目前，许多破产企业在进入破产程序之前，为缓解资金压力、最大程度自救，往往会与债权人达成“以租抵债”协议，将财产长期租予债权人，以租金抵偿所欠债务。
现实中，除正常清偿债务需要外，还有部分破产企业基于不正当目的，与利益关系人串通，虚构债务并签订“以租抵债”协议，然后再进入破产程序，意图以“以租抵债”之名，行转移财产之实，极大损害了其他债权人权益。
因而，在破产程序中，如何正确处理“以租抵债”问题，既关乎“以租抵债”债权人的权益，亦关乎其他债权人的权益。当下，对“以租抵债”的法律性质争议较多。
最高法院在（2014）民申字第215号民事裁定书中认为，“房屋使用权抵债合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。”
由此，最高法院对其是否具有租赁合同性质做出了存有“疑问”的表达。
实践中各地法院未囿于上述论断，而是不断丰富对“以租抵债”行为法律性质的认识。代表性案例为2017年湖南高院（2017）湘民再461号（以下简称461号判决）民事判决，一方面认定“以租抵债”协议具有租赁合同的性质；
另一方面，以最高法院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》（以下简称《租赁请示》）为依据，认定“以租抵债”协议解除后，出租人多收的剩余租期租金构成不当得利，属于共益债务，承租人有权在破产程序中优先受偿。
这一判例亦引发关于“以租抵债”法律性质的讨论。因此，有必要对破产语境下的“以租抵债”问题进行全面审视和分析，以助厘清相关法律观点。
一、缘起：461号判决引发的关注和讨论
在深入剖析“以租抵债”问题前，我们先从研究461号判决出发。本案经历一审、二审、再审，对于研究“以租抵债”问题，实有管中窥豹的作用。
（一）案件基本情况
2013年6月，文普华与株洲千姿置业有限公司（以下简称千姿公司）分别签订《协议书》《维修改造合同》《租赁合同》，约定千姿公司将千姿广场地下车库租予文普华使用或经营，租赁期20年，租金1907486.88元与（2010）株石法民一初字第341号民事调解书确认的千姿公司对文普华负有的债务969560元和车库改造垫资工程款937924.88元相抵消。
2014年8月4日，人民法院受理千姿公司的破产清算申请并依法指定管理人。管理人接管企业后，发函通知文普华解除《租赁合同》并要求其搬离，遂成诉。
一审法院认为：“因《租赁合同》约定的租期尚未届满，故该《租赁合同》尚未履行完毕。……对于千姿公司管理人而言，《破产法》第十八条赋予其对破产申请受理前未履行完毕的合同的处理权，千姿公司管理人依据该条款解除了双方之间的《租赁合同》，并通知了文普华，故对千姿公司请求文普华搬离的诉讼请求予以支持。”
二审法院对于《租赁合同》解除的理解虽稍有不同，但仍然支持管理人要求搬离的诉请：“……应当认定承租人合同义务已履行完毕。
但是“买卖不破租赁”的特殊性是基于普通债权而言，破产清算是破产财产处置的特殊程序，如果采用对租赁权进行特殊保护原则，势必影响破产财产的变现。
2014年8月4日，株洲市石峰区人民法院受理千姿公司的破产清算后，破产管理人根据《破产法》第十八条规定，行使解除权符合立法精神。
文普华提出已全部履行完毕，破产管理人无权解除租赁合同的理由不能成立。”
再审程序中，湖南省高级人民法院总结了两个争议焦点，即“
一、《租赁合同》能否解除。
二、合同解除后，剩余租期的租金如何处理的问题。”
对于前一个争议焦点，其认为“由于租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；
同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，千姿公司管理人单方解除该租赁合同有法律依据。”
对于后一个争议焦点，其认为“案涉租赁合同即为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。
本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《租赁请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”
最终判令千姿公司返还文普华剩余租期16年租金1525987.9元，并确认其为共益债务。
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