凶宅房屋买卖合同裁判规则：一起涉及“凶宅”案件的一审、二审判决

点评：卖房人家属公共楼梯间死亡，法院认定房屋不属于凶宅，法院认定卖房人没有告知该信息的义务。但是，在买房人询问卖房人其家属死亡情况时，卖房人告知虚假信息，构成欺诈，合同应予撤销。

王贝贝向一审法院起诉请求：1．撤销李明明与杜牧于2018年11月19日签署的《北京市存量房屋买卖合同》;2．撤销李明明与杜牧、链家公司于2018年11月19日签署的《补充协议》；

3．撤销王贝贝与杜牧于2018年12月14日签署的合同编号为C1721557的《北京市存量房屋买卖合同》；4．杜牧返还王贝贝支付的购房款465万元并支付利息损失（以465万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年1月1日计算至实际给付之日止），链家公司承担连带给付责任；

5．杜牧赔偿损失153428.9元（其中不动产登记费80元、印花税5元、物业费3118.9元、居间代理费99300元、保障服务费20925元、装修费30000元），链家公司承担连带给付责任；

6．杜牧返还购房款、赔偿损失并结清贷款后十日内，协助王贝贝将案涉房屋所有权恢复登记至杜牧名下；7．判令杜牧协助王贝贝办理契税56100元的退税手续；

8．诉讼费由杜牧、链家公司承担。

一审法院认定事实：2018年11月19日，杜牧（出卖人）与李明明（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容为，第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为大兴区香海园××号楼××层××单元××，产权证明所载建筑面积共101.91平方米。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋的成交价格为374万元整，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为91万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向银行申办贷款并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为243万元。……第五条房屋产权及具体状况的承诺：……出卖人确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内×是√否发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，三方确认：因出卖人之欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议。出卖人另应承担如下责任：

1.出卖人应当在买受人提出请求后十个工作日内返还买受人全部已付款；未如期返还的，出卖人应当按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的滞纳金。

2.出卖人应当赔偿买受人及居间方因此所受的损失，包括但不限于：就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费、贷款费用等实际支出、买受人已交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。同日，甲方（出卖方）杜牧、乙方（买受方）李明明与丙方（居间方）链家公司签订《补充协议》，约定，乙方于签约合同当日将第一笔定金10万元自行支付甲方。乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款202万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2018年12月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应于2019年1月30日前共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部乙方承担并直接向主管机关缴纳。另，杜牧、李明明及链家公司签署《补充协议》和《居间服务合同》，李明明支付居间服务费99300元。李明明（甲方）、杜牧（乙方）与北京方源房地产咨询服务有限公司（丙方，以下简称方源公司）签订《房屋交易保障服务合同》，李明明支付保障服务费20925元。

2018年11月26日，杜牧（甲方、出售方）、李明明（乙方、原买受方）、链家公司（丙方、居间方）与王贝贝（丁方、新买受方）共同签订《变更买受方协议书（链家）》，内容为，甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于大兴区某号房屋达成交易，并于2018年11月19日签署了《交易合同合订本》（编号：100002211056）、《补充协议》（编号：100002211056）。现甲乙丙丁四方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：

1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。

2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。

3.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。

4.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。

2019年1月7日，王贝贝就案涉房屋取得编号为京（2019）大不动产权第0000084号不动产权证书，登记地址为大兴区某号，为此，王贝贝交纳印花税5元、契税56100元。

2019年1月10日，杜牧与王贝贝办理案涉房屋的物业交割手续，杜牧将案涉房屋交付给王贝贝。2019年2月17日，王贝贝交纳案涉房屋2019年11月1日至2020年10月31日的物业费3116.9元。

另查，2019年2月14日，王贝贝与北京家丽阳光装饰有限公司（以下简称家丽公司）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，由家丽公司就案涉房屋进行装修，本合同造价为11.37万元，工期期限为100日，开工日期2019年2月14日；

竣工日期2019年5月31日。其他约定事项：如果发生个人原因造成合同不能履约，定金不退。家丽公司收取王贝贝定金3万元。

2019年2月19日，王贝贝自述从邻居处得知杜牧之妻的非正常死亡事件后停工至今。

再查，杜牧之妻马某某于2018年6月22日早上6时被发现在案涉房屋外楼梯间自缢身亡。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销合同的情形：一、因重大误解订立的；

二、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

本案争议的焦点为：第一、杜牧之妻在楼梯间自缢身亡事件是否属于合同中约定的在房屋本体结构内发生非正常死亡事件的情形；

第二、杜牧在订立合同时未披露其妻在楼梯间自缢身亡事件是否符合法定可撤销的情形。

焦点一、房屋本体结构应指房屋专有部位或规划上专属于特定房屋的部分，杜牧之妻在楼梯间自缢身亡的地点不属于合同中所约定房屋本体结构范围内。

焦点二、本案中，杜牧在订立合同时未告知王贝贝或链家公司其妻在楼梯间自缢身亡事件，由于王贝贝不知情，对房屋价值产生错误判断，基于该错误认识而作出的购房行为与其意思相悖，且杜牧之妻在楼梯间自缢身亡事件和房屋与楼梯的关系客观上加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了案涉房屋的使用价值和市场价值，若继续履行合同王贝贝将不能获得合同签订时所预期的房屋使用目的和利益，虽杜牧隐瞒情形不属于欺诈范畴，但王贝贝签订合同时存在重大误解依法应予以撤销，故王贝贝要求撤销双方之间的房屋买卖合同，有事实和法律依据，法院予以支持。

