法院调研：涉“凶宅”房屋买卖合同的认定及处理

“凶宅”这一概念是基于我国特定的传统背景产生的。凶宅表面上通常不影响房屋的使用，但是因为中国人对于房屋赋予了喜庆、祥和、安宁的意义，加之普通民众对于死亡通常具有恐惧避讳的心理，“凶宅”的买卖或租赁价值往往低于市场上所谓正常的房屋。

随着近年来房屋买卖市场的发展，涉凶宅类房屋买卖合同纠纷案件屡见不鲜，截止2020年9月，在中国裁判文书网输入“凶宅”（关键词）检索出民事裁判文书408篇。

为此，丰台法院南苑法庭结合“凶宅”房屋买卖合同纠纷中相关典型案例梳理了此类纠纷的裁判规则，以期将社会主义核心价值观融入审判实践中，一方面充分保护房屋所有权人的合法权益，另一方面维护房屋交易市场的健康稳定发展。

第一部分 【典型案例】凶宅买卖合同典型案例及裁判规则

一、袁某诉柴某及第三人李甲房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】购房者在不知情的情况下购买到“凶宅”，买卖合同可撤销。

【案情简介】袁某与柴某签订《房屋买卖合同》，袁某以全款购买了柴某位于北京市丰台区某房屋，双方于2019年2月21日完成了房屋过户登记。

后袁某在装修过程中得知，涉案房屋曾发生案外人李甲之母意外死亡事件。故诉至法院，要求撤销购房合同，柴某返还购房款308万元，赔偿其居间服务费等费用。

柴某辩称:我不知此房系凶宅，否则不会加价20万元从第三人李甲处购得此房。

李甲述称：涉案房屋内并未发生过任何非正常死亡事件。

【裁判结果】我院经审理认为：李甲之母田某确系于2015年8月14日从涉案房屋坠落死亡。按照社会普通民众的理解，涉案房屋属于一般意义上“凶宅”。

“凶宅”会影响购房人对房屋的买受意愿及房屋的交易价格。袁某在订立合同时并不知晓涉案房屋是“凶宅”。依据相关法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院予以撤销，故袁某要求撤销该合同的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。

合同撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。袁某并未证明被告柴某存在过错，故对于其要求被告承担居间服务费等费用的诉讼请求本院不予支持。

综上，本院判决撤销袁某与柴某之间的合同，柴某向袁某返还购房款308万元，驳回原告的其他诉讼请求。

案件宣判后，柴某提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。

【典型意义】善良风俗指在一定地区内得到人们的普遍公认，且不违反法律和国家政策，在生活实践中反复适用的一些习惯、惯例和通行的做法。

通常，在不与现行法律冲突的前提下，法官可以运用善良风俗解决矛盾纠纷。本案尊重民间的善良风俗，充分考虑了社会大众对“凶宅”的情感障碍，认定了“凶宅”系房屋的重大瑕疵，影响房屋的交易价格和社会大众对房屋的购买意愿，体现了善良风俗与司法裁判之间的良性互动。

同时，该案撤销因重大误解订立的房屋买卖合同，提示交易各方要诚信交易，对于在经济交往中弘扬诚实信用的道德风尚、促进社会主义市场经济良性发展具有一定意义。

【规则阐释】在市场交易中，出卖人应注意按照诚实信用原则如实告知房屋状况，隐瞒影响合同订立的重要因素将面临因重大误解导致合同被撤销的风险。

第一，司法审判实践中“凶宅”的认定

判断是否为“凶宅”不能以个体主观感受为依据，应以社会共识为判断基准。从司法实践出发，“凶宅”的认定主要可从以下两方面考量：

一是死亡形式，自然死亡与非正常死亡对凶宅的认定。司法实践中普遍认为“凶宅”是发生过人为非正常死亡事件的房屋，发生自然死亡的房屋不属于“凶宅”的范围。

人的生老病死乃自然规律，且不以当事人的意志为转移，亦非当事人可进行选择的事项，如将人类正常死亡亦视为“凶宅”的事由，将极大的破坏社会稳定，也会导致所有房屋均被认定为“凶宅”的风险无限放大。

