以房抵债的三个必备要件：以最高院判例为例
以房抵债要点：
1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。
2、在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。
3、但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
▌基本案情：
原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司(以下简称彦海公司)应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：
一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元;
二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元;
三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。
双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。
法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。
为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。
双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。
汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
▌裁判结果：
新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出(2015)新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元;二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元;三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。
上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。
最高人民法院于2015年10月8日作出(2015)民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新民一初字第2号民事判决;二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。
▌裁判理由：
法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。
但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。
民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。
本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。
该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。
尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。
在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。
经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。
由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。
汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。
（本文摘自网络，如有侵权请联系删除）
引言：在民间借贷或者建设工程领域，为了确保将来债权和工程款的实现，一般会在借款协议或工程协议中约定逾期支付需要提供等价物、房子用于抵消债务，那此类事前约定是否能够得到法院支持？对此，过去的《物权法》《担保法》和现行的《民法典》对于此类在履行期限届满后债务人（或抵押权人、质权人）未予清偿的，将抵押物、质押物所有权直接转移为债权人所有的条款定义为“流押”“流质”条款，此类条款是法律上明文禁止适用的，而
关于在履行期限届满前应否允许当事人签订以物抵债协议，存在不同观点：一种观点认为，基于禁止流质或流押的考虑，不应允许当事人签订此类协议；即便签订了，也应认定无效。另一种观点认为，应当允许当事人签订以物抵债协议，但其性质属于让与担保。还有一种观点认为，当事人在履行期限届满前签订以物抵债，意味着放弃了期限利益，提前进行了清偿。将履行期限届满前签订的以物抵债协议认定为让与担保，拟制色彩过于浓厚而不符合当事
涉及“以房抵债”的债权审查问题在破产案件中争议较大，明确、统一这一类型问题的审查规则有助于管理人最大限度维护债权人合法权益。“以房抵债”是“以物抵债”中的一种重要类型，其含义是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产（房屋）折价归债权人所有，用以清偿债务。对于“以房抵债”协议的效力问题，我国尚不存在法律规则作为审查标准，在司法实践中也存在一定分歧。《民法典》及相关司法解释出台后
【提前还款】改变商贷年限减少还款压力通常还款年限是不能直接改，但是可以到银行做部分提前还款。部分提前还款是指手中有闲钱的时候，可以到银行直接还几万本金。提前还款后，可以有两种选择：第一，还款年限不变，每月还款金额减少;第二，每月还款金额不变，还款年限缩短。在贷款前就要确定你的贷款年限了，一旦贷款年限确定后是不能中途更改贷款年限的。但可以提前还贷就是贷款年限未到时提前把钱全还清了。建议申请提前还款，
网签预售商品房，为借贷关系进行担保，约定开发商到期不能偿还债务的以房抵债，此种做法在事件中非常常见，但该以房抵债的约定效率如何呢？从当事人真实意思表示来看，双方网签预售商品房的真实意思表示系对借贷关系做担保，因此预售房屋买卖合同无效；而“以房抵债”的约定，违反了禁止流押原则，也是无效的。此种情况下，若借款人（开发商）到期确实不能还款，还需依据借贷关系，诉讼主张其还本付息。附《中华人民共和国担保法》
