“二手房”争议解决丨上海市二手房“三价合一”政策后法院认定和举证梳理

2021年7月19日起，上海市发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》【沪房地交[2021]13号】要求对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。

8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，要求上海各银行采取“三价合一就低”原则（统称为“三价合一政策”）。三价是指合同网签价、银行评估价、交易中心涉税评估价，在这三个价格中采取最低涉税评估价进行贷款发放。

政策出台后，贷款额度的调整没有明确的规定和上调标准，房屋买卖双方可以根据签订的网签合同申请贷款。但由于银行评估价普遍低于成交价格，因此二手房买卖的贷款额度进一步下降，不少二手房实际审批贷款的金额仅占总房价的50%（首套贷款）。

因政策导致首付成本大幅提高，合同无法履行，能否免除买方的违约责任？买卖双方针对政策变动带来的风险，如何在合同中进行约定？

能否得到法院支持？违约金可以实现吗？诚信因素如何考量？故本文主要针对三价合一就低政策导致的二手房合同变动带来的争议问题展开，以期厘清司法观点和诉讼思路。

No.2

因三价合一政策影响，导致合同解除的违约责任

对于因房贷政策调整导致贷款不足，房屋买卖合同解除，购房人应否承担违约责任的问题，司法实践中根据不同的情况采取不同的处理思路。

主要存在以下观点。

1、 观点一：因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同导致合同解除。

根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第19条（原第23条）的规定，在此情形下法院允许当事人解除合同。

注：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第19条（原第23条）

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在三价合一政策实行以前，各地法院不少遵照第19条处理。此前上海地区因为沪九条、“认房又认贷”的政策颁布，司法实践主要也是遵循第19条的规定，松江区人民法院双方未能最终签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，房屋买受人并无恶意违约行为，支持解除合同，返还定金；

上海仲裁委 认为“沪九条”系不能预测、不能避免、不能克服的客观情况。徐汇区人民法院和上海市第一中院也在判例中认为，新政后贷款成数大幅减少加之系争房屋本身总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常无法自有如此大笔钱款。

故当事人双方最终未能签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，房屋买受人并无恶意违约行为。因居间协议及补充协议不能履行不应归责任何一方。

2、 观点二：合同中约定贷款不足部分现金补足的，应当支持。

三价合一就低政策实施后，不少法院认为银行房贷政策调整属于商业风险，当事人不可据此解除合同，商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容应有之义。

由于贷款本身具有一定额度审核风险，买卖双方针对政策带来的贷款风险通常会在《房屋买卖合同》中设条款进行约定，或者以补充协议的方式确定解决方案，一般为两种选择，一为“贷款额度不足的，买方应支付相应差额部分款项”，在有这一约定下，三价合一就低政策实施后上海地区的司法实践主要选择遵循合同约定，不支持因为政策变动而无力偿还房贷。

在（2021）沪0115民初85443号案件，上海市浦东新区人民法院认为：根据合同约定，房款209万元拟通过贷款支付，若贷款审批未通过或额度不足，差额部分款项现金补足。

2021年8月6日本市出台“三价就低”政策后，双方在之后签订的《延期交易网签协议》中，进一步明确“除本协议明确所修改的条款之外，买卖合同的其余部分继续有效”。

上述约定对原告具有合同约束力，原告应执行。现原告不同意履行合同，显属根本违约，其无权请求返还定金。原告要求被告返还定金的诉请，本院不予支持。

原告以“三价就低”政策导致其无力购房，不构成违约且不可归责原告的意见，与双方约定不符。

在（2021）沪0115民初102512号中，上海市浦东新区人民法院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时通常对合同内容有较为全面的认识。

国家在二手房交易市场的宏观调控政策的趋势性，买卖双方对合同订立后可能出现的各种履行障碍及风险，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。

本案中，原告在决意买房前理应对贷款事项有慎重的考虑及全面的考量，客观上双方在合同中亦作出明确约定，贷款若未能审核通过或有任何不足的，均由原告于过户当日补足。

原告以政策原因导致其无力支付房款，过错责任不可归责于原告为由，认为不应承担违约责任，缺乏合同和法律依据。根据以上认定，本案合同解除的责任在原告，其无权请求返还定金，原告的诉讼请求，本院不予支持。

