（北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
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杨春向本院提出诉讼请求：
1.依法判令杨春与李生之间的房屋买卖契约无效；
2.判令李生退还北京市延庆区××庄镇×××街××街28号（以下简称××街28号）后院的房产。事实和理由：1996年3月16日，杨春与李生签订了房屋买卖契约，约定杨春将位于×××街41号的房产卖给李生，价款为7000元。杨春于1993年6月获得的宅基地使用证，1996年转让的。宅基地使用证写的杨春，法律上杨春应该是宅基地所有人。因杨春不懂法，违反了国家禁止农村宅基地买卖的法律、法规，故请求人民法院判令杨春与李生签订的房屋买卖契约无效，将上述房产退还给杨春。
李生辩称，不同意杨春的诉讼请求。
一、双方签订的房屋买卖契约合法有效。双方于1996年3月16日签订房屋买卖合同，将×××街41号院作价卖与李生，双方签订合同意思表示真实且已履行至今。涉案房屋的农村买卖合同没有违反农村买卖，李生具有购买农村房屋的资格，杨春与李生均为××镇×××街的集体经济组织成员，且李生经××镇××村民委员会同意购买原属杨春的房屋，当时村委会成员作为见证人。根据北京市高级人民法院关于农村房屋买卖效力的两个会议纪要的规定，买卖双方均为同一集体经济组织成员，此类农村房屋买卖合同应当认定为有效。根据土地管理法的有关规定，立法意在严格保护农村居民的利益，禁止非法侵害农村居民的利益，严禁非本集体的经济组织成员买受农村房屋或者出让宅基地，并不否认本集体经济组织成员可以出让房屋等，因此，杨春与李生均为××镇×××街的集体经济组织成员，并不是法律禁止的范畴，亦符合中央政策；
二、李生系涉案农村宅基地房屋的合法所有权人，所购房屋不具备返还条件。2002年，李生已经对其涉案院落的房屋进行了翻建，并且已新建六间房屋，依据物权法36条规定，建造、拆除房屋系事实行为，自事实行为成就时发生效力，因该事实行为取得物权系物权的原始取得。根据本法结合本案，李生通过拆除、重新建造涉案院落房屋，取得新的物权。杨春主张的涉案房屋已经被李生拆除并重新建造，其主张的合同标的物已经灭失，其要求退还×××街41号后院房产的诉求亦无法实现；
三、杨春不具备诉讼主体资格。农村宅基地取得基础，必须是同一农村集体经济组织成员才可享有取得宅基地的权利，在涉案院落的宅基地上，只有李生的户籍登记在此，杨春的户口已经迁往北京西城区，已经不是本集体经济组织成员，如法院直接认定涉案的房屋买卖合同无效，就会导致城市居民可以取得农村宅基地房屋，这样就会完全背离了《土地管理法》及相关法律的规定，即“严禁城市居民买受农村宅基地的房屋”。综上所述，本案的发生因涉案房屋所在的区域发生拆迁等情况，杨春为了得到拆迁补偿，违反双方签订的合同，置诚信于不顾，违背契约精神，法律应当维护守约方的合法利益，否则将会导致整片区域继续产生为金钱所产生的恶意诉讼。结合本案的相关证据，双方签订的房屋买卖合同符合合同法、物权法、民法通则、北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要等相关法律规定，杨春的主张亦无法律及事实依据，故恳请法院在查清事实的基础上，依法驳回杨春的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1996年3月16日，杨春与李生签订《契约》，载明“今有××村民楊春生将自有祖产一处同意卖於××居民李生。
此房坐落中街路北，北房四间一过道，東房两间，东至趙姓、西至趙姓、南至李姓，北至白姓，四至分明，此房院自然水向北流，此房经双方协商作价柒仟元整。
如有争议由楊负责。双方互不返悔，恐口无凭，立据为証”。双方买卖房屋的门牌号为×××街41号，41号分为前、后院，李生家是前院，杨春家原是后院，李生购买的即杨春的41号后院。
订约当日，双方交付了买卖的房屋及购房款。2002年，李生将所购×××街41号房屋（东房两间、北房四间加一过道）全部拆除，新建北房四间、西房三间、南房一间。
2010年，李生在2002年所建北房四间前侧又新建了北房四间，在2002年所建西房三间南侧又新建了西房两小间（有两个门，冲南开，实际是一间西房的地方）。
李生生于×××街，1963年其因在767部队当军工，户口迁入767部队，后其户口又于1970年1月15日由767部队迁回×××街。
李生称是因部队南迁把包括其在内的铁路职工子弟发回原籍。李生将户口迁回×××街后，居住在×××街41号院。双方买卖房屋时，李生为居民户口。
李生又称1999年，其子女为其购买了位于北京市延庆区××镇××住宅小区的房子，其因身体原因，冬天在康庄小区居住，夏天回×××街41号后院居住。
杨春认可李生一直在×××街41号居住，但提出其在××住宅小区还有一处楼房，也在此楼房居住。现×××街41号门牌号已变更为×××街××街28号。
庭审中，杨春坚持房屋买卖契约无效并要求李生退还×××街××街28号后院的房产，李生坚持认为房屋买卖契约有效并表示在本案中不主张相应损失，但保留对杨春主张相应损失的权利。
对于当事人双方上述没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，
一、杨春与李生签订的房屋买卖契约是双方的真实意思表示，且杨春交付了房屋，李生支付了相应的对价，并已实际履行多年。
二、杨春与李生的房屋买卖行为发生在我国土地管理法1999年修订之前，而依当时法律规定，将农村房屋出售给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的行为并不属于违反法律规定的行为。李生于1963年去部队当工人，于1970年从部队回到自己的家乡×××街，且将户口迁回×××街，并在此居住生活，属于回乡落户的工人，其于1996年购买杨春的房屋并不违反当时的法律规定。故杨春主张的要求法院判令其与李生之间的房屋买卖契约无效并要求李生退还位于×××街××街28号后院房产的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条之规定，判决如下：
