北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、案件介绍：
1、原告诉称：
原告艾S、张D诉称：2016年8月，原告和被告签订了购房协议，约定M公司将其2012年5月份从第三人处购买的位于北京市通州区的诉争房屋出售给原告，诉争房屋面积为102平方米，成交价格为500万元，付款时间为2016年9月30日，原告已经交付前两期应付的全部款项150万，但被告迟迟没有办理相应更名手续，拖延至今。
期间，原告已经准备好第三期应当履行的合同款项350万元，并通知了被告，催促被告尽快办理相应手续，但被告迟迟没有办理，且第三人工作人员向原告透露，被告已经自行申请将诉争房屋的房屋产权人办理至M公司名下。
原告认为，双方所签购房合同系双方真实意思表示，合法有效，改合同应当受到法律保护。但原告履行合同义务后，被告迟迟没有履行合同义务，且经过原告催促，被告仍没有履行。而根据原告从第三人处了解的信息，被告以自己的行为表明拒绝履行合同的意思，严重违反了合同约定的义务。在与被告沟通过程中，被告多次要求原告先行支付第三期款项350万元，但是根据合同约定，原告已经按照合同按期履行了前两期的全部款项，第三期款项应于过户当日支付，原告也多次表达了与被告同时履行更名与付款的意思，但均遭到被告的拒绝。综上，原告经多次协商无效后，特诉至法院，诉请法院判令：
1.被告返还原告购房款150万元且被告支付原告违约金50万元；
2.被告赔偿原告利息损失，以150万元为基数，按照同期人民银行的贷款利率计算，从2016年11月1日起到付清之日止。
2、被告辩称：
被告M公司、希某共同辩称，不同意原告的诉讼请求。我方认为应该是原告先违约。
3、第三人叙述：
第三人A公司诉称，我方不清楚原被告之间的交易。
二、法院查明：
2016年8月底，M公司作为卖方与卖方艾S、张D签订了《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），双方在合同中约定：第一条：甲方同意出售甲方所有的位于北京市通州区的诉争房屋。
房屋建筑面积102平方米。第二条：甲、乙双方同意上述房产的成交价格为500万元整。第三条：付款时间及方式。房屋价款分三次付给甲方。
2016年8月31日，乙方向甲方支付房款40万元。2016年9月30日，乙方向甲方支付房款110万元。余款350万元，在办理产权证完成之日交付。
第四条：办理过户及房屋交付。甲方在乙方付清全款后一周内，把房产手续全部转移到乙方名下。第八条：违约责任。本合同签订后，若乙方悔约的，应当书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，乙方承担违约金50万元。
若甲方悔约，应当书面通知乙方，甲方应承担违约金50万元。甲方未能在约定时间办理完毕过户手续的，乙方有权解除合同，并由甲方按前述条款承担违约金。
合同还就其他事项进行了约定。
合同签订后，艾S、张D履行了涉案合同约定的前两笔款项总计150万元。后双方就涉案合同约定的尾款支付问题未达成一致，艾S、张D诉至法院。
涉案合同签订时，希某承诺可以通过修改“底单”（即修改网签信息）方式，实现张D、艾S用一手房的方式购买诉争房屋。后未实现改“底单”的操作。
另查，诉争房屋原系M公司于2014年从A公司处购买并办理了网签。
庭审中，艾S、张D、M公司均同意解除涉案合同。
三、法院判决：
北京市通州区人民法院经审理后判决：
1、被告M公司、希某连带返还原告艾S、张D购房款150万元，于判决生效之日起七日内付清；
2、被告M公司配成原告艾S、张D利息损失（以150万元为基准，从2018年3月28日起至实际付清之日止，依照中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起七日内付清；
3、驳回原告艾S、张D的其他诉讼请求。
四、律师点评：
商品房买卖纠纷律师靳双权认为：
本案的争议焦点系艾S、张D和M公司双方是否存在违约。
在本案庭审过程中，双方均认可涉案合同第三条“余款350万元，在办理产权证完成之日交付”与第四条“甲方在乙方付清全款后一周内，把房产手续全部转移到乙方名下”存在冲突，但双方对该两条的理解存在争议。
艾S、张D认为，双方到开发商处办理更名同时支付尾款350万元；M公司认为，艾S、张D需要支付350万元尾款后，M公司一周之内将诉争房屋网签到张D、艾S名下。
经过法院审理后查明，艾S、张D同M公司签订涉案合同时，诉争房屋尚未过户到M公司名下。双方在签订房屋买卖合同时达成的合意系M公司首先向A公司办理退房手续，然后艾S、张D同A公司签订房屋买卖合同并办理网签，以此实现艾S、张D通过一手房的形式购买涉案房屋（双方称的改“底单”）。
法院根据双方诉争房屋交易的上述流程以及庭审中双方的陈述，结合本案涉案合同的上下文及交易习惯，本着交易公平的原则，认定涉案合同第三条“余款350万，在办理产权证完成之日交付”双方的真实意思系艾S、张D向M公司给付尾款350万元当天M公司在A公司的配合下完成诉争房屋网签信息由M公司变更为艾S，即双方称的改“底单”；
涉案合同第四条“甲方在乙方付清全款后一周内，把房产手续全部转移到乙方名下”双方的真实意思系M公司在收到尾款350万元后，一周之内完成x室登记在艾S名下。
在合同的履行过程中，因无法办理改“底单”，双方就按照“二手房”交易的流程进行沟通，在税费承担以及尾款支付方面双方未达成一致。
现双方均同意解除涉案合同。因改“底单”行为系违反国家相关规定的行为，涉案合同签订时及合同履行中M公司均承诺能够改“底单”，在艾S、张D知道不能改“底单”之后，同M公司沟通通过“二手房”的交易流程继续履行房屋买卖的行为，M公司坚持要求艾S、张D先行支付尾款才同意办理房屋过户，后双方在尾款支付上一直未达成一致。
涉案合同系双方在达成改“底单”意思表示一致的背景下达成的，后出现无法改“底单”情况，达成涉案合同意思表示一致的客观情况发生了变化，同时双方又没有形成新的合意，导致涉案合同的履行发生障碍，最终导致涉案合同被解除，此种情况下不宜认定为合同双方任何一方违约。
综上，法院审理后认为艾S、张D和M公司均不存在违约行为。因此对于艾S、张D要求M公司、希某给付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院未予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于艾S、张D要求M公司、希某退还150万元购房款的诉讼请求，现涉案合同解除，因涉案合同并未约定收款人，根据双方实际履行合同的情况，艾S、张D将150万元均支付给了M公司法定代表人希某个人账户，故法院认定应由M公司和希某连带返还购房款150万元，艾S、张D该项诉求，于法有据，法院应当予以支持。
M公司在签订涉案合同时及之后均称可以改“底单”，其在合同的履行中存在过错，故对于艾S、张D要求M公司赔偿150万元利息损失的诉讼请求，法院应予以支持，但利息的数额以法院认定的为准。
2018年3月27日的庭审中，双方均明确表示同意解除合同，故法院最终认定涉案合同于2018年3月27日解除。在合同解除后，即从2018年3月28日起，M公司应当给付艾S、张D150万元购房款的利息损失。
综上，法院最终认定，M公司给付艾S、张D利息损失，以150万元为基数，从2018年3月28日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算是正确的。
综上所述，法院的判决是正确的。
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