租赁合同期20年赠送20年的合同被认定为房屋买卖合同
判断合同性质，不仅应考虑合同名称，而应综合考虑合同中处分的权益性质、合同价款、支付方式、其他权利义务等因素。本案中，合同名称系租赁合同，但合同中约定的使用年限为40年（合同期20年，赠送20年），租金系一次性交纳，且在第二条约定XX公司在限购政策解除后协助姜X办理房屋所有权转移登记手续；
第十二条约定，姜X对涉案房屋有转让、赠与、继承等权利。上述约定均是对房屋所有权的处分，而非仅是对承租权的转让，故法院认定姜X与XX公司之间系房屋买卖合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》系买卖合同性质。
【裁判要旨】
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，姜X与XX公司签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属双方真实意思表示应属有效合同。
关于《房屋租赁合同》的性质。判断合同性质，不仅应考虑合同名称，而应综合考虑合同中处分的权益性质、合同价款、支付方式、其他权利义务等因素。
本案中，合同名称系租赁合同，但合同中约定的使用年限为40年（合同期20年，赠送20年），租金系一次性交纳，且在第二条约定XX公司在限购政策解除后协助姜X办理房屋所有权转移登记手续；
第十二条约定，姜X对涉案房屋有转让、赠与、继承等权利。上述约定均是对房屋所有权的处分，而非仅是对承租权的转让，故法院认定姜X与XX公司之间系房屋买卖合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》系买卖合同性质。
关于姜X行使解除权是否成立。依据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现涉案的两套房屋均已被法院查封并处于强制拍卖过程中，同时，本案交易的房屋为商用房，根据本市商用房的限购政策，限制个人购买商用房。
因此，双方的交易行为也违反了本市商用房限购政策，故姜X与XX公司之间的买卖合同目的无法实现，姜X要求解除合同的请求，依据充足，法院予以支持。
关于合同解除时间，应为解除通知到达对方之日。本案中，姜X在诉前未向XX公司发送解除通知，但在起诉状的诉讼请求中明确要求解除双方合同，XX公司于2019年1月21日收到起诉状，故双方合同关系应于该日解除。
关于姜X要求XX公司退还房款并返还XX公司两套涉案房屋的请求。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
故姜X的上述请求，符合法律规定，应于支持。
关于违约金问题。本案中，根据XX公司提交的房屋产权证，姜X在与XX公司签订涉案的两份合同时，两套涉案房屋上均已设立抵押登记，登记事项在涉案房屋产权证中的“附记”中有明确记载，姜X作为购买人，按一般房屋购买人的交易习惯应当审查房屋的登记情况，此外，双方在签订合同时，在明知不符合本市限购政策的情况下，为了逃避限购政策，以租赁的方式签订本案合同，因此，合同目的无法实现在双方签订合同时，姜X是明知的，现又以涉案房屋设定抵押为由主张违约金，法院不予支持，但依照法律规定，合同解除后，XX公司应给予姜X房款的利息损失。
同时指出，合同解除后，关于双方合同履行期间的房屋使用费用等问题，因XX公司未提起反诉，故该费用XX公司可另行主张权利。
北京市第一中级人民法院 案号： (2019)京01民终4884号
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