二是死亡地点，对于非正常死亡发生在房屋内的案件，理论界与实践界对将涉案房屋认定为“凶宅”的说法不持异议，而对死亡地点不在房屋内却与房屋相关的案件，涉案房屋应否认定为“凶宅”存有争议。

对于死亡地点不在房屋内的非正常死亡事件，普遍认为，只要非正常死亡事件的发生与涉案房屋之间有紧密联系，足以引起普通大众对房屋的否定性评价，即使最终死亡地点并不在涉案房屋内，仍应认定涉案房屋因非正常死亡事件的发生而成为“凶宅”。

第二，“凶宅”的特征

“凶宅”极大降低了买方的心理预期，在交换价值及内在品质方面与普通房屋均存在重大差异。具体表征如下：

其一，与非正常死亡事件存在较大联系。过世之人的最终死亡地点并不要求必须发生在涉案房屋内，只要非正常死亡事件与涉案房屋存在较大联系，即可认定该房屋为“凶宅”，如涉案房屋发生跳楼身亡事件。

其二，未影响房屋的实际使用价值。“凶宅”本身并未发生实体毁损，不够成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，不会对房屋的区位、面积、结构、材料、基本设施、使用功能等房屋客观效用造成影响。

其三，影响人们对房屋的心理感受。基于一般人对死亡的恐惧和忌讳心理，客观上会不同程度的加重居住人的心理负担。

其四，致使房屋流转遭受严重阻碍。源于人们对“凶宅”的忌讳、恐惧等心理，不少人不愿意居住于此，从而使得房屋无论出租或转让都增加了困难，导致房屋在后续可能的出租、出售中受到严重阻碍。

其五，“凶宅”引发的心理影响具有时限性。“一日凶宅”并不必然导致“终身凶宅”，随着时间的流逝，人们对“凶宅”忌讳、排斥、恐惧等心理感受会削弱。

当距离自杀事件的发生超过一定时间，人们对因“凶宅”引发的消极心理影响会逐渐减弱甚至消失。

第三，解除“凶宅”买卖合同的请求权基础

其一，《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

该条文规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权向人民法院请求撤销合同。我国法律之所以作此规定主要是考虑到合同是平等的民事主体在意思自治的基础上达成的合意，当一方对合同中的某一重要因素产生错误理解，并基于这种错误理解而达成合意时，即丧失了意思自治的基础。

“凶宅”会严重影响购房人对房屋的买受意愿及房屋的交易价格，当事人在订立合同时并不知晓涉案房屋是“凶宅”，否则不会购买该房，其购买房屋的行为构成重大误解。

其二，需要特别注意的是，诚实信用原则是我国民法确立的基本原则之一，《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。

在房屋买卖合同中，若作为交易标的物的房屋为法律意义上的“凶宅”，出卖人在明知该交易房屋系“凶宅”的情况下，基于诚实信用原则的要求，一般情况下应主动告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况。

特殊情况下，“凶宅”情况也可能不属于出卖人应主动告知的内容，例如，“凶宅”中非正常死亡人死亡时间与房屋买卖交易时间的间隔对出卖人是否应主动告知“凶宅”情况的判断有影响，间隔时间超出一定合理范围便无法归入与订立合同有关的重要事实，法院具体判断后可不认定该情况属于主动告知范围。

但是，需要注意的是，在买受人询问该交易房屋是否存在“凶宅”情况时，出卖人仍应如实答复。

本案属于比较典型的“凶宅”买卖合同纠纷，体现了如实告知，诚信交易的基本社会价值理念，下面我将围绕这一理念，再介绍一件我院审理的“凶宅”买卖合同纠纷案件。

二、张某诉王某、中介公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】买房人因卖房人的故意隐瞒行为而陷于错误，并基于该错误作出意思表示，构成欺诈，合同可撤销

【案情简介】2017年12月，张某委托中介公司提供居间服务向王某购买房屋，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，并完成房款交付及过户手续。

随后张某得知2016年涉案房屋内发生过非正常死亡，一名女子曾吊死在涉案房屋厕所中。张某认为，在看房和签约时，中介公司和王某均未向原告释明案涉房屋内发生过非正常死亡事件，王某明知案涉房屋存在非正常死亡事件，该事实属于重大事项，应当据实予以告知和披露，但其故意隐瞒，已构成欺诈，并使原告在违背真实意思的情况下签订合同，故双方签订的合同应当依法撤销，王某及中介公司应承担相应责任。

