房地产建设需要大量的资金投入，当房地产企业在资金紧张或者断裂时，比较常用的一种方法是以房抵债，但在实践中由于操作的不规范，会对“以房抵债”协议的认定产生不同的结果。
笔者将结合典型案例对民间借贷中“以房抵债”的问题进行分析。案例一（72号指导案例）：（2015）民一终字第180号民事判决书，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。
案情简介：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。
为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。因彦海公司长期拖欠利息，确定无能力偿还借款本金及利息，双方确定借款期限提前到期，随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。
后四人因彦海公司不交付房屋，彦海公司对商品房买卖合同有异议，双方诉至法院。最高法院认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。
但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。
本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立的商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。
该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。
尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持商品房买卖合同无效的主张不予采信。
案例二：（2015）浙民提字第69号民事判决书，建德雅居房地产开发有限公司与宣建耀、濮素娟房屋买卖合同纠纷案。案情简介：2012年，邓志华、陈红燕向赵银刚、宣建耀借款1000万元，为保证债权的实现，雅居公司作为担保方与赵、宣两人签订《担保借款协议》，约定以雅居公司开发的11套房产签订商品房购买合同（预售）作为借款条件给出借人。
后三方签订《补充协议》，约定抵押房产按定价7折签订网上备案的预购房协议，赵、宣按每套1万元定金于签订之日三天内支付，剩余房款于270天内支付（剩余房款以未归还借款支付）的条件签订商品房买卖合同（预售合同），借款人同意先以个人资产偿还借款，如有不足，以房产以已签订合同的条件过户给出借人或其指定人予以补足；
借款人承诺借款逾期90天仍未能归还借款，借款人无条件将案涉房产按协议价销售并在政策允许过户的情况下过户给出借人。
2012年6月5日，雅居公司与宣建耀、濮素娟签订11份商品房买卖合同，但未办理预告登记。合同签订后，赵银刚与宣建耀向邓志华、陈红燕履行了借款交付义务，并支付雅居公司11万元，雅居公司于次年出具《确认书》，确认案涉11套商品房购房款抵偿邓志华、陈红燕所欠债务。
后雅居公司起诉至一审法院，请求确认其与宣建耀、濮素娟签订的11份《浙江省商品房买卖合同》无效。浙江省高院认为：宣建耀、濮素娟与雅居公司签订的案涉商品房买卖合同其真实目的在于为借款合同提供担保，而非通常意义上的商品房买卖。
宣建耀、濮素娟提出商品房买卖合同系双方真实意思表示，理由不能成立。对于雅居公司与宣建耀、濮素娟以签订商品房买卖合同的方式提供担保是否属于让与担保，就目前法律规定来说，我国法律尚未对让与担保作出规定。
而《中华人民共和国物权法》第一百七十二条规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。因此，本案宣建耀、濮素娟与雅居公司以签订商品房买卖合同形式为借款合同提供担保，且流转形式符合流质契约的要件，双方所签订的11份商品房买卖合同无效。
案例三：（2015）黑高商终字第74号民事判决书，黑龙江申腾房地产开发有限公司与贾炳艺李玉龙民间借贷纠纷案。案情简介：2012年，申腾开发公司因缺少开发资金，分别向李玉龙、贾炳艺借款600万元、300万元，并将其开发的多套房产以李、贾两人的名义办理了商品房预售登记、签订了《商品房买卖合同》，作为上述借款的担保。
在申腾公司偿还部分本金及利息后，李玉龙与贾炳艺与申腾公司签订还款协议，约定欠款到期未归还借款，已办理预售登记的房屋归李玉龙、贾炳艺所有。
2014年，债权到期后，申腾公司为贾炳艺、李玉龙出具还款承诺书，明确申腾公司尚欠的本金和利息金额，承诺到2014年5月31日前还清全部利息和复利，以后按月及时给付借款所产生的利息；
如申腾公司到期不能还清所欠全部利息，申腾公司自愿将开发的东方名苑小区的部分商服交与贾炳艺、李玉龙出售。因申腾公司未能按照约定偿还借款利息，李玉龙、贾炳艺诉至法院，请求以案涉房屋优先受偿欠款本金及利息。
黑龙江省高院认为：双方当事人签订《还款协议》的同时，又签订了《商品房买卖合同》，根据各方当事人在诉讼中的意思表示及申腾公司出具的还款承诺书可以确定，该买卖合同的目的不是为了贾炳艺、李玉龙取得标的物房屋的所有权，而是对其借款债权提供担保，该合同不具有独立性，系以债权债务合同的产生为前提，伴随着债务的清偿和消灭而消灭，具有从属性，属于借款债权债务合同的从合同，属于一种非典型担保。
现行法虽未明确规定该种担保形式，但其并不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，亦不违反《物权法》第十五条的规定，《商品房买卖合同》合法有效。
