房地产争议解决丨“危房”出租的合同效力及解除权研究

出租人依照《民法典》第七百零八条出租人负有保证租赁物处于适租状态的义务维持房屋状态符合标准。具体到实践中，出租人应当保证租赁房屋具备正常的建筑物建设构造与符合安全、防灾等工程建设强制性标准。

若房屋不符合国家规定的安全性标准，出租人在此情形下租赁房屋则会对承租人乃至公共利益造成潜在的安全隐患，并会由此产生一系列“危房”租赁合同纠纷问题。

在最高人民法院第30批指导性案例第170号“饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案”中，最高院就此类严重危及不特定公众人身及财产安全的租赁合同效力作出了认定，判决该合同因违背社会公共利益和公序良俗而无效。

本文以该指导案例为着眼点，主要讨论“危房”租赁合同的效力以及法律后果问题。

No.1

导致危房租赁合同无效的情形

在租赁房屋因不符合建筑安全标准而导致的纠纷中，涉案租赁合同的效力往往会成为法院审理案件过程中的一项争议焦点，法院审理时主要考察的两项因素包括：（一）是否违反法律、行政法规的强制性规定；

（二）房屋经鉴定后的实际危险程度。

然而，《民法典》第七百二十四条与七百三十一条分别规定了租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形下与租赁物危及承租人安全健康情形下的承租人解除权。

由立法对此类情况所采取的救济模式为赋予承租人解除权推之，可得立法的本意是承认此二类合同本身的效力，符合以上两种情形并不会直接导致危房租赁合同无效。

国家层面的规范性文件对于危险房屋租赁的直接规制主要为住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》中第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。

该条文尽管明确禁止危房的租赁行为，但由于其文件的效力层级仅属于部门规章，并不属于“法律、行政法规”，因此在司法实践中法院一般并不会以此为由认为案涉租赁合同因符合《民法典》第一百五十三条规定而无效。

(2019)鄂民申2139号判决中，湖北省高级人民法院即认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项（《民法典》第一百五十三条）规定的违反法律、行政法规禁止性规定应认定合同无效的情形，是指依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规来认定合同无效，《商品房屋租赁管理办法》属于中华人民共和国住房和城乡建设部出台的部委规章，并非国务院颁布的行政法规，此不符合上述法律规定的应认定合同无效的情形。

另一方面，房屋经鉴定后的实际危险程度在实践中可能会导致合同无效。住房与城乡建设部制定的《危险房屋鉴定标准》第6.1.4条将房屋危险性从轻到重分为A、B、C、D四等，其中可能造成合同无效的危险性标准包括C级（局部危房）、D级（整幢危房）。

经过案例检索，可以对造成租赁合同无效的情形总结如下：若案涉房屋经鉴定达到C级或D级危房的程度，同时该房屋用作经营，可能会对不特定公众的人身及财产安全造成严重隐患的，法院会认定该合同因危害公共利益而无效。

支持这一观点的判决除最高院指导性案例第170号外，还有如(2020)赣01民终3034号案例，法院认为：在案涉房屋已经确定存在严重结构隐患，可能造成重大安全事故，应当尽快拆除的情况下，且东方酒家、百融公司均知晓上述情形，百融公司仍从刘志国处受让承租权，与东方酒家形成租赁合同关系，且在2016年10月至12月期间使用该店面营业三个月。

双方的上述行为可能危及不特定公众的人身及财产安全，明显有损社会公共利益，违背公序良俗。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，应当认定为无效合同。

最高院也为该类案件定下了审判的价值基准，即从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对该类案件中合同效力的认定应当从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。

同时需注意的是，尽管法院对该类案件中合同效力的认定应当从严把握，但总体仍然倾向于秉持维护市场交易安全、谨慎判决合同无效的理念，对于一些虽然达到一定危险程度，但经过鉴定部门出具鉴定意见后可以修缮或处理使用的的房屋，以及不足以危及不特定公众人身、财产权益的房屋，并不会直接以违反公序良俗为由判决无效。

如在(2019)鄂民申2139号判决中，湖北省高级人民法院认为，案涉房屋被认定为危房后，宏凯公司与长航科研所均采取积极态度进行维修、复建并为之作出努力，并未放任危房继续经营使之有可能出现损害公共利益的后果。

故即使案涉房屋被认定为D级危房，也并不能由此直接认定长航科研所与宏凯公司签订的《房屋租赁合同》无效。该出租人同时向出租人承诺：由承租人申请房屋安全鉴定并用作办理审批手续之用，且任何时候不得以承租房屋属于危房为由，向贵单位主张免付、少付、缓付房屋租金。

因此该房屋被鉴定为D级危房属于承租人在续租扩建过程之所需，现承租人以该理由主张房屋租赁协议无效，与此前多次承诺及交付修复保证金的行为相悖，有违诚信原则，故其主张不能成立。

又如在(2021)粤01民终23692号判决中，法院查明案涉房屋尽管属于整栋危房并应当整体拆除，但该房屋实际仅用于存放物品或生产用具，合同约定的500元租金标准也与该房屋用途相适应，故当事人以危房出租违背公序良俗而主张认定合同无效于法无据，不予支持。

再如(2021)浙06民终771号判决中，案涉房屋虽然被评定为D级危房，但双方当事人在租赁合同中明确承租人必须对案涉租赁房屋在两年内投入不少于500万元进行加固和装修，法院认为根据现有证据不能直接认定案涉2幢、6幢房屋不属于可以处理使用的房屋，而属于必须停止使用或整体拆除的房屋，当事人并无充分有效证据证明该合同无效，故案涉租赁合同应为有效。