王某辩称，合同签订前三方当事人对房屋基本情况进行了确认。且自缢事件发生后，110警车等救护车辆前往救助，整个小区尽人皆知，原告姐姐就在同楼同单元同户型的17楼，原告姐姐也多次参加交易的协商，故在合同签订前，原告已经知道自缢事件的发生。

双方所签合同为政府主管机关提供的示范文本，对影响合同效力的因素均进行了约定，王某也进行了如实承诺。

中介公司辩称，不存在隐瞒和提供虚假信息情形，原告要求我公司承担连带责任没有事实和法律依据。

【裁判结果】法院认为，王某在合同订立前并未向张某披露案涉房屋发生过非正常死亡事件，亦不能当然推定张某在签订合同前已经通过其他途径知晓该事实，从房屋买卖交易习惯、交易成本及从当事人平等享有权利义务的角度考虑，要求买房人承担在购买房屋前对案涉房屋是否发生过非正常死亡事件的审查义务，不符合交易习惯，也超出了一般买房人的审查能力，增加了购房交易的社会成本，过分提高了买房人的注意义务。

王某明知有此重大情事而未予披露，属于故意隐瞒的行为。张某因王某的故意隐瞒行为而陷于错误，并基于该错误作出意思表示，与王某就案涉房屋买卖订立了买卖合同。

王某隐瞒重要事实与张某订立合同，构成欺诈情况下，现受欺诈的合同当事人张某向人民法院请求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》以及网签的《存量房屋买卖合同》的请求，具有事实和法律依据，应予支持。

另外，本案诉讼标的为张某与王某之间的房屋买卖合同法律关系，而非张某与中介公司之间的居间合同法律关系，故对张某与中介公司因居间合同法律关系产生的纠纷，本案不予处理。

三、安某诉赵某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】涉嫌“凶宅”买卖，卖方未依照诚实信用原则依法履行告知义务，应承担相应责任。

【案情简介】2013年安某与赵某经中介签订房屋买卖合同，购买赵某丰台区某房屋，总价款153万元。支付定金及中介费后，第二天安某听说曾有租客在该房间内自杀身亡。

为此安某向赵某询问，赵某予以否认。后经走访及调查得知该事确实存在。安某认为赵某存在欺诈行为，故起诉要求解除双方所签房屋买卖合同，要求被告双倍返还定金10万元，赔偿中介费损失35 113.5元及房屋涨价损失115 000元

【裁判结果】民事活动应当遵循诚实信用原则。经查，涉案房屋内曾有租客自杀身亡。该信息应当为一般买受人签约购房的考虑因素之一，故被告赵某在出售房屋时，应当将所知情况告知安某。

赵某未履行如实告知义务，应当承担相应责任。现双方均同意解除合同，本院应准予。定金为签约双方履约的保证，合同解除后，赵某应当将所收定金返还安某。

鉴于赵某并无违约及解约意愿，故安某要求双倍返还定金，缺乏法律依据，不予支持。原告安某于签约第二日即得知涉案房屋曾有租客自杀事实，双方所签合同就此未再继续履行，根据合同履行情况，安某要求赵某赔偿房屋涨价损失，不应予以支持。

因赵某未履行如实告知义务，造成安某已支付服务佣金35 113.5元，该损失赵某应当予以赔偿。

第二部分 《民法典》新规则和价值理念的解读

一、《民法典》对因重大误解、欺诈而订立的合同效力的规定

通过对上述案例的分析可以看出，“凶宅”买卖合同纠纷案件中原告多以重大误解、欺诈为由请求撤销合同，那么即将施行的《民法典》对此有无规定呢？

《民法典》将因重大误解、欺诈而做出的民事法律行为的效力统一规定在总则部分，合同编并未另作规定。第147条、148条分别规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

故而针对“凶宅”买卖合同的效力认定问题，法律规定并无区别。

二、《民法典》中对中介告知义务的规定

曾在《合同法》中占一席之地的“居间合同”来到了《民法典》，成为了第三编19种典型合同之一的“中介合同”。虽改名改姓，但宗旨一脉相承。

其中，第962条对明知是“凶宅”却不报的情形承继了《合同法》规定，再次明确了中介的告知义务，第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

