同创房产纠纷案例十二、购买小产权房的房屋买卖合同效力该如何认定？

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同创案例十二、购买小产权房的房屋买卖合同效力该如何认定？

案情回顾：

王某在昌平区邓庄村有两套房屋。2016年3月，王某和家人商量后，决定将其中一套出售。通过朋友介绍，王某联系到有购房意向的李某，二人洽谈后，李某对该房屋价格、该村整体环境均满意。

于是王某和李某2016年3月17日签订《房屋买卖合同》，合同约定，该房屋为小产权房，出卖人王某所在村的村委会及党支部表示对此不予干涉，房屋价款为297万元。

合同签订后，李某交付定金20万元。4月15日，王某收到李某交付的首付款80万元，并承诺3个月内向李某交房。

不久，因房价上涨王某要求解除合同，李某不同意，双方为此发生争执，于是王某以国家禁止城镇居民购买农村房屋、房屋买卖合同无效为由将李某诉至北京市昌平区人民法院，要求确认该合同无效，且李某返还该房屋。

李某收到法院的出庭通知书后，找到北京市同创律师事务所王律师，委托王律师代理此案件。

律师答辩：

王律师审查了房屋买卖合同，针对王某的诉求有以下两点答辩意见：

第一，合同中明确载明，该房屋为小产权房，双方对此知情，也就是双方在签订该小产权房买卖合同时，即达成王某只需将该房屋交付李某使用的合意，无需办理过户登记，这符合民法的意思自治原则，如果强行认定合同无效，有违当事人的真实意思表示。

第二，该合同签订时不存在欺诈、重大误解等合同无效的情形。原告王某以国家禁止城镇居民购买农村房屋为由要求认定合同无效，属于法律依据适用错误，该规定并不属于合同法中的认定合同无效的效力性强制性规范，并不能以此认定合同无效。

第三，村集体所有土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，李某和王某签订的合同中明确约定村委会对此不予干预，经王律师与该村村委会负责人沟通后得知，该村村委会及村党支部对于本村村民出售或转让房屋都是知情的，在不违背国家、集体利益的情况下一般不予干预，所以李某对该房屋有合法使用权。

综上，王某要求确认房屋买卖合同无效，并返还房屋，缺乏法律和事实依据，不应当予以支持，李某有权利继续使用该房屋。

律师评析：

《土地管理法》明确规定，小产权房不允许买卖，即转让后不能合法过户，但是房屋买卖合同效力不能一概而论。

对于购买农民小产权房的合同效力问题，应当适用《合同法》规定。如果不存在合同法中第五十二条和第五十四条中合同无效或可撤销的情形，一般认定有效。

法院在审理此类案件时，会考虑当事人行为是否符合民法公平自愿原则、是否具备合同无效或可撤销的法定事由以及村委会、村党支部的意见，所以法院判决各有不同。

法院判决：

北京市昌平区人民法院经审理作出判决，支持了王律师的答辩意见，驳回了王某的全部诉讼请求，

1. 王某和李某2016年3月17日签订的《房屋买卖合同》有效，李某继续使用该房屋；

2.本案诉讼费用由王某承担。

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