广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决书
（2015）东中法民一终字第1913号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林某。
委托代理人：雷文，国信信扬（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：黄松，国信信扬（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某。
委托代理人：黄锐锋，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人：许雄峰，广东弘名律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市纬业房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市清溪镇鹿湖路103号。
法定代表人：黄秀容。
上诉人林某与被上诉人王某、原审第三人东莞市纬业房地产代理有限公司（以下简称纬业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王某于2014年5月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：
1、确认王某与林某之间的房屋买卖合同无效。
2、林某返还王某定金50000元。
3、本案诉讼费由林某承担。
林某向原审法院提起反诉，请求判令：
1、继续履行合同。
2、王某向林某支付罚款42750元（按合同约定的千分之一，从2014年7月5日计至付清全部房款100万元之日止，暂计至2014年8月20日为42750元）。
3、王某向林某支付应王某的要求2014年7月5日交楼，而提前将已租赁的租客清出所损失的租金及赔偿给租客的赔偿金，损失共计：7000元。
4、本案诉讼费由王某承担。
原审法院经审理查明：2014年4月23日，林某、王某、纬业公司签订商铺、房屋买卖协议书（以下简称协议书），约定林某将位于东莞市清溪镇兴大五金建材城第L栋3号、4号商铺及3、4号铺之上的4层住宅（共五层）（以下简称商铺）卖与王某，三方均有在协议书上签字按印或盖章。
签订协议书当日，林某收到了王某支付的定金50000元。
双方的主要争议是，王某称，购买时知道商铺没有房产证，但是不知道商铺的土地性质，以为可以办理房产证，后来才得知商铺的土地性质是工业用地，是不能办理房产证的。
林某称，商铺确实没有房产证，但是不清楚商铺的土地性质，纬业公司已经明确告知王某商铺的产权情况。
原审法院认定上述事实的证据有：协议书、收据以及一审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。纬业公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向原审法院提出答辩，也未提交证据，视为纬业公司放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由纬业公司自行承担。
关于案涉商铺，王某、林某均主张没有办理房产证，原审法院予以采信。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，案涉商铺不得转让，但是双方仍然签订了协议书对商铺进行买卖。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，双方签订的协议书自始、全部无效且不能继续履行。因双方均是在明知案涉商铺没有房产证的情况下对商铺进行买卖，故双方对协议书的无效均有过错，且过错相等。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因双方签订的协议书自始全部无效，林某应向王某返还定金50000元。而对于双方的损失，应由各自承担，王某无需向林某赔偿损失。
对于王某要求确认协议书无效，并要求林某返还定金50000元的诉讼请求，原审法院予以支持。对林某的全部反诉请求，原审法院均不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、确认林某、王某、纬业公司于2014年4月23日签订的商铺、房屋买卖协议书无效；
二、限林某于判决发生法律效力之日起五日内向王某返还定金50000元；
三、驳回林某的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1050元、反诉受理费7124元，共计8174元，由林某负担。
上诉人林某不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院对本案的主要事实没有查清。案涉房屋买卖事宜是由纬业公司代办的，经过三方协商，王某向其支付的50000元定金通过纬业公司转交的，纬业公司向王某出具了收据，但林某实际上却未收到定金，原审法院让林某返还50000元定金与事实不符。除此，案涉房屋没有产权证且土地性质为工业用地，林某及纬业公司签订《商铺、房屋买卖协议书》时已明确告知王某，其同意购买，一审法院不能因此认为该协议书无效。即使协议书无效，王某也存在缔约过失责任，一审法院仅处理了王某所交付的50000元，而并未处理林某为了履行合同而支付给之前租客的违约金以及给纬业公司的中介费15000元，漠视林某为履行合同所付出的代价。如今王某以土地性质为工业用地为抗辩理由，明显违背了诚实信用和公平原则，严重损害林某的合法权益。据此，请求本院：
1、撤销原审判决，依法改判王某赔偿损失7000元，中介费15000元由王某承担；
2、本案诉讼费由王某承担。
被上诉人王某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人纬业公司未提交任何证据和答辩意见。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，双方均确认定金50000元由纬业公司收取，林某主张纬业公司在扣除了中介费后会将定金给回林某。东莞市城乡规划局函复本院称：未有案涉房屋的规划报建信息。
林某主张其已告知王某和纬业公司案涉房屋为“小产权房”的具体情况，复函的答复并非具体明确，且案涉房屋是否办理建设工程规划许可证不影响案件审理。
王某确认复函的真实性，复函证实案涉土地性质为非国有土地，案涉房屋无法办理过户手续，案涉合同无效。纬业公司未在限期内发表任何质证意见。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对林某上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉协议书的效力。（二）林某诉请赔偿损失和中介费由王某承担是否依法有据。
关于焦点一。根据2001年12月31日粤府函（2001）694号《关于东莞市城市总体规划的批复》，东莞市市域范围2465平方公里都属于城市规划区。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证；
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、罚款、没收实物或者违法收入等。
本案中，双方均确认案涉商铺没有房产证，现有证据无法证实案涉商铺办理了规划许可手续。虽然《中华人民共和国城乡规划法》的规定没有对合同效力作出直接否定性评价，但未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等行为的监管，破坏了城镇规划秩序，直接损害了国家和社会公共利益，故上述《中华人民共和国城乡规划法》的规定应属于效力性强制性规定。
案涉协议书违反了《中华人民共和国城乡规划法》上述效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，案涉协议书无效。
原审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定认定案涉商铺出让合同书无效是适用法律错误，本院对此予以纠正。
关于焦点二。双方是在明知案涉商铺没有房产证的情况下进行商铺买卖，故对案涉协议书无效双方均有过错，原审法院认定林某需返还定金50000元给王某正确。
双方均确认定金支付给了纬业公司，林某主张其并未收取定金，但协议书约定纬业公司仅代收保管定金，同时林某又称纬业公司在扣除中介费后会将定金给回林某，故林某主张其未收取定金不应返还没有依据。
林某与纬业公司之间的纠纷，林某可另行协商处理。至于林某主张的损失7000元，根据其提供的《房屋租赁解除协议书》，其与租户解除房屋租赁合同是因为消防存在问题需整改，并非是由于案涉商铺买卖导致，故本院对其要求赔偿7000元的诉请不予支持。
而根据协议书的约定及林某的陈述，中介费应由林某承担，且该笔费用并未实际发生，林某主张中介费由王某承担没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律有误，但处理结果正确，本院予以维持。林某的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1050元，由上诉人林某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
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二〇一五年十一月十八日
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