No.2

租赁过程中涉及危房的解除权

（一）承租人就危房租赁合同行使解除权

本文第一部分主要探讨的问题为租赁合同订立之初，租赁房屋即存在危险性而当事人仍签订租赁合同，此情形下合同的效力问题。

当该类租赁合同并不因违反法律、行政法规的强制性规定与公序良俗而被认定为有效时，依然应当肯定的是承租人有权利依据适租义务的相关规定主张解除合同，其请求权基础应为《民法典》第七百三十一条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

尽管依据诚实信用原则，承租人在签订合同时明知租赁物存在缺陷依然处分其权利，不应当再以此为由主张解除合同，但该条文之合理性在于此特殊规定一方面涉及人身安全、健康的重大利益，反映民法典优先保护人格权的原则，另一方面其价值倾向更多在于保护承租人利益的同时惩罚出租不合格租赁物之出租人。

该情形下解除权行使的法律后果一般认为双方均对合同的签订与解除存在过错，根据过错分别承担相应的责任。

除《民法典》七百三十一条有关租赁合同的特殊规定外，承租人也可以依据《民法典》第五百六十三条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以根本违约为由请求解除租赁合同。

在租赁合同履行过程中，案涉房屋若经鉴定为危险房屋并须停止使用乃至整体拆除的，承租人可以租赁物缺陷导致合同目的不能实现为由主张法定解除权自不待言；

若案涉危房在进行处理使用等修缮措施后能够继续使用的，法院则会考察实际修缮的工期及难易程度认定承租人的合同目的能否实现，若达到合同目的不能实现的程度，则支持承租人关于解除租赁合同的主张。

《民法典》中承租人主张解除租赁合同请求权基础除上述所提及的第七百三十一条与五百六十三条外，还包括第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

本文认为，此处“关于使用条件的强制性规定”主要指向是例如《中华人民共和国消防法》有关房屋使用消防安全要求的强制性规定、《城市房地产管理法》有关房地产工程竣工验收的强制性质量标准，以及如《食品经营许可管理办法》有关食品加工操作场所布局、设施设备配置等使用条件的规定，并不涉及房屋在使用过程中因本身建筑结构问题发生危险的情况，因而不纳入本文有关“危房”租赁合同解除的讨论范围。

（二）出租人就承租人导致的房屋损害行使解除权

若租赁合同订立之初租赁房屋满足适租状态，而在承租人使用过程中房屋状况受到损失甚至成为危房的，出租人也可能基于承租人的过错享有合同解除权。

其请求权基础为《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

在通常情形下，该条文一般应用于承租人使用不当导致租赁房屋受到诸如漏水、墙体断裂、污损等损失，根据举轻以明重的原理，情况更为严重的使房屋成为危房的情形下，出租人则更有理由解除合同并请求赔偿损失。

同时，有关该条文的进一步规定可见《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第六条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

该解释进一步明确了承租人使用不当致使房屋建筑结构发生损害时出租人的救济权利。

如在(2021)鲁17民终3805号判决中，法院认为，承租人在合同履行过程中违背合同约定，装修造成“新增楼梯顶部与原结构连接部位受力体系不合理，存在安全隐患”，属于根本违约，因而承租人有权依据《民法典》第五百六十三条、第七百一十一条的规定主张解除合同。

此外，该请求权基础规范的防御规范为《民法典》第七百一十条，即承租人按约定使用租赁物时的免责义务，该条文可以承租人证明其合理使用租赁房屋的的举证义务，若承租人无法举证证明其按照约定的方法或者根据租赁物性质使用租赁物的，同时经鉴定该房屋损耗不属于自然原因，则在出租人请求解除合同时无法免除相应的赔偿责任。

No.3

危房导致合同无效、承租人有权解除在适用上的共存

上文主要讨论了最高院第170号案例认为租赁房屋已经被认定为危房之情形下的，法院确认无效的裁判思路；以及《民法典》第七百三十一条规定的承租人解除权。

在实践中这两项规则从表面上看可能存在矛盾。但本文认为实际上该两条规则是共存的。

根据第170号指导案例的具体案情，租赁房屋实际上早已被鉴定为D级危房，在此情形下该案原被告签订租赁合同，虽在合同中约定了相应的修缮义务和房屋租赁条款，但总体而言仍然不能推翻“在D级危房下出租”的事实。

根据“九民纪要”第30条的审判思路，认定合同无效时应当认定“所违反的强制性规定”涉及公序良俗、国家宏观政策的违反。

在第170号案例中，该房屋的实际情况是“无法修缮”，已经具有显著的危害性，该危害性的严重程度足以致使该房屋不得使用。

而在原被告的事实上，双方均明知房屋为D级危房、无法修缮的情形下又签署租赁合同；而《民法典》第七百三十一条规定的是标的物质量存在问题的，可以解除合同。

从文义而言“质量存在问题”所描述的情形显然要比170号案例中的“D级危房”更广，因此170号案例中，认定租赁合同无效所适用的场景应当仅限于租赁房屋的危害程度已经严重到“无法使用，并且可能造成安全隐患或者影响公共利益”。

我们可以得出结论：租赁房屋的危险程度仍然可以使用或者修缮的，应当适用《民法典》第七百三十一条的解除权；但若租赁房屋的危险程度严重到“影响公共利益”则合同无效，具体的“影响公共利益”的判定，根据前述列举案例来看，如房屋无法修缮、根据鉴定意见危房程度达到了C、D级、或者房屋的使用可能造成人员安全或者利益损失的，应当都符合这一标准。