《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称“《城乡规划法》”）第四十一条规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定（以北京为例，《北京市城乡规划条例》第四十条规定了村民住宅建设应当依法取得规划许可）。
第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；
逾期不改正的，可以拆除。
因此，在农村集体土地上修建住宅、房屋，应当依法经村民委员会向乡镇人民政府申请乡村建设规划许可证，否则，依据《城乡规划法》第六十五条，所建住宅、房屋可能会因未取得乡村建设规划许可证而被认定为“违法建设”或“违章建筑”。
而在农村集体土地修建的“违章建筑”因未缴纳土地出让金、远离市区等原因，市场交易价格相对较低，导致一部分人会选择购买这类房屋。
那购买这类房屋的房屋买卖合同是否有效，若无效，那法律后果是什么。本文将从现行法律规定及司法判例进行论述（本文探讨的前提是合同双方真实意思表示，且不存在恶意串通，损害他人合法权益及公序良俗的情形）。
一、买卖“违章建筑”的合同效力
对于违法建筑买卖合同的效力判定，我国目前尚没有法律法规予以明确规定。在审查合同效力时，人民法院一般依据《中华人民共和国民法典》规定的无效情形进行审查。
司法实务中，存在以下裁判观点：
1、合同自始无效
在《民法典》生效后，对合同效力的审查以原《合同法》第五十二条的五项情形调整为《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条等条款。
同时依据《城市房地产管理法》第三十八条，“违章建筑”属于法律禁止买卖、交易的标的物，根据《民法典》第一百五十三条、《合同法》第五十二条第五款（现为《民法典》第一百五十三条），“违章建筑”的买卖因违反了《城市房地产管理法》规定导致合同无效。
同时，还有部分观点认为，“违法建筑”无法办理产权登记、过户登记导致合同目的不能实现，合同无效。
（2015）三中民终字第11075号、（2005）沈民（二）终字第618 号、（2008）赣中民（一）终字第17号等案例均认为，违法建筑具有违法性，不得交易，并且违法建筑无法登记，无法进行物权移转登记，签订的买卖合同当然自始无效。
2、违章建筑买卖合同属效力待定合同，而非一定无效。
违章建筑买卖合同属效力待定合同，而非一定无效。其效力取决于建筑人是否补办相关手续这一特定事实。依法补办相关手续的，违章建筑从违法转为合法，合同有效；
不能补办相关手续，则合同无效。
3、根据物权行为理论中的区分原则认定合同有效。
《民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。该条明确了我国物权行为认可区分原则。因此，本案中，合同本身的效力与涉案房屋是否合法无关，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力，应就合同本身，审查是否具有《民法典》中关于无效的情形。
法律或行政法规并没有明确规定涉违章建筑的合同无效，而对于建筑物是否符合城市规划的问题系属一般行政法规法律的管理性规定，故因涉违章建筑的合同不违反强制性规定，亦不能认为合同无效。
至于违章建筑的处理，因属于行政权处理范围，人民法院不进行实体审理。（参阅案例：最高人民法院（2013）民申字第50号）。
综上所述，目前来看，对“违章建筑”的买卖合同效力，主流裁判观点认为自始无效。但因违反《城市房地产管理法》第三十八条而认定合同违反法律、行政法规等强制性规定，有时可能过于武断，也不利于平衡各方利益及社会利益。
笔者认为，在审查此类合同效力时，应首先查明合同违反了哪些法律、行政法规的效力性强制性规定，然后探明强制性规定所保护的利益重点，最后由法官的自由裁量权通过对个案的综合分析来判断合同是否有效，而不是“一刀切”的统一认定为无效。
二、若合同被认定无效，无效的法律后果
若涉“违章建筑”的房屋买卖合同被法院确认无效，那无效后的法律后果应根据《民法典》相关规定进行处理。《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。依据该条，合同无效的后果应区分为取得的财产部分返还问题及因过错产生的损失赔偿问题。
如购房合同被判确认无效，后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理，如房屋已被拆除，或已收归国有，不存在相应的房屋返还问题，所涉及的直接经济损失主要为建筑成本和购房款利息。
因房屋被认定为违法建设，拆除损失仅能依据建筑成本计算。
一、，卖方因该合同取得的财产为购房款，应予以返还，若房屋已被拆除，则无法返还，应就拆除房屋的损失进行主张；
二、，关于建筑成本，为卖方遭受的损失，但应当依据双方过错及因果关系综合判定，买方在签订购房合同时是否尽到审慎注意义务，买房与“违章建筑”的时间顺序是怎么样的，买方对于房屋被认定为“违章建筑”是否存在过错及因果关系等因素，综合判定房屋的损失承担责任分配；
三、，关于买方的购房款利息损失，因买方未尽审慎注意义务，亦存在过错，应由买方自行承担；最后，关于房屋是否实际交付及是否实际使用问题，依据公平原则，会产生占有使用费，如买方实际使用，应支付一定的费用给卖方（参考案例：北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11075号）。
综上，如合同被判定无效，无效的后果可能会对卖方相对不利，一般来说，因买方的过错程度较小且与房屋被拆无因果关系，因此，卖方可能会被判令返还购房款，但买方仅需支付一定的房屋使用费（如有），房屋的建筑成本损失可能会由卖方自行承担。
三、总结
总的来说，笔者认为，买卖“违章建筑”的合同效力不宜“一刀切”简单的认定为无效或有效，应综合衡量强制性规范所保护的利益与合同所保护的利益进行比较、权衡，找出哪个利益更值得保护，以此来判定违法建筑买卖合同的效力。
很多案例中，“违章建筑”并不是一定要进行拆除。对违法建筑行为及违法建筑本身的具体行政处理方式有：责令停止建设、责令改正、排除障碍、恢复原状、限期拆除、罚款、没收等。
不难看出，这些行政处理手段多数是足以实现强制性规范对违法建造行为和违法建筑的处理，无需一定进行私法上的制裁，无需以私法上的无效作为惩罚。
当“违章建筑”能够通过补正的方式由“违法”补正为“合法”，则私法此时就无需介入。如果“违章建筑”规模过大，严重违反规划及生态环境，则应按照《民法典》第一百五十三条第二款认定合同无效。
作者简介：程浩，北京斌道律师事务所专职律师，北京师范大学法学与北京林业大学农林经济管理双专业。从业以来，深耕房地产行政征收、房产纠纷、合同纠纷、刑事辩护等业务领域，同时担任多家公司常年法律顾问，擅长民商事争议解决、房地产纠纷、行政征收、公司常年法律顾问及刑事辩护等法律服务。
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