合同被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

现合同因杜牧的过错被撤销，杜牧应返还王贝贝已支付的购房款并支付合理期限的利息，同时需赔偿王贝贝已支付的印花税，因王贝贝未就不动产登记费金额提交相关证据予以证明，不动产权登记费部分，法院不予支持。

对于王贝贝已交纳的案涉房屋的物业费符合法律规定，法院予以支持。对于王贝贝主张的装修费损失，王贝贝提交的装修合同及票据可以证明案涉房屋由其装修并支付部分装修费用，法院予以认可。

因契税纳税主体为买房人王贝贝且王贝贝实际缴纳了契税56100元，合同被撤销后，杜牧应协助王贝贝办理案涉房屋契税退税手续。

对于王贝贝主张的居间代理费、保障服务费，鉴于两笔费用并非杜牧实际收取，链家公司及方源公司提供的中介服务或保障服务是否存在瑕疵另需确定，故在本案中不予处理，当事人可另案主张。

因现案涉房屋仍由王贝贝控制且登记至王贝贝名下，王贝贝同意在本案中一并处理返还问题，法院不持异议。王贝贝要求链家公司承担连带责任，无合同及法律依据，法院不予支持。

另，杜牧与李明明之间的房屋买卖合同关系已经因买受人变更为王贝贝归于消灭且王贝贝亦非二者房屋买卖合同关系的主体，故王贝贝要求撤销杜牧与李明明之间的房屋买卖合同的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2019年6月21日判决：一、撤销王贝贝与杜牧之间的房屋买卖合同关系；

二、于判决生效后十日内，杜牧返还王贝贝购房款465万元及利息（以465万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年2月1日计算至实际给付之日止）；

三、于判决生效后十日内，杜牧赔偿王贝贝印花税5元及物业费3116.9元；四、于判决生效后十日内，杜牧赔偿王贝贝装修费30000元；

五、于判决生效后十日内，杜牧协助王贝贝办理契税56100元退税手续；六、王贝贝于收到上述第二、三、四项款项后五日内将位于北京市大兴区某号房屋恢复登记至杜牧名下并腾空交付杜牧；

七、驳回王贝贝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。结合当事人陈述，本院对一审法院认定事实予以确认。

本院审理中，关于杜牧之妻死亡情况，王贝贝、杜牧、链家公司均认可各方曾就此进行交流。关于交流内容，各方意见不一，王贝贝表示杜牧陈述其妻在医院死亡，向杜牧索要死亡证明，杜牧未予提供；

杜牧表示如实陈述其妻并未在房屋本体结构内死亡，对方没有索要过死亡证明；链家公司表示在询问后杜牧陈述其妻在医院死亡，向其索要死亡证明并未予以提供。

本院认为，各方都知晓杜牧之妻死亡一事时，没有理由认为王贝贝、链家公司明确询问死亡是否发生在房屋本体结构内，是对死亡情况进行一般询问更符合常理，双方会对死亡形式、死亡地点有所涉及，而杜牧为了促成交易，在合同对在房屋本体结构内发生非正常死亡有约定的情况，其不如实陈述动机明显，杜牧陈述其妻在医院死亡有利于交易顺利进行，也符合杜牧在该种情境下的正常行为，故此，被询问时杜牧未如实告知其妻在案涉房屋外楼梯间自缢身亡一事。

本院认为，结合当事人陈述及庭审情况，本案的争议焦点为：案涉房屋是否为凶宅；杜牧是否有告知义务；杜牧的行为是否构成欺诈。

一、案涉房屋不是凶宅。

凶宅并未一个法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。将房屋命名为凶宅，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。

对凶宅有所忌惮当然是主观上的心理感受，房屋本身客观使用并不受影响，但这种主观感受形成一定规模，为社会较多数人接受，势必会影响房屋的交易价值，也就存在法律规制的必要。

对凶宅予以特殊注意，并非主观的封建迷信，相反属于客观的公序良俗。

判断是否为凶宅不能以个体主观感受为依据，应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。日常交易实践对是否为凶宅的认识不断累积，最终汇聚形成相对明确的判断共识，此时方具备类型化判断的可能。

规则主要有二，一是死亡形式，发生人为非正常死亡事件，自然生老病死属于人之常情，不属于此种范围；二是死亡地点，发生在房屋内，即房屋专有部分。

当然死亡时间与交易时间的间隔对应主动告知凶宅的判断有影响，相距时间超出一定合理范围便无法归入与订立合同有关的重要事实,法院具体判断后可不认定该情况属于主动告知的范围。

