以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同，依法属于无效。

律师观点分析

律师观点：

上诉人（原审原告）：张某，男，

委托诉讼代理人：周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王配华，江苏袁胜寒律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：朱某，男，

原审第三人：郭某，女，

委托诉讼代理人：XX，。

上诉人张某因与被上诉人朱XX、原审第三人郭X确认合同无效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13603号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院对合同性质认定错误，对上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同的目的没有作出准确认定，故适用法律错误。

上诉人因碍于邻居情面，被上诉人利用上诉人自有产权的房屋，以虚假房屋买卖为幌子，行骗取银行贷款之实，应属无效合同。

一审法院认定上诉人对涉案房屋过户给被上诉人的法律后果是明知的，属于主观上无根据的臆测。上诉人如果对涉案房屋过户给被上诉人的法律后果明知的话，事后就不会有2009年南京电视台《法治现场》的节目。

上诉人自始至终都认为涉案房屋不会也不可能属于被上诉人，因为上诉人从没有接受过被上诉人的对价，也没有打算接受被上诉人的房屋买卖对价，实际上自从房屋买卖合同签订后，上诉人一直正常使用涉案房屋。

二、一审法院在另一起第三人郭伟起诉被上诉人房屋买卖无效的诉讼中，同样的案情，却判房屋买卖合同无效。三、一审法院对无对价合同依然判决有效，无法律依据。

上诉人从房屋买卖合同签署之日至今，从没有收到被上诉人的房屋买卖对价款，为保障上诉人自身的合法权益，被上诉人虽以其他形式确认了价款的存在，但被上诉人从未支付过一分钱给上诉人，这从根本上就确认了房屋买卖合同的无效性。

在经历了10多年后，一审判决没有对价的合同依然有效，令人费解。综上，上诉人请求法院依法支持上诉请求。

朱XX辩称，请求法院依法公正判决。

郭X述称：一审法院对合同性质的认定是正确的。上诉人与被上诉人之间存在两个法律关系，一是房屋买卖的合同法律关系，二是借款合同的法律关系，这两个法律关系都依法生效，上诉人所述被欺诈的事实不存在。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

张某向一审法院提出诉讼请求：判令张某、朱XX间关于南京市鼓楼区热河南路16号二单元101室的房屋买卖合同无效。

一审法院认定事实：涉案房屋位于南京市鼓楼区（建筑面积62.36平方米），该房屋所有权人原系张某，产权来源为房改购房。

2005年1月25日，张某（甲方）与朱XX（乙方）签订《南京市房地产买卖契约》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，该房屋价款为25万元；

乙方于2005年1月20日支付甲方1万元，于2005年1月25日支付甲方8万元，余款16万元由乙方向银行贷款支付甲方；

甲、乙双方定于2005年2月10日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2005年1月26日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续等等。

同日，张某（甲方）与朱XX（乙方）亦签订《借款合同》，约定乙方因需资金周转，甲方自愿借款30万元给乙方；乙方于2006年2月10日一次还清，若到期未能偿还，乙方自愿将涉案房屋产权转到甲方名下；

乙方以每年22400元回报给甲方借款利润，以一年期为限等等。2005年1月25日当日，朱XX向张某出具收条，载明今收到张某该借款合同款项30万元。

张某表示至今朱XX已给付其回报1万元。

关于上述《南京市房地产买卖契约》及《借款合同》，张某、朱XX双方一致陈述朱XX并未支付张某涉案房屋购房款25万元，张某亦未给付朱XX借款30万元，当时双方约定至2006年期满后，如涉案房屋不能归还过户给张某，则朱XX承诺给付张某30万元。

之后，涉案房屋所有权过户至朱XX名下，朱XX并将该房屋抵押给深圳发展银行南京分行城西支行，作为朱XX向该行贷款16万元的担保。

因朱XX未能按约归还贷款，深圳发展银行南京分行于2006年9月诉至本市原下关区人民法院。2007年5月29日，南京市原下关区人民法院作出（2006）下民二初字第283号民事判决书，判决朱新建给付深圳发展银行南京分行159339.6元及利息；

