满足这3个条件，“以房抵债”有效！

满足这3个条件，“以房抵债”有效！

1个回答

以房抵债规定的出处

以房抵债规定出处是物权法规，抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

以房抵债的案件还会涉及合同法，双方签订的债务合同约定用房屋来到期抵押或者到期买卖，由债权人收购该房屋。在债务人的偿还行为为未知的情况下不应当对债务人财产做改动。

目前审判实务中的“以房抵债”，大体可分为两种情形，一种是当事人双方之间已就“以房抵债”达成了协议，且已经办理了房屋过户手续，符合德国、日本民法和我国台湾地区的“民法”所说的代物清偿；

另一种是只有双方当事人就“以房抵债”达成了一致意见，没有办理房屋过户手续，也没有现实地交付房屋。从纠纷的数量看，后一种情形又占绝大多数。

协议有效的三大条件

认定“以房抵债”协议有效，需满足3个条件：

一、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算。

以及不属于以下情形：

1.流押条款

法律依据：《物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

2.作为民间借贷合同的担保

法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。

当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

二、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况

法律依据：《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

三、对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

也就是说，假如转化为购房款的借款本金和利息中利息的约定是高于民间借贷利息区间24%-36%的，超出的部分属于违法利息，是不能计入购房款的。

法院审判时，会综合房屋金额以及计算出合法的借款本金与利息。假如借款总额未能足额支付购房款，则债权人需要补齐购房款。