法释〔2015〕10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第29条规定了商品房消费者物权期待权的保护条件。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定了商品房消费者排除强制执行的三个要件，只要同时符合三个要件就能够排除申请执行人对于该房屋的强制执行。
但在司法实务中，裁判者对于三个要件还未形成统一认识，裁判结论也并不统一，影响了司法裁判的权威性和可预期性。法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下称九民会纪要）第125条对商品房消费者排除强制执行的条件进行细化并作出比较宽松的认定，有利于商品房消费者依法维权，有利于裁判者统一裁判思路。
125.实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。
对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。
商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。
如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
结合执行异议复议规定第29条、九民会纪要第125条以及最高人民法院民二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书，最高法院对于商品房消费者排除强制执行条件的认定渐趋宽松（下述第5项除外），主要体现在：1、（对应要件一）从合同形式上看，网签视为买卖双方签订了书面合同。
最高法院司伟、王小青法官在《执行异议之诉中不动产买受人排除强制执行的要件审查》一文中认为，网签系统是房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络化管理系统。
因此，网签除反映了买卖双方的意思表示以外，还附加了房屋行政主管部门对双方合同关系的确认及公示，足以认定买卖双方签订了书面买卖合同。
2、（对应要件二）从房屋数量上看，在一定情形下，商品房消费者有两套住房的，不宜认定第二套房不符合居住目的。如，家庭原有一套住房，面积狭小，由于添人进口，又购买一套小面积住房，此时不能认为后买房屋不具有居住属性。
又如，商品房消费者在涉诉几年之前即已将个人名下房屋出卖，但非因个人原因未办理过户，现又购买一套房屋，最高法院认为如认定其有两套住房，不能排除执行的，有失公允。
3、（对应要件二）从房屋地域限制上看，“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般是指商品房消费者在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区内没有其他用于居住的房屋。
4、（对应要件二）从房屋的属性上看，商住两用房具备居住属性，应当予以保护。商铺、写字楼具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴。
5、（对应要件二）从房屋登记权利人上看，对“买受人名下”应做宽泛理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。
只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。6、（对应要件三）从购房款支付比例上看，尽管执行异议复议规定第29条规定“支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但最高法院认为对此不能做机械理解，如果支付的价款接近于合同约定总价款的百分之五十，但商品房消费者已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付的，人民法院应当支持商品房消费者排除强制执行的请求。
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