朱XX不履行上述给付义务，深圳发展银行南京分行有权在抵押物（即涉案房屋）折价、拍卖、变卖价款中优先受偿等等。

2008年8月22日，南京市原下关区人民法院发出（2008）下执字第880号公告，载明深圳发展银行股份有限公司南京分行与朱XX借款合同纠纷一案，因朱XX在指定期限内未能自动履行义务，现向朱XX公告送达执行通知书，自送达之日起3日内，如朱XX仍未履行义务，一审法院将对涉案房屋依法处理。

2008年12月8日，南京市原下关区人民法院以暂不具备执行条件为由作出（2008）下执字第880号民事裁定书，裁定（2006）下民二初字第283号民事判决书终结执行。

2009年11月2日，朱XX向张某出具承诺书，载明朱XX全力配合张某将涉案房屋过户给张某。

张某举证2009年11月11日银行凭证一份，表示其妻子刘XX代朱XX偿还深圳发展银行南京分行4万元。

2013年9月13日，一审法院作出（2013）鼓刑二初字第130号刑事判决书，判决朱XX犯诈骗罪，判处有期徒刑六年八个月。

后朱XX因减刑被提前释放。

2016年3月22日，郭X起诉至一审法院，要求朱XX赔偿其垫付的各项费用281912.51元、租房损失121300元及利息。

2016年6月22日，一审法院作出（2016）苏0106民初2630号民事判决书，判决朱XX给付郭X垫付款项248378元、租金损失120100元及利息。

朱XX不服该判决，提起上诉。2016年12月28日，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终6442号民事裁定书，裁定按上诉人朱XX自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

上述判决生效后，郭X于2017年1月12日向一审法院申请强制执行，该案执行过程中，一审法院于2017年4月作出（2017）苏0106执138号执行裁定书及协助执行通知书，查封朱XX名下的涉案房屋。

2018年3月22日，张某对该查封提出书面异议，一审法院于2018年4月3日作出（2018）苏0106执异32号执行裁定书，裁定驳回张某的异议请求。

2018年4月8日，张某起诉至一审法院，要求中止对涉案房屋的强制执行，确认其为涉案房屋的所有权人。2018年11月8日，张某向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出（2018）苏0106民初4141号民事裁定书，准许张某撤诉。

上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《南京市房地产买卖契约》、《借款合同》、生效裁判文书、法院公告、裁定书等证据证明。

一审法院认为，本案争议焦点为张某、朱XX于2005年1月25日签订的《南京市房地产买卖契约》是否合法有效。关于该买卖契约，

一、，张某对涉案房屋以买卖形式作价25万元过户给朱XX，该价款符合当时房地产市场行情，朱XX并以该房屋向深圳发展银行南京分行申请贷款，张某对此是明知的；

二、，朱新建并未支付张某购房款25万元，张某亦未将涉案房屋交付朱新建，张某、朱XX双方于签订上述买卖契约同日亦以签订《借款合同》的形式，约定至2006年期满后，如涉案房屋不能归还过户给张某，则朱XX承诺给付张某30万元，说明张某对涉案房屋如不能归还其的风险也是明知的；

三、，朱XX亦以涉案房屋为抵押物向深圳发展银行南京分行申请贷款，法院生效判决已确认朱XX与该银行间贷款合同及房地产抵押合同依法成立并生效，判决朱XX给付深圳发展银行南京分行159339.6元及利息，朱XX不履行上述给付义务，深圳发展银行南京分行有权在涉案房屋折价、拍卖、变卖价款中优先受偿，并未发生朱XX骗取银行贷款的情形。故张某、朱XX签订涉案房屋《南京市房地产买卖契约》时，双方意思表示真实，双方对涉案房屋过户给朱XX后产生的法律后果均是明知的，该合同并非以合法形式掩盖非法目的，涉案房屋《南京市房地产买卖契约》合法有效，故一审法院对张某的诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，一审判决：驳回张某的诉讼请求。

一审案件受理费5050元，减半收取2525元，由张某负担。

二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。新建亦未支付过购房款，双方签订房屋买卖合同的目的是为了以房贷款套取银行的现金，并非真实的房屋买卖关系。

该合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。故上诉人张某主张《房地产买卖合同》无效的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。

综上，张某的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13603号民事判决；

二、张某与朱XX于2005年1月25日签订的《南京市房地产买卖契约》无效。

一审案件受理费5050元减半收取2525元，由朱XX负担。二审案件受理费5050元，由朱XX负担。

本判决为终审判决。