北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某洋诉称：1993年7月13日，我与石某冰签订买房宅地契约，约定将我名下宅基地及地上房屋三间(现位于北京市海淀区200号)卖给石某冰，价款为4000元。事后，在我不知情的情况下，石某冰又将宅基地及房屋转卖给杨某海。后杨某海与邻居王某库对宅基地重新进行过划分，现宅基地及房屋由杨某海实际占有使用，拆迁规划出台后，我多次找杨某海协商拆迁补偿的分配，但杨某海均予以拒绝。我认为我与石某冰、石某冰与杨某海之间签署的买卖协议，均违反了法律的强制性规定，应属无效合同。现房屋及院落均已被拆除。综上，为维护我的合法权益，故诉至贵院。现诉讼请求：
1、确认我与石某冰、石某冰与杨某海之间的买卖协议无效;
2、本案诉讼费由石某冰、杨某海承担。
2、被告辩称
石某冰辩称：1993年我与杨某洋签订买房宅地契约，约定我以价款4000元购买其名下的宅院(含三间北房)。购买后我考虑距离远的问题，经人介绍我又卖给了杨某海，杨某海通过介绍人给了我10000元，我与杨某海之间没有书面合同，我将与杨某洋签订的合同给了杨某海。
关于协议的效力，由法院判定。
杨某海辩称：杨某洋与石某冰之间的买卖合同，是他们之间的事情，我没有和杨某洋及石某冰之间产生任何权利义务关系。
石某冰陈述的经他人介绍将杨某洋的房子出卖给我的事实不存在，我也不认识石某冰。故杨某洋起诉石某冰房屋买卖问题与我无任何关系，也无事实根据，杨某洋起诉应予以驳回。
二、法院查明
1993年7月13日，杨某洋与石某冰签订买房宅地契约，内容为：现有石某冰购买海淀区杨某洋房宅地一座(有房三间)，买价4000元。
契约上有时任村支部书记丁文华签字。契约签订后，石某冰支付杨某洋购房款共计4000元，杨某洋将上述房屋3间及院落交付石某冰。
石某冰对于房屋买卖的过程陈述如下：自杨某洋处购买宅院后将上述院落及房屋通过朋友介绍转卖杨某海，杨某海支付购房款10000元，双方之间无书面买卖合同。
庭审中，杨某洋申请丁文华作为证人出庭，丁文华主张其曾担任村支部书记，系杨某洋与石某冰之间买卖的见证人，后杨某海在石某冰所购宅基地上建盖房屋，宅基地除杨某洋、石某冰、杨某海之外无其他人使用过。
杨某海为主张其取得宅基地是经过合法审批从村集体组织取得，提交《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》，该《规划许可证》封面显示的出具单位为海淀区规划管理局，"户主姓名"为杨某海。
在"乡审批意见"一栏中显示"同意建房200平米"，落款时间为1998年12月7日，其上有"上庄乡人民政府土地规划科"公章。
但该《规划许可证》中，"院落尺寸"一栏有修改，修改后的尺寸与四至关系图不一致。"区规划审批意见"一栏内容为空白，海淀区规划管理局并未出具任何意见，其上亦无村委会的意见。
此后，杨某海在本案所涉院落即北京市海淀区200号内新建2层楼房。该院落现已拆迁，杨某海获得拆迁补偿。
另查明，杨某洋户籍所在地为北京市海淀区，农民户口;石某冰户籍所在地为北京市海淀区，1993年时已为居民户口;杨某海户籍于2006年迁至院落，居民户口。
三、法院判决
1、一审判决
驳回杨某洋要求确认其与石某冰所签买房宅地契约无效、石某冰与杨某海房屋买卖协议无效等全部诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审判决;
2)杨某洋与石某冰之间签订的《买房宅地契约》、石某冰与杨某海之间关于北京市海淀区200号的房屋买卖协议无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的事实争议焦点在于，杨某海取得房屋是通过买卖行为取得还是村集体经济组织直接将宅基地审批给杨某海。根据现有的证据，当事人杨某洋的陈述、石某冰的陈述、“买房宅地契约”、证人证言等证据之间能够互相印证，证明杨某海取得房屋是通过买卖合同从石某冰一方取得。
杨某海主张宅基地是直接由村集体经济组织审批的，首先，其提供的证据《规划许可证》并非针对宅基地审批，其次，杨某海户籍于2006年才迁至院落，且其户口一直为城镇居民户口，而《规划许可证》上的时间为1998年12月7日，当时户口尚未迁入，故集体经济组织不可能直接将宅基地审批给非本村户口的居民杨某海。
杨某海对其主张应当承担举证不能的不利后果，一审法院认定石某冰自杨某洋处购得宅基地及其上房屋后，将房屋转让给杨某海，石某冰与杨某海之间存在房屋买卖合同，并无不当。
针对杨某海一审中提交的《规划许可证》，律师认为，
一、，《规划许可证》中"院落尺寸"一栏有修改，修改后的尺寸与四至关系图中的显示不一致;
二、，作为本应由海淀区规划管理局出具的《规划许可证》，但海淀区规划管理局并未发表任何意见，杨某海亦无证据证明村集体经济组织对于建房行为的认可，所以即使"乡人民政府土地规划科"公章为真实的，该《规划许可证》并不是一个内容完整的行政审批手续;
三、，规划建房的审批与农村宅基地上房屋转让的审批是不同的法律程序，宅基地上房屋买卖还涉及农村宅基地的交易，不能以规划建房审批的存在就推定房屋交易审批的存在。
原《中华人民共和国土地管理法》(1988年)虽对农民与城镇居民之间的宅基地房屋交易的效力没有明确的规定，但该法第四十一条规定："城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。
"再结合我国土地所有制度的规定，故农民与城镇居民之间的农村房屋买卖合同，一般应认定无效。
本案中，杨某洋与石某冰、石某冰与杨某海之间分别存在一个关于买卖北京市海淀区200号院落及房屋的协议，两个合同均未经过农村房屋买卖的合法审批手续，其本身违反法律、行政法规和国家有关规定，杨某海亦不存在回乡落户的退伍军人等特殊情况，故杨某洋与石某冰、石某冰与杨某海之间的协议均应认定为无效。
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