房地产建设需要大量的资金投入，当房地产企业在资金紧张或者断裂时，比较常用的一种方法是以房抵债，但在实践中由于操作的不规范，会对“以房抵债”协议的认定产生不同的结果。笔者将结合典型案例对民间借贷中“以房抵债”的问题进行分析。案例一（72号指导案例）：（2015）民一终字第180号民事判决书，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。案情简介：汤龙、刘新龙、
一、首先，以房抵债要合理合法必须满足三个条件： 1、商品房买卖合同首先要在以房抵债整个过程不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，才具有法律效力。 2、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合
1. 购房人系因以房抵债而非消费行为订立案涉商品房买卖合同，无证据证明购房人将67套案涉房屋实际用于居住，故不符合房屋消费者物权期待权的保护条件。——最高人民法院(2020)最高法民申1283号案件2. 《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营
最高法指导案例：以房抵债有效的3个条件!!(今后都这么判)关于指导性案例，最高人民法院审判委员会副部级专职委员、第二巡回法庭分党组书记、庭长，二级大法官胡云腾指出：人民法院实行案例指导制度，就是要把那些具有独特价值的案例发现出来、公布出来、树立起来、推广开来，充分发挥这些案例独特的启示、指引、示范和规范功能，让广大法官能够及时注意到这些案例，及时学习借鉴这些案例所体现的裁判方法和法律思维，并参照指
▌裁判要点：1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。2、在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该
诈骗罪的构成有三个关键要件，包括：1、行为人虚构事实、隐瞒真相；2、受害人因行为人虚构事实、隐瞒真相而陷入错误认识；3、受害人基于错误认识自愿处分财产，行为人因此获得其财产。在三个要件均成立的情况下，行为人才构成诈骗罪。
房贷逾期三个月银行可以通过短信、电话、信函进行催收，房贷的逾期部分计入不良还款记录，同时面临逾期罚息；经催收仍未还款的，银行有权依据实际情况向人民法院起诉，申请拍卖房产。法律依据：《贷款通则》第七十一条 借款人有下列情形之一，由贷款人对其部分或全部贷款加收利息；情节特别严重的，由贷款人停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款： 一、不按借款合同规定用途使用贷款的。 二、用贷款进行股本
以房抵债规定的出处 以房抵债规定出处是物权法规，抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。以房抵债的案件还会涉及合同法，双方签订的债务合同约定用房屋来到期抵押或者到期买卖，由债权人收购该房屋。在债务人的偿还行为为未知的情况下不应当对债务人财产做改动。目前审判实务中的“以房抵债”，大体可分为两种情形，一种是当事人双方之间已就“以房抵债”达成了协议，且已经
关于诈骗罪定罪的三个要件的问题,律师从法律角度分析如下：诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。诈骗罪构成要件如下：（1）在客观上表现为使用欺诈方法（虚构事实或者隐瞒真相方法）骗取数额较大的公私财物。首先，行为人实施了欺诈行为。欺诈行为从形式上说包括两类，一是虚构事实，二是隐瞒真相，二者从实质上说都是使被害人陷入错误认识的行为。其次，欺诈行为使对方产
在规章制度中，常见关于旷工的规定有“无正当理由连续旷工五天，或在一年中累计旷工十天，立即解雇”、“无正当理由未经主管批准，每年旷工三次（含）以上或者累计三天（含）以上，公司可以立即解除劳动合同”等。结合旷工的字面意思与常见的规章制度的规定，旷工应当具备以下三个要件：一是未按规定提供劳动；二是未经主管批准；三是无正当理由。缺少上述任何一个要件，均不构成旷工。第一个要件，未按规定提供劳动未到公司
逮捕程序的三个要件是什么逮捕必须同时具备以下3个要件：一、证据要件逮捕的证据要件是指有证据证明犯罪事实的发生。这是逮捕的前提条件。根据六机关《规定》第26条、最高人民法院《解释》第77条、人民检察院《规则》第86条、以及《公安机关办理刑事案件程序规定》第115条、第116条作出的司法解释，逮捕的证据要件包括以下内容：1、有证据证明发生了犯罪事实，即犯罪事实已经发生，并有证据能够证明。如果没有证据证
可以以房抵债，但是应当是当事人协商一致，债务人与债权人所达成的以债务人的或经第三人同意的将其依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的方式被称为以房抵债。法律依据：《民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人
只有当满足以下三项条件，才能被认定为事实婚姻，否则只能算作同居：1、男女双方的“事实婚姻”发生在《婚姻登记管理条例》实施之前。1994年2月1日，民政部发布了新的《婚姻登记管理条例》。条例规定自1994年2月1日后，只要未结婚登记即以夫妻名义同居生活的，其婚姻关系一律无效，不受法律保护。也就是说除了在1994年2月1日前就已经以夫妻名义同居生活在一起的还能被认定为事实婚姻，1994年2月1日后的只
1、审查律师的执业资格：律师应当持有由省级司法厅(局)签发的《律师执业证》并有当年的年审记录，无证或有证但无当年年审记录的都不得以律师的名义执业。 2、核实律师及所在律所：一个管理规范、要求严格的律师事务所对委托人的案件会有充分的后备保障。 3、案件胜诉的承诺：每一位负责任的律师，都不会对自己的当事人保证案件绝对胜诉。对于保证案件百分之百胜诉的律师，当事人应当慎重考虑。 4、委托合同的签订：合同明
认定肇事逃逸的三个要件一般是指：1、行为人交通肇事后逃逸的动机是为了逃避抢救义务以及逃避责任追究；2、行为人交通肇事后逃逸的行为必须符合法律规定的情形，即先前行为违反了交通运输管理法规；3、交通肇事后逃逸行为的空间要素，即该行为并非仅限于“逃离事故现场”。法律依据：《刑法》第一百三十三条 违反交通运输管理法规，因而发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役