（2021）沪0114民初25078号中，上海市嘉定区人民法院认为，房屋买卖合同中买受人以支付购房款为对价取得房屋所有权，出卖人以让渡所有权为代价获得购房款。

银行贷款仅系买受人支付购房款的方式之一，银行贷款政策变化，只是造成贷款额度的变化，并未提高买受人应负担的购房款数额。

鉴于支付购房款系买受人主要合同义务，其以何种方式筹集购房款以及为此支付何种对价，应系订立买卖合同时可以预见的商业风险，尚不属于合同事实上无法履行的理由，不构成不可抗力或情势变更之情形。

况且双方之间的合同明确约定，若在合同约定的过户日期前刘秋婉的贷款申请仍未经审批通过或额度不足的，刘秋婉应自行补足相应差额部分款项。

现刘秋婉以无力支付增加的首付款之由拒绝继续履行合同，应认定已构成违约，依法应承担相应的违约责任。

由此可看出法院态度，尊重合同中的约定，认为贷款政策变动属于商业风险，给付房款是买方的主要合同义务，买方不得以三价合一就低政策变动为借口拒绝履行合同。

法院针对此种情况会支持解除合同，但是违约责任的承担需要进一步考量。

No.3

“未达到审批额度，和平解约”的认定

针对政策带来的贷款风险，买卖双方还可能约定“未达到贷款审批额度，双方和平解约”，通过对于相关裁判文书的研究，笔者发现实践中如此约定的情形较少，但是引发的问题也很值得探讨。

贡吴玲等与易传春等房屋买卖合同纠纷中【（2021）沪0110民初21458号】双方鉴于“三价就低”新政，签署了《补充协议》，约定非原告自身因素导致无法按照前款约定的金额办理贷款的，如贷款差额超过5万元的，原、被告双方可先行协商，如5个工作日内未能协商一致的，则任何一方均有权要求解除合同，被告应在合同解除后5个工作日内退还乙方已支付的相关款项，法院在判决中也支持尊重了双方在《补充协议》中的约定。

在（2021）沪0117民初16193号中，双方也通过《补充协议》就贷款相关事宜进行约定，若两原告无法按照约定若两原告无法按照约定的金额办理贷款的，则双方同意解除《房地产买卖合同》，被告退还两原告已支付的相关款项。

No.4

“贷款额度不足”的证据

关于贷款额度审批不足的事实，由于通常操作流程为：买受人向银行提交买卖合同、房屋信息等资料，银行贷款人员会进行初步审核。

但由于这一审核并非正式贷款申请，因此通常无法取得任何书面审核结果，而实践中往往以“口头告知”“私下告知”贷款审核结果的方式处理。

1、 与银行经理微信聊天截图的证明效力

随着微信的广泛应用，微信聊天记录也常常作为证据使用。在对贷款不足事实的证明过程中，存在买房人用与银行贷款经理的聊天记录来证明的情况，或者拟证明自己无主观恶意希望减少违约金数额。

如(2022)粤**民终6093号案件中，马金玲提交与银行经理微信聊天记录作为证据，拟证明金瑞公司安排的东莞银行周经理对接马金玲办理贷款，2020年6月26日周经理回复马金玲可以申请到贷款，但事后东莞银行周经理又称可能不能批准贷款，所以导致按揭贷款没有如期获批，主张自己主观过错，是第三方银行误导，导致合同后续无法履行。

