房屋买卖合同在什么情况下法院可以认定为无效合同？

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告谢某诉称，2004年原告想通过信用贷款的方式为其子筹集学费，遂找到案外人华某某，华某某编造谎言，通过欺诈的方式骗取原告在相关材料上签字，并办理了房屋买卖手续。

原告未见过被告，被告亦未支付房款，但却承担了系争房屋权利人变更至被告名下的后果。原、被告之间房屋买卖系虚假买卖，该合同应确认为无效，故原告诉至法院，请求法院判决：原告与被告就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，并将系争房屋产权恢复至原告名下。

　　2、被告答辩

　　被告景某未作答辩。

　　3、第三人陈述

　　第三人银行述称，2004年被告持系争房屋买卖合同来第三人处贷款，在交易过户时进行了抵押登记。第三人根据借款合同向被告发放了贷款。

本案被告欠第三人的债务涤除的情况下，第三人同意注销抵押。

　　二、法院查明

　　北京市朝阳区法院查明：2004年7月10日，原告甲方与被告乙方签订《房地产买卖合同》，约定乙方以人民币208,000元以下币种均为人民币价格购买系争房屋。

合同第四条关于系争房屋验收交接的约定空格部分均未填写。附件三付款协议中约定：本合同签订后乙方于2004年7月28日支付68,000元作为定金，乙方于2004年10月3日前支付14万元。

2004年9月29日，系争房屋核准登记至被告名下。

　　2004年9月21日，被告作为借款人与第三人签订《银行个人住房抵押借款合同》，约定被告因购房向第三人借款14万元，借款期限自2004年10月起至2024年10月止。

后因被告未按约还款，第三人诉至人民法院要求被告归还借款等，人民法院于2006年8月作出民事判决，判决一、解除第三人与被告于2004年9月21日签订的《银行个人住房抵押借款合同》;二、被告应归还第三人借款本金138,500.00元;三、被告应支付第三人至2006年3月31日止的利息11,521.93元、逾期利息58.26元，并支付自2006年4月1日至本判决生效日止的逾期利息以150,021.93元为计算基数，按合同约定的逾期贷款利率每日万分之二点二一计息;上述第二、三项付款义务，被告应于本判决生效之日起十日内履行完毕。

四、如被告届时未履行上述判决主文第二、三项中所确定的付款义务，第三人有权以被告抵押的系争房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告继续清偿。

五、对第三人的其余诉讼请求不予支持。案件受理费4,578.80元，由第三人负担100.27元，被告负担4,478.53元。

该案进入执行阶段后因系争房屋有案外人户籍并实际居住，且查无其他可供执行的财产，暂不具备可供执行的财产，人民法院于2008年3月作出民事裁定，裁定该判决第二至四项内容中止执行。

　　系争房屋一直由原告控制。

　　第三人表示，被告向第三人借款的14万元发放至了被告账户。原告表示其愿意代被告清偿第三人贷款本息，涤除抵押权，但因经济能力有限，无力一次性偿还全部本息。

　　三、法院判决

　　北京市朝阳区法院判决：

　　1、原告谢某与被告景某于2004年7月10日签订的《房地产买卖合同》无效;

　　2、原告谢某代被告景某一次性偿还第三人银行剩余贷款本息还款金额以人民法院作出的民事判决主文确定的金额为准;

　　3、被告景某、第三人银行于上述贷款本息还清之日起十日内，注销设立在房屋上的抵押权;

　　4、被告景某于上述抵押权注销后十日内，将上述房屋的房地产权利恢复至原告谢某名下。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，意思表示真实系民事法律行为有效的意思表示要件。本案中，作为买受人的被告，房款均未支付，且系争房屋一直由原告控制。

通过合同的实际履行情况可以看出，双方签订系争房屋买卖合同的本意系为了套取贷款，而非买卖房屋，故该房屋买卖合同应属无效。

合同无效后，原告愿意代被告向第三人清偿债务，于法无悖，法院予以准许。待债务清偿完毕后，被告及第三人注销系争房屋上抵押权，抵押权注销后，系争房屋过户至原告名下。

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