同时《还款协议》中虽约定申腾公司到期不能偿还借款本息案涉房屋归贾炳艺、李玉龙所有，及申腾公司承诺到期不能偿还利息将案涉房屋交与贾炳艺、李玉龙出售，但此种担保违反了禁止流质契约的法律原则，因此担保权人贾炳艺、李玉龙应以对案涉套房屋清算后的价款受偿案涉借款的方式消灭双方的债权债务。
律师评析：上述三个案例均意在通过以房抵债形式来实现债权，但“以房抵债”的目的最终是否实现却大相径庭，其中很关键的一点在于对为实现“以房抵债”而签订的协议或合同的效力的认定及实现方式上。
笔者将从三个案例的特点出发作为问题的切入点。案例一的特点：（1）先签订借款合同，后签订商品房买卖合同；（2）确定无偿还能力后，借款提前到期，重新签订商品房买卖合同买卖合同。
案例二的特点：（1）先签订《担保借款协议》，后出借人签订商品房买卖合同才履行了借款交付义务，但房屋未办理预告登记；
（2）担保借款协议约定逾期未能归还借款案涉房屋归出借人所有。案例三的特点：（1）先出借资金，后办理商品房预售登记并签订商品房买卖合同；
（2）约定逾期未能归还借款案涉房屋由出借人出售，对债务进行了清算。关于商品房买卖合同签订的时间。在以往的法律文件中甚至《第八次全国法院民商事审判工作纪要（民事篇）》，均强调以房抵债协议须在原借款合同期满后才能形成，但案例一作为指导性案例，突破了这个要求，换言之，在借款期限届满前，双方可以协商提前终止原借款协议另行签订商品房买卖合同来实现债权，商品房买卖合同签订的时间不再受原借款协议是否履行期满的限制。
关于商品房买卖合同签订的形式。在案例一中，商品房买卖合同是在提前终止原借款关系的前提下另行签订的，将欠款转化为购房款购买房屋，从而获得房屋的所有权，具有独立性，合同有效。
在案例二和案例三中，无论商品房买卖合同是在与借款协议同时签订还是在确认借款数额后另行签订，其目的均不是真正意义上购买房屋，而是通过以签订买卖合同的方式将房屋转移于担保权人，无论是否真实占有房屋，在债务清偿后，房屋返还于债务人或第三人；
在债务无法清偿时，担保权人取得房屋，（可定义为非典型担保），其目的是为实现债权，不具有独立性。虽案例二与案例三中的商品房买卖合同均是为实现债权而签订的附随合同，但案例二中合同最终被认定无效，无法实现以房抵债的目的，案例三中的债权人却最终实现了债权，区别在于“以房抵债”协议的约定是否符合流质（押）契约及债权人的诉求方式。
《担保法》第40条和《物权法》第186条均明确不得在债务履行期满不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。在案例二中，当债务人不履行到期债务时，债权人按照《补充协议》的约定请求实现商品房买卖合同，将房屋过户到债权人名下，该种形式即是典型的流质（押）契约的表现形式；
而在案例三中，当债务人不履行还款承诺书的约定时，请求对案涉套房屋清算后对价款优先受偿以实现自己的债权。综上，笔者认为，在实践中为确保“以房抵债”目的的真正实现，可通过以下两种路径进行：其一，在出借款项时，根据债务人的履约能力，可协商提前终止借款关系，另行签订商品房买卖合同，以借款抵顶房款；
其二，更多时候，为了保证债权的实现，在签订借款协议时或之后，双方会签订《商品房买卖合同》来担保债权的实现，此时可在以房抵债中约定到期清算条款，并约定若到期不能清偿债务时通过对房屋进行变价从而享有对房款的优先受偿权。
注：本文系转载，仅供普法学习。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三条之规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确，事后未达成补充协议，按照合同相关条款或者交易习惯仍不能确定的，以接受货币一方所在地为合同履行地。那么什么是“接受货币的一方所在地”呢？本文主要针对此方面进行探讨。1、“接受货币的一
涉及“以房抵债”的债权审查问题在破产案件中争议较大，明确、统一这一类型问题的审查规则有助于管理人最大限度维护债权人合法权益。“以房抵债”是“以物抵债”中的一种重要类型，其含义是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产（房屋）折价归债权人所有，用以清偿债务。对于“以房抵债”协议的效力问题，我国尚不存在法律规则作为审查标准，在司法实践中也存在一定分歧。《民法典》及相关司法解释出台后
引言：在民间借贷或者建设工程领域，为了确保将来债权和工程款的实现，一般会在借款协议或工程协议中约定逾期支付需要提供等价物、房子用于抵消债务，那此类事前约定是否能够得到法院支持？对此，过去的《物权法》《担保法》和现行的《民法典》对于此类在履行期限届满后债务人（或抵押权人、质权人）未予清偿的，将抵押物、质押物所有权直接转移为债权人所有的条款定义为“流押”“流质”条款，此类条款是法律上明文禁止适用的，而
以房抵债的三个必备要件：以最高院判例为例以房抵债要点： 1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。
关于在履行期限届满前应否允许当事人签订以物抵债协议，存在不同观点：一种观点认为，基于禁止流质或流押的考虑，不应允许当事人签订此类协议；即便签订了，也应认定无效。另一种观点认为，应当允许当事人签订以物抵债协议，但其性质属于让与担保。还有一种观点认为，当事人在履行期限届满前签订以物抵债，意味着放弃了期限利益，提前进行了清偿。将履行期限届满前签订的以物抵债协议认定为让与担保，拟制色彩过于浓厚而不符合当事