当事人对凶宅情况有约定时，判断个案是否可认定为凶宅应予以参照处理，基于当事人预期范围进行个性化排除。具体到本案，当事人对凶宅情形有所约定，但该约定与实际发生情况不一致，本案非正常死亡事件发生地点在房屋本体结构之外的六楼与七楼的楼梯间，该特殊情形就可直接排除通常意义上的凶宅认定。

死亡人员系出卖人之妻，死亡地点与案涉房屋相距不远，房屋使用人日常生活也并非不可能路经此地，上述诸多因素势必会对使用人心理上产生不利影响，但该影响与死亡地点在房屋内的情形相比还是略显轻微，死亡地点也并非房屋使用人必经之路，直接将案涉房屋认定为凶宅，很难归入社会共识范畴，在一定程度上也为链家公司在庭审中的意见予以佐证，链家公司认为案涉房屋并非凶宅与房屋交易市场对凶宅认定的共识并非没有关系。

故杜牧之妻自缢在案涉房屋之外，与日常意义上的凶宅情形有异，在房屋交易市场对此类情况未进行规模化反应之前，案涉房屋不宜认定为凶宅。

二、杜牧没有告知义务。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十二条规定，当事人在订立合同过程中隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况应承担赔偿责任。

根据该规定，可知买卖双方负有一定的告知义务，但关于告知义务的范围并不确定，仅依据与订立合同有关的重要事实的称谓依然无法确定告知义务的边界。

结合《合同法》对买卖合同中出卖人义务的规定，出卖人的义务一般为按约定交付标的物、确保标的物质量、确保标的物权属无争议，并没有理由认为出卖人具有事无巨细的一般告知义务。

具体到本案，杜牧之妻非正常死亡地点发生在案涉房屋外，该事实是否在杜牧告知义务范围内，法律规定并不明确，不可当然地因该事实会影响房屋交换价值就认定杜牧有告知义务，必须遵守特定的判断程序。

首先，应遵循公平原则。当事人没有义务揭示可能影响自己的谈判地位的事实，探究缔结合同的利弊，是当事人各自的事情。赋予一方主体义务，必然会形成一方主体的权利，在法律没有明确规定、当事人没有约定时，应遵守公平原则确定各方的义务，充分考虑合同主体各方利益的平衡。

尤其是在合同主体交涉能力平等时，额外赋予一方法定、约定之外的义务，务必予以慎重，不可当然想之。

其次，应严格适用诚实信用原则。《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

上述义务的负担对权利人履行合同提供便利但对义务人并非明显不利，该情形与告知于己不利事实有明显区别。对比上述规定，要求当事人负有将于己不利重要事实告知对方的义务，应从严把握，基于诚实信用原则亦不可超越常规理解确定告知义务范围，应从合同的性质、目的和交易习惯上对与订立合同有关的重要事实予以具体判断。

最后，参照其他法律最相类似的规定。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条第一款规定，经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。

本案中的杜牧并非经营者，相比经营者告知义务，杜牧负担的义务一般不应高于经营者告知义务。

具体到本案，杜牧之妻自缢在案涉房屋外所在的六层至七层楼梯间，该事实不属于质量、性能、用途、有效期限等信息，亦不导致案涉房屋成为凶宅，客观上也不影响房屋的使用价值，要求杜牧主动披露不利于杜牧本人利益，期待可能性较低。

相反如果王贝贝对该类事实有较高关注，其去权属部门查询或者实地看房虽不能了解到该信息，但其可主动向杜牧询问即可，确保缔约符合自己的真实意思。

杜牧主动告知与杜牧经询问后如实告知之间有所区别，本院并不否认在王贝贝询问后杜牧有如实告知的义务，但王贝贝未向杜牧询问前，杜牧没有告知其妻在案涉房屋外非正常死亡的义务。

三、杜牧的行为构成欺诈。

案涉房屋并非凶宅，杜牧也没有主动告知义务。本院审理中王贝贝依然坚持认为杜牧构成欺诈，其有权撤销合同。所以应判断本案是否符合欺诈导致有权撤销的情形。

首先，王贝贝询问杜牧其妻死亡过程，杜牧应知晓真实情况会影响房屋交易价值甚至是王贝贝的缔约意愿，但其并未如实陈述，主观上具有误导王贝贝的故意。

其次，王贝贝在得知杜牧之妻真实情况时已开始对案涉房屋进行装修，其仍表示要求撤销合同，该行为足以反推杜牧误导行为导致王贝贝作出错误认识，如杜牧如实陈述，王贝贝应不会与杜牧缔约。

最后，上述两点可以认定杜牧的行为构成欺诈，王贝贝依据规定有权请求撤销，同时王贝贝行使撤销权亦未超出除斥期间，应发生合同撤销的后果。

另需指出的是，王贝贝以欺诈为由主张撤销合同时，应针对其诉请进行审查，不宜以其未主张的重大误解为由直接处理本案。考虑到本案裁判结果正确，本院不持异议。

综上所述，杜牧的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。