债权人有权请求履行“以房抵债”协议。《九民纪要》第44条规定“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。
经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。因此，当“以房抵债”协议属于新债清偿，债务人可选择原有金钱给付、以房抵债两种方式履行清偿义务；
同时，债权人在“以房抵债”目的不能实现后，亦可继续请求债务人履行原有金钱给付义务。
然而，破产程序具有特殊性，破产债权审查须坚持公平受偿原则。当事人在债务履行期限届满后达成“以房抵债”协议但未办理产权登记的，若履行“以物抵债”协议会明显损害其他债权人权益，应当将其作为普通债权清偿，以保护全体债权人的合法权益。
债务清偿期届满后当事人达成“以房抵债”协议，且已经办理产权登记的，管理人还需根据债务履行之具体行为、时间判断是否属于《企业破产法》第31条、第32条、第33条规定的可撤销行为、无效行为。
若经审查不存在无效、可撤销情形，则应认定“以房抵债”协议履行完毕，原债务归于消灭。
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