以房抵债合同效力是如何的
【摘要】
以房抵债合同指借贷关系中的双方当事人在签订了借贷合同之后，再拟定一份商品房买卖合同，其目的在于若借款人到期不能偿还借款，则履行房屋买卖合同，借款人要直接将房屋转让给出借人，以此抵偿借款。
实践中，此类案件中的原告绝大多数都是以履行买卖合同为诉求来提起诉讼，但是法院在审理的过程中发现，该类案件都是在买卖合同之下隐藏着真实的借贷关系，而当事人签订买卖合同实则是为借贷合同提供担保之用。
如何认定此类房屋买卖合同的效力问题，在理论和司法实务界都没有一个统一的做法。本文将从立法原意与司法实务方面做进一步探讨。
一、依据《解释》 第 24 条对合同效力问题的理解
如果从代物清偿预约的角度，并结合《民间借贷解释》第24 条来解释合同的效力。 第 24 条第 1 款第 1 句规定对于以担保型买卖合同立案的，应该按照民间借贷关系审理;第 2 款规定不履行生效判决的，可以申请拍卖标的物。
由此可以推断在这里认定拍卖标的物并非作为一般责任财产而是作为代物清偿预约的标的物被执行。因此，通过从代物清偿预约的角度并结合司法解释的规定，看到立法者对担保型买卖合同效力的潜在态度：虽然第 1 款在表上规定要按照民间借贷案件来处理，买卖行为归于无效，但是第 2 款通过规定拍卖标的物的方式，默认了合同约定的代物清偿预约行为有效。
通过《民间借贷解释》 第 24 条的规定，可以反映出立法者还是尊重了债权人和债务人之间约定，体现了意思自治的原则，平衡了当事人之间的利益，这是一种折中的选择路径。
二、具体司法实务中的对于合同效力问题的认定
这类型的案件的审理结果按照时间划分的话，在民间借贷的司法解释出台以后，法院在裁判时则依照《民间借贷解释》的第24条的规定来审理，规避了对于合同效力的认定问题，那么相应的在司法裁判文书中，也未提及合同的效力问题，法官也并不会对效力问题来发表自己的裁判意见。
虽然《民间借贷司法解释》的出台为民间借贷合同与买卖合同混同的情形提供了具体的审理思路，但是对于合同效力认定的这一法律问题仍是长久以来需要尽快解决的。
而笔者在阅读民间借贷司法解释出台以前的案件的裁判文书中，各地法官对于此类合同效力问题的认定问题是各抒己见，总结法官的观点对于全面认识合同效力问题是也一个很好的借鉴。
(一)认定以房抵债合同无效
在裁判文书中持以房抵债合同无效的法官对于合同效力的认定思路具体体现为三种：一是认定“名为买卖，实为借贷之担保”，否定买卖合同的效力，进而以该借贷担保存在流质条款为由主张担保无效;二是先否定买卖合同的效力，然后排除该担保中无效的流质条款，并主张该担保违背物权法定原则而无效;三是先否定买卖合同的效力，然后排除担保中无效的流质条款，同时强调“合同中部分条款的无效不影响其他有效部分的效力”，进而肯定当事人之间成立一种非典型担保关系，或在肯定非典型担保的同时，剔除其中所含无效的流质条款。
总的来说，笔者认为，有效成立的合同才有履行的必要和可能，缺乏真实意思表示的合同不能认定为有效的合同。因此，以房抵债的 “担保型买卖合同” 的签订并没有反应当事人的真实意思表示，而是一种代物清偿预约，违反了《物权法》中关于流质担保条款的禁止性规定。
如果承认合同具有效力，则突破了物权法定原则，破坏了法律体系的完整性。因此，买卖合同中关于通谋虚伪的意思表示无效，但是隐藏有其他法律行为的，应适用关于其他法律行为的规定。
(二)认定以房抵债合同有效
某些法官认为，这种设定买卖合同的担保形式并未违反《合同法》中的强制性规定，也未违反《物权法》第15条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则。
这些法官在案件中更加重视对契约自由原则的适用，尊重当事人的意思自治，并承认了这种担保合同的效力。同时，对于买卖行为是否进行了公示以及公示的方式并不影响合同的效力。
因此，可以看出法官承认了当事人之间签订的买卖合同具有担保的作用，其目的也是为了保证债权的实现。
三、以房抵债合同效力的认定意见
通过分析《民间借贷解释》第24条可以得知最高院在处理该类案件时，对于以房抵债合同效力问题，同传统的让与担保一样，未作出明确地表示。
从最高院对该条司法解释的理解与适用中可以看出，对合同的效力并不肯定也不否定，只是在借款人不履行生效判决确定的金钱债务时，出借人不能直接取得担保标的物的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务，即该条一方面肯定了担保标的物的担保效力，另一方面也限制了出借人优先受偿的条件和方式。
笔者认为，法院在认定以房抵债合同效力的过程中会依据法律的相关规定，并结合原、被告双方的意见，运用逻辑推理和日常的经验法则，还原事实并形成心证。
笔者认为，运用目的解释的方法来认定合同的效力更为恰当，因为双方当事人在签订以房抵债合同时，其所从事的民事行为都是为了追求自己利益的最大化，签订的买卖合同就是为了担保原债权债务，在届期不能偿还债务的情况下，通过合同这个媒介来实现以物抵债。
因此，法院应认定该类买卖合同的效力，尊重私法领域的意思自治。
综上，笔者认为，应由法官行使自由裁量权来认定合同效力。虽然《合同法》并未明确这类合同为典型合同，但是在诸多的规范性法律文件中都间接对这类合同进行了规定并认定合同的效力。
如最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第57条认可了以物折价清偿债务的效力，并且在执行程序中，法律也明文规定了以物抵债。
对于实现这类合同时，可能遇到价值随着市场行情有所波动，但是只要物的价值在正常的市场波动的合理范围之内，可以认定双方在达成合意之时能够判断今后的价格趋势。
如果确实存在了明显不合理的价格显失公平的情况，可依据合同可撤销的原理进行处理，而并非直接认定合同无效。
以上知识就是小编对“以房抵债合同效力是如何的”问题进行的解答，对于以房抵债合同效力问题，同传统的让与担保一样，未作出明确地表示，贷款人无力还债时，出借人不能直接取得担保标的物的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务。
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