网签预售商品房，为借贷关系进行担保，约定开发商到期不能偿还债务的以房抵债，此种做法在事件中非常常见，但该以房抵债的约定效率如何呢？从当事人真实意思表示来看，双方网签预售商品房的真实意思表示系对借贷关系做担保，因此预售房屋买卖合同无效；而“以房抵债”的约定，违反了禁止流押原则，也是无效的。此种情况下，若借款人（开发商）到期确实不能还款，还需依据借贷关系，诉讼主张其还本付息。附《中华人民共和国担保法》
转自：“刑事法律专家”作者：马爱武（河北省南皮县人民法院）【裁判要旨】一、行为人并非出于非法性用款需求，没有如实告知借款事由，出借人对借款风险未履行必要的审查和注意义务，或出于获取高额利息，或出于人情面子，轻信借款能够偿还而出借。行为人对借款没有实施侵吞性占有处分或用于非法活动，不能如期清偿但行为人认账的，仍应属于民间借贷的范畴，不宜以诈骗罪论处。符合刑法的谦抑性原则和最高院有关诈骗类犯罪认定非法
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《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的（以下简称超额利息），人民法院应予支持。具体存在以下两种情形：第一，如借款人已清偿本金并支付超过年利率36%利息的，借款人以出借人不当得利为由，请求出借人返还超额利息；第二，如果借款人未完全清偿本金的，借贷双方就超额利息返还方式，对上述司法解释条款的理解存在明显差
砍头息指的是放高利贷者或地下钱庄，给借款者放贷时先从本金里面扣除一部分钱，这部分钱就叫做砍头息。砍头息是否受法律保护?今天为您整理解答。裁判规则1.《合同法》第二百条规定：借款利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金
一、民法典中以现金借款的民间借贷如何举证以现金形式进行民间借贷的，出现民间借贷纠纷时，当事人可以提供借据、收据、欠条等债权凭证向法起诉。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条 出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起
《担保法司法解释》第三十九条规定的“新贷”与“旧贷”，应是同一出借人与借款人之间形成的前后两个借款合同关系，“以新贷偿还旧贷”应是借款人向出借人所借的前一笔借款期限届满未还的情况下，双方达成协议，由借款人再次向出借人申请借款用于偿还之前尚欠的款项。①适用上述规定的前提是，保证人应举证证明出借人与借款人协议以贷还贷，即出借人与借款人有以贷还贷的意思联络。②金融借款合同纠纷案件中“以新还旧”的认定争议
虚假民间借贷诉讼是指当事人为了获取非法利益，通过采取恶意串通，捏造事实、伪造变造证据、虚构法律关系等方式提起民间借贷民事诉讼，意图使人民法院作出错误裁判和执行，侵害第三人、集体或者国家利益的行为。实践中，当事人没有提供足够的证据证明借贷关系真实存在，且借贷双方之间存在关联关系和人员混同等情形，人民法院能否认定当事人双方构成恶意串通，意图通过虚假诉讼损害他人合法权益的行为？一般认为，当事人一方主张另
民间借贷中的虚假诉讼罪的认定依据我国相关司法解释的规定，人民法院审理民间借贷纠纷案件时有出借人明显不具备出借能力、出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理等情形的，可以认定为虚假诉讼。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条 人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经
在民间借贷中的实践中经常会遇到这种操作，如出借人张三将10万元借款借给李四，给付款项的同时张三扣除利息1万元，后实际支付李四款项为9万元，此时张三的行为就可以被称为“砍头息”。我们今天探讨的问题就是“砍头息”是否合法？定义顾名思义就是，在民间借贷中出借人预先从本金中扣除利息后，将剩余款项支付给借款人的行为，就是我们俗称的“砍头息”。依据根据上文中提到的“砍头息”的定义，以下法律规定中是对于此问题的
一、民法典民间借贷中如何认定高利转贷所谓的高利转贷是指从银行套取贷款出来再转贷给他人获取利息差的行为。在认定高利转贷行为时应当把握以下三个要点：一是要审查出借人的资金来源。借款人能够举证证明在签订借款合同时出借人尚欠银行贷款未还的，一般可以推定为出借人套取信贷资金，但出借人能够举反证予以推翻的除外。二是从宽认定“高利”转贷行为的标准，只要出借人通过转贷行为牟利的，就可以认定为是“高利”转贷行为。即
可以以房抵债，但是应当是当事人协商一致，债务人与债权人所达成的以债务人的或经第三人同意的将其依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的方式被称为以房抵债。法律依据：《民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人
结合民间惯例，同时根据《新华字典》对利率“分”的解释：“分，利率，月利一分按百分之一计算，年利一分按十分之一计算”，所以年息一分即是指年利率10%。
