“以租代售”农村房屋买卖合同的效力

“以租代售”农村房屋买卖合同的效力

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因农村房屋买卖引发的纠纷，当事人为了规避宅基地使用权只能集体经济组织成员内流转的法律规定于是产生了既签订了房屋转让合同，又签订了永久租赁合同的情况。

当两份合同并存时，如何认定房屋在当事人之间是买卖，还是租赁。

1、应当结合租赁合同的内容来判断，考虑租赁合同是否以租赁之名掩盖买卖之实。结合双方的租赁合同内容，双方就房产在以后取得的利益、房屋位置、价款以及其他内容均作出了明确约定，与双方签订的房屋买卖合同基本一致。

双方约定房屋以后取得的利益，与房屋的原所有人无关，且双方关于定金、房屋四至等情况都做了具体的约定，根据一般自然人的理解，双方达成的并非租赁合意，而是转移房屋所有权的意思表示。

房屋买卖的实质是卖方将房屋所有权永久转让与买方，房屋租赁是出租房将房屋的占有权与使用权转让给承租人，而房屋的所有权仍然归属于出租人。

而以租代售的合同从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是转移农村房屋的所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权。

所以，结合以租代售的合同的相关内容，双方当事人是以“租赁之名”行“买卖之实”。

2、宅基地房屋租赁合同的签订形式。房屋出租期限最长为20年采用租赁的方式是合法的，但实践中存在“以租代售”的情况。

“以租代售”多指城市房屋交易中，买卖双方为规避税款的征收而普遍采用的形式上租赁，实质上买卖的避税方式。现在，“以租代售”的应用逐渐从城市房屋扩展到农村房屋，交易对象为农村宅基地上的房屋，且交易双方为自然人。

以租代售的租赁期限约定时间较长，如有的约定为50年，有的约定为100年。但是，我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以，农村房屋的租赁期限，约定的超过20年的部分，属于无效，租赁期限仍视为20年届满。

根据《合同法》第二百三十六条、二百三十二条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

不定期租赁，当事人随时可以解除合同。可见，法律允许承租人多次续租来达到无限期使用房屋的效果，但是禁止一次性约定为50年、100年等超过20年的期限。

这不仅是为了防止双方相互串通“以租代售”来规避农村房屋不许可向外流转的政策，也是为了给租赁双方一个再次考虑的机会，就个人利益而言，市场价格不断变化，“一锺子”买卖难免使其中一方的利益遭受损失。

如果双方都不主张超过20年的部分无效，那么就相当于20年租赁期限届满后，双方默认了一个不定期的租赁合同。如果双方能够达成一致意见，在租赁期限20年以后，双方还可以续订租赁合同，续订的期限，最长也是20年。

3、非本集体经济组织成员购买农村房屋合同无效。我国实行的是土地国有或者集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地。

《农村宅基地管理办法》第二条规定：本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体所有土地。

可知，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

现实生活中，部分居民为了实现“田园梦”或者出于其他目的，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村房屋买卖合同属于无效合同。

同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。