说起“凶宅”，多数人都对其忌惮三分，而在房屋买卖合同中，买受人更是避之不及，但出卖人则多讳莫如深，在所涉房屋可能是“凶宅”的事件暴露之后则更易引发合同纠纷。
而在“凶宅”的认定上，法律并无明文规定“凶宅”的认定标准，各地法院在司法裁判中对其认定也存在不同观点，小编结合相关司法判例，总结了“凶宅”的认定可从以下几个角度着手。
“凶宅”认定角度
1、所发生死亡非正常死亡；
2、死亡发生地点在案涉房屋及与之有重大关联范围内；
3、死亡事件足以使人产生恐惧心理；
4、死亡发生时间及其后是否易主或有人居住等其他事由。
认定角度详解
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1、所发生死亡非正常死亡
所谓非正常死亡即非基于自然规律死亡，典型的非正常死亡主要分为两类，一类为自杀、意外死亡等，另一类则为凶杀。
相关案例中以自杀及意外坠楼死亡为主要非正常死亡情形，而谋杀或凶杀的影响力较自杀更严重，更容易使得买受人对所涉房屋产生忌讳心理并动摇其购房决策。
对于正常之生老病死，视为自然规律，若其所涉房屋内发生了此类死亡，则不应视为非正常死亡而认定房屋系“凶宅”。
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2、死亡发生地点是在案涉房屋及与之有重大关联的范围内
多数案例中死亡发生的地点位于案涉房屋内或其所属的院落范围内，但也存在实际死亡地点非在案涉房屋内及其院落内的情形，其中高楼坠亡最为典型。
死者从案涉房屋内坠落，但是实际死亡地点位于地面，并不在房屋内或其院落内。多数法院认定坠亡事件与该处房屋存在极大关系，会影响购买人的心理及购买意愿，故而亦将其纳入影响该套房屋判断为“凶宅”的因素。
但也有部分法院持不同观点，认为类似跳楼死亡的，其死亡地点并非处于室内，故而其对于凶宅认定应不在考虑因素之内。
小编认为，对于高楼坠亡等实际死亡地点不在房屋内的情形，皆应认为非正常死亡地点仍在与所涉房屋存在重大关联的范围内，因此仍符合认定所涉房屋符合“凶宅”标准的条件。
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3、死亡事件足以使人产生恐惧心理
不正常死亡事件的发生足以使得一般人产生恐惧心理，足以影响一般人对是否购买所涉房屋的决定，也会使得房屋的市场价值受到贬值。
但是非正常死亡的发生也并不一定会使得买受人惧怕，因为有特定人群因为其宗教信仰等因素不会因为所购买的房屋曾发生过非正常死亡事件而产生恐惧心理，在认定死亡事件是否会使人产生恐心理时，应当以一般人的认知和感受为依据。
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4、死亡发生时间及其后是否易主或有人居住等其他事由
如非正常死亡时间距房屋买卖合同签订时间相差较久，那么此种“凶宅”信息对公众的影响将逐步淡化，同时若发生非正常死亡之后房屋多次易主，或者死亡事件发生后有人又在此房屋内居住的，此种恐惧影响将更为削弱。
但是也不能仅以时间因素判断“凶宅”，因为每个人心理承受能力不同，且买受人对于购买房屋的主观判断和接受程度亦不同，因此即使死亡发生时间相去甚久，仍属应披露内容。
救济途径
在判定涉案房屋属于“凶宅”的情形下，出卖人明知而故意隐瞒不告知或虚构相关事实的，在此情形下出卖人违反了披露义务，买受人可依据《合同法》第五十四条关于“欺诈”的规定请求撤销房屋买卖合同。
出卖人也并不知晓发生过非正常死亡事件的，买受人可依据《合同法》第五十四条关于“重大误解”的规定请求撤销房屋买卖合同。
实务难点：信息披露义务
房屋买卖合同纠纷中，对于已经被认定为“凶宅”的，多数判例认为出卖人应当具有信息披露义务，认为“凶宅”对于房屋市场价值及买受人购房决策存在重大影响，倘若不予披露势必有违诚实信用原则，因此判令出卖人在隐瞒情形下有违诚信而撤销合同。
但是也有观点认为，出卖人并无义务主动披露案涉房屋曾发生非正常死亡事件的义务， 缔约前买受人应对此情况先进行询问，只有在询问后出卖人未予披露的，出卖人才构成欺诈，买受人才有权请求撤销合同。
此外，对于认定出卖人是否存在欺诈、故意隐瞒等行为的认定上，有的法院会以出卖人取得房屋的时间及获取“凶宅”相关信息的难度上加以判断，若出卖人取得房屋时间较短且获知相应信息难度较大的，则不认为其存在欺诈、故意隐瞒等情形，但仍会以重大误解为由判令撤销合同。
实践中存在房屋中介机构代为出售情形，是否中介机构构成欺诈、故意隐瞒，买受人应当举证证明中介机构在签订合同前知悉凶宅事实。
倘若不能举证，则将被推定出卖人对于“凶宅”不知情，即不存在欺诈、故意隐瞒的情形，但是法院也可能以买受人存在重大误解而判令撤销合同。
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