三、《民法典》相关规定背后的价值理念体现

第一，尊重公序良俗。公序良俗是一种仅次于法律的调整民事行为的规范。我国《宪法》第53条规定，中华人民共和国公民必须遵守宪法和法律，遵守公共秩序，尊重社会公德。

我国《民法总则》第8条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗；第10条规定，处理民事纠纷，应该依照法律；

法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗；第153条规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。从这些法律条文可以看出，公序良俗是我国民法中的基本原则。

虽然“凶宅”并不会实际降低房屋的物理价值，但是根据民众对房屋“喜庆、吉利”的要求，一般会认为，死过人的房子“不吉利”，在心理上很难接受，甚至会在今后生活中造成精神上的压力与痛苦。

所以，在“凶宅”买卖问题上，《民法典》充分尊重了民间的善良风俗，尽管买卖合同已经成立，但如果卖方事先不作说明，买方了解真相后仍可以重大误解、欺诈为由撤销合同，体现了善良风俗与司法裁判之间的良性互动。

第二，贯彻诚实信用原则。

诚实信用原则是贯穿《民法典》的基本行为准则，《民法总则》第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

“凶宅”即发生过非正常死亡事实的住房，考虑到社会大众对“凶宅”感到忌讳及恐惧是普遍存在的一种传统心理，属于“凶宅”的住房的市场价值也确实存在一定的贬损，所以，如果卖房者对所售住房系“凶宅”刻意隐瞒，应理解为卖房者对诚实信用原则的违反。

在卖房者刻意隐瞒出售的房屋系“凶宅”这一事实，对买房者构成欺诈的情形下，买房者可以《民法总则》第148条请求撤销合同，这充分体现了诚实信用原则对此类案件的评价与指引。

第三部分 【社会治理】“凶宅”买卖合同纠纷案件反映出的问题及对策建议

通过对此类案件的调研，我们发现出卖人普遍存在不如实履行告知义务的情况，未向买受人如实告知涉案房屋是否发生过正常及非正常死亡，导致买受人知晓后诉至法院，承受着经济及心理双重压力。

之所以发生这种情况，原因有三：一是出卖人、中介公司未履行如实告知义务。即便在买受人询问是否存在非正常死亡情形时，仍不如实告知；

二是中介公司审慎审查环节缺失。部分中介公司以“凶宅”调查并非职责范围内工作为由抗辩，未尽审查义务，或审查不全面、不彻底：三是非正常死亡发生时间距房屋交易时间较长，买受人及中介公司未审查到位。

为进一步减少“凶宅”买卖合同纠纷，打造诚信、公平、稳定的交易秩序，我们建议：一是充分发挥社会主义核心价值观的教育引导作用，积极弘扬中华民族传统美德。

社会主体之间应当诚实守信，在订立合同过程中，如实披露标的物重大瑕疵，诚信履约。二是完善二手房交易流程。出卖人提前签订“无非正常死亡”承诺书或在合同中增加此条款，通过合同条款督促出卖人及中介公司及时履行如实告知义务，并提示买受人注意规避此类风险。

三是加强宣传引导，通过发布典型案例，讲解裁判规则，开展法治讲座等方式向社会传递房屋买卖中此类风险的存在，引导社会主体及时审查、诚信告知，提早规避风险。

丰台法院将不断强化和延伸审判职能，加大典型案例引导与示范作用，不断将社会主义核心价值观融入社会治理，让“自治、法治、德治”相结合的社会治理理念在社会基层落地生根。

一方面，积极开展法治宣传，强化典型案例价值引领作用。通过对“凶宅”买卖合同纠纷案件的梳理，明晰裁判规则，不断增强二手房屋买卖的风险意识，总结当事人易忽略的类案风险点，引导社会树立诚实守信的价值理念，形成诚信告知，依法履约的良好风尚。

另一方面，加强调研联动力度，发挥司法建议防范改进作用。通过总结典型案例中的常见问题与原因，及时向相关企业发送司法建议，努力为打造文明和谐的社会提供司法保障和司法服务。