出售方金瑞公司经质证认为，买方提供的微信聊天记录的三性不予认可，该证据只是截图，没有原件，对于聊天中的银行经理的身份无法确认。

法院在该案中表明，买方应当自行到银行查清是否满足合同约定的贷款要求，若未能获得贷款或者获得的贷款数额少于申请贷款要求的，应当按双方原理的约定承担责任。

法院虽然没有对所提交的微信聊天记录作出直接的评述，但是认为买方未能提供证据证明自己不存在违约的主观恶意，因此可以看出与银行经理的微信聊天截图无证明效力。

2、 无盖章的“涉税评估价查询单”的证明力

而在双方已经约定了“未达到贷款审批额度，则双方和平解约”的案件中，房屋买受人可能利用该情形对恶意反悔合同找免责借口，由此容易引发诚信危机。

为维护市场诚信，对于贷款额度不足的证明不仅是双方约定和平解约的先决条件，也是法官在审理案件过程中对于违约责任认定的重要依据。

在（2021）沪0117民初16193号案件中，双方通过“掌上链家app”签订了《房地产买卖合同》，双方在补充协议中约定因三价合一政策原因导致贷款不足的，可以和平解除合同，但是双方对于贷款不足的证据产生了争议，买受方提供了仅有某“银行贷款经理”签字的、复印件“涉税评估价格查询单”，载明银行审批买卖房屋贷款额度金额远低于双方约定金额，但卖方认为涉税评估价查询单是复印件，没有盖章，证明力存疑，否认该证据。

上海市松江区人民法院在审理中进行了查询，取得了查询结果单，并在判决中说明，对于是否达到了合同约定的解除合同的条件即贷款额度不足，需要提供相关的证据，在该案中《涉税评估价查询单》用以证明可贷款金额。

《涉税评估价查询单》上记载可贷款金额，无银行盖章，仅有经办人签名，法院后向银行查明确实收到了《涉税评估价查询单》。

法院认为《涉回评估价查询单》存在瑕疵因此存在异议合理，但是不宜直接否认双方应当努力协商并争取核实，在法院的努力下已经确定其真实性，因此应当按照原合同约定退还原告已支付的相关款项。

No.5

诚信因素是认定违约和承担违约责任的重要因素

1、对签约时间的考量

在（2021）沪0115民初85217号案件中，法院认定买方不能以三价合一政策的出台为借口，被判定违约需要承担相应责任，同时法院认为合同系6月签署，政策变动发生于8月，结合当事人对于现金支付及贷款支付比例判断其评估能力，认为买方主观恶意较小，因此酌情确定违约金承担数额30万元。

2、买方申请贷款的申请文件、申请次数、审批通过的可能性

一些案件中，买受人并非由于政策原因无法支付贷款，而是以此为借口想解除合同，那么买受人是否能够去其他银行申请贷款、是否积极实现其他可能性，也是诚信因素的表现。

在(2021)粤07民终5781号案件中，买方提交了与农业银行工作人员的微信聊天记录，并通过庭审询问可知，买方系因自身条件无法获得农业银行审批公积金贷款，银行亦向其提供了其他贷款方案，但买方并非完全无法获得银行贷款，其可选择商业贷款以继续履行合同，同时无证据显示卖方公司拒绝协助买方向其他银行申请办理贷款，因此买方违约行为明显，主观违约意图较大。

3、房东最终实际成交的网签价格

如上文所述，在具体案件中，出让方有可能以“买受人无法提供贷款审批金额低于约定的证据”为由不认可这一事实。

而在实践中若出让方在此之后另行出售房屋，在新约的合同中会出现网签金额很有可能十分接近“可审批放贷的最高价格”的状况。

若如此，我们认为出让方后一次成交的网签价格对争议案件中的“贷款额度低于约定”这一事实具有一定参考性。

No.6

小结

在二手房屋买卖交易可操作的利润空间大，税收风险点多，国家下决心进行治理，但新政的颁布对于交易双方却带来了不少问题。

在一二线城市中，二手房往往意味着刚需，很多房屋买受人必须要贷款才能住得起，三价合一就低政策是房屋买卖无法继续下去的直接和根本原因，从情理上看，因为政策导致的贷款不足，让房屋买受人免责，无疑是对不幸的房屋买受人最好的安慰。

但从法理上讲，房屋买卖合同关系是双务合同，买卖双方互付对待给付义务，买房主要义务是付款，至于买方的钱是贷款来的还是自有资金和卖方无关，在房屋交易中应对风险有全面的把握。