驳回原告杨春的全部诉讼请求。
案件受理费25元，由原告杨春负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
一、土地管理法之前的农村建房算违建吗（一）不一定，需要结合实际情况。1、在农用地上建造的建筑物。顾名思义，所谓“农用地”就是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。在未办理农用地转为建设用地前，擅自在农用地上建造房屋的，明确为相关法律所禁止，属于违法建筑。2、在农村建设用地上建造房屋，农村建设用地包括村民宅基地,乡镇企业用地和乡(镇)村公共设施及公益事业用地。(1)
已过户房产证的农村房屋买卖有效。订立房屋买卖合同时如不存在产权分离出卖、主体有问题、侵犯优先购买权、非法转让的情形时，农村房屋买卖合同即有效。 法律依据： 《民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
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农村房屋买卖合同的效力怎么样
一、祖辈留的农村房屋无房产证如何证明是自家的1、祖辈留下的农村房屋，要证明是自家的，可以让村委会出具相关的证明，然后携带户口簿、身份证明、宅基地使用证明等材料，到房屋管理部门办理房产证。2、法律规定：《不动产登记暂行条例实施细则》第四十五条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：(一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材
法律分析：《民法典》明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定会导致合同无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规范，合同并不当然无效。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第 15 条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）
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村民之间的房屋买卖需要村委会的批准。宅基地是不能像房屋的使用权转移那样方便地转让给买受房屋的一方，宅基地的使用权转让是需要村委会首先同意，再报乡镇政府同意，然后才能通过县区政府土地管理部门同意的。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上
按实际情况，虽然房屋权属未过户登记，但只要房屋买卖合同符合法律规定，当事人在自愿合法的前提下签订的，房屋买卖合同就具有法律效力。合同生效要件为：(1)当事人具有相应的订立合同的能力。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。我国相关法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，
一、农村房屋买卖合同的效力1、农村房屋买卖合同有效的情形(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。(3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，
因农村房屋买卖引发的纠纷，当事人为了规避宅基地使用权只能集体经济组织成员内流转的法律规定于是产生了既签订了房屋转让合同，又签订了永久租赁合同的情况。当两份合同并存时，如何认定房屋在当事人之间是买卖，还是租赁。1、应当结合租赁合同的内容来判断，考虑租赁合同是否以租赁之名掩盖买卖之实。结合双方的租赁合同内容，双方就房产在以后取得的利益、房屋位置、价款以及其他内容均作出了明确约定，与双方签订的房屋买卖合
农村房屋买卖需要注意以下事项：1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护。2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容。3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用
农村房屋买卖合同的效力怎么样认定农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。农村房屋买卖分为以下三种：1、农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在
劳动法规定，劳动者有用人单位连续工作达十五年，距法定退休年龄不足五年的，用人单位不得与劳动者解除劳动合同。《劳动合同法》第七十七条规定：劳动者合法权益受到侵害的，有权要求有关部门依法处理，或者依法申请仲裁、提起诉讼
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对于超过诉讼时效期间的民间借贷，当事人双方就原债务达成还款协议，或者借款人在催款通知单上签章，就视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护。
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