房地产争议解决丨承租方退租下，“占用费”标准的认定

No.1

引言：占用费标准的现行规定

房屋占有使用费是指房屋租赁合同被认定为无效或者因租赁合同被解除、履行期限届满等原因而终止后，承租人或房屋占有使用人在无合法权利的情况下继续占有、使用房屋，而应向出租人支付的使用房屋的对价。

原2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定了房屋租赁合同无效的占有使用费可以参照合同约定处理；

第13条规定了合同无效、合同解除后逾期返还房屋的，出租人可以主张占用费，但并未规定占用费的标准。这两条内容在该司法解释于2020年修订时并未发生变化。

该两条规定中关于占用费的标准，仅仅确认了在合同无效的情况下占用费的标准可以参考合同约定标准处理。然而所谓的“可以参考”的表述可见并非必然按照合同约定标准认定；

此外在合同解除或者到期后没有及时返还房屋的房屋占用费标准在司法解释中实际上并未明确。还要指出的是，若在合同条款中已经约定了占用费标准，将如何认定也没有明确规定的依据。

对于合同无效的情形，我们认为根据合同无效的相关规定，合同无效后已经取得的财产应当返还，无法返还的应当折价补偿。显然租赁合同无效后，对于房屋租金标准参考合同约定的规定系基于合同无效后无法返还的折价补偿标准。

另外，基于出租人对于房屋物权的角度也可以理解为使用利益的补偿，或理解为承租人对使用房屋之不当得利的返还。

在租赁合同解除或者终止的情况下，承租人逾期返还房屋的，则仅有房屋租赁合同司法解释第13条规定了该期间内应当支付占用费，对于占用费的标准并没有法律规定，实践中不少法院会参考合同约定租金金额的标准要求收取。

但也正因此，有些租赁合同中会明确约定该部分占用费以明显高于租金金额标准的方式收取，如约定收取两倍租金金额作为占用费。

在此情况下，就有法院根据合同的履行情况、损失程度、双方当事人过错程度、逾期利益等多个因素调整确定占用费标准。

No.2

 “合同约定占用费标准高于租金标准”，法院“调整标准”的考虑因素

在(2021)津01民终6074号判决中，当事人在合同中约定逾期腾退房屋的占有使用费为每日800元，而房屋年租金为200,000元（日单价为547元）。

承租人逾期腾退房屋后，出租人按800元主张该期间的占有使用费，被告抗辩约定过高，法院判决确定按照年租金的日标准（547元/日）计算占有使用费。

(2021)苏0602民初1338号判决中，当事人约定逾期退房按照日租金双倍支付占有使用费，在被告未到庭应诉答辩的情况下，法院认为“原告要求被告按合同约定的租金标准的双倍支付逾期交房的使用费，该约定带有惩罚性且约定过高，本院以两原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按原、被告约定的房租标准的130%确定房屋占有使用费。”

以及(2020)浙10民终2627号判决中，合同约定逾期返还租赁物的使用费为日租金三倍计算，法院认为该费用约定具有违约金性质，“以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时要防止以意思自治为由放任当事人约定过高的违约金。

原告未提供证据证实被告逾期腾房所造成的损失，故对原告主张的商位占有使用费予以调整，结合本案商位实际情况，酌情调整占有使用费按原租金的1.3倍计算。”

当然，实践中也存在法院支持当事人约定高额租金的主张，如在(2020)粤0303民初5780号判决中，法院即以合同中逾期腾房双倍租金的约定支持了出租人主张，但其后因出租人采取断水断电手段导致房屋无法正常使用而具有过错，法院未支持原告具有过错之后期间的双倍租金责任。

又如，在(2020)沪02民终4000号判决中，系争房屋为公共租赁房，合同中约定逾期返还房屋每日支付150元，而平均日租金仅为54元，法院认为承租人长期占用该公共租赁房，属于公共资源，调低占用费标准不利于社会公平，也有悖契约精神，故按照150元计算占有使用费。

从上述案例可以发现，实际上法院对于合同解除或者终止后，双方对于占用费的约定标准很有可能被法院予以调整。而法院在认定占用费金额时通常会考虑合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡量。

对此我们认为法院对于占用费调整参考的因素和原则也正体现了法院根据案件当事人的具体情况进行平衡考量的总体原则，因此双方在履行合同时应当及时保证符合诚实信用原则。

No.3

房屋占用费参考租金标准计算的，是否可以如租金一样“定期递增”

在实践中，可能出现极端情况，即承租人占用房屋时间太长，如果一贯使用统一参考合同约定租金标准来认定占用费标准可能打破双方公平。

如一份履行了好几年的租赁合同最终被法院认定为无效；或者合同解除后承租人一直无法腾退房屋、司法执行也面临困难的情形。

我们认为这种情况主要表现为参考租赁合同租金标准将不符合占用期限较长、租金标准低于市场价格这一特征，若仅参考租金标准将不利于保护双方之间的平衡。

承租人继续占有房屋造成原告的直接经济损失可以看做系争房屋进入租赁市场后可以获得的租金收益，不应简单按照转租合同约定的租金标准进行计算。

正如最高人民法院就此答记者问时表明：“完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付占有使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平……根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。”

因此，关于长期占用房屋，计算占用费是能否递增的问题。我们认为若当事人在租赁合同中约定了租金逐年递增，则占有使用费也可按照递增计算，根据实际占有期间应当支付的递增后的租金计算占有使用费。

在实践中此类案件较少，但正如(2021)辽0111民初3764号判决中法院认为的那样，当事人在租赁合同中约定每年租金按原有租金5-10%标准递增，最终承租人合同到期后未能腾退房屋，法院判决按照递增后的租金标准支付租金（实质上是占有使用费）。

No.4

占用费“单价标准”，采用“名义单价”还是“实际单价”作为标准

由于免租期的存在，租赁合同的租金单价可以分为“名义单价”和“实际单价”。

名义单价是指双方在合同中约定的租金单价，如双方约定5元/平方米.天作为租金单价。

实际单价是指将免租期折算之后的单价，比如双方签订一年租赁合同，约定一个月的免租期，则出租方实际收到的租金总额摊分到所有租期则每天的租金单价可能调整为4.6元/平方米.天。

在诉讼涉及计算到占用费时，占用费的标准是采用名义单价还是实际单价，也是一个可能会发生争议的问题。

 我们认为，如果仅约定了短暂数月的免租期，若当事人在租赁合同中已经明确约定了租金单价标准，则在认定占用费单价标准时法院很有可能仍然按照租赁合同约定的租金标准确定，而不将实际单价作为占用费标准。

例如(2020)闽0504民初749号判决中，合同约定了日租金为1.65元/平方米，以及一个月的免租期。在最终计算房屋占有使用费时仍然按照1.65元单价计算。

但若在订立租赁合同时，双方基于长期合作目的，出租方给了非常久的免租期（如20年租赁合同，约定了3年免租期），这种情形往往可以看出：出租方基于的是长期合作之合同目的，并且在缔约时考虑的是承租方可以稳定的在该房屋上承租，以保证出租方的长期现金流。

若在这类合同中承租方在免租期满后不久就违约导致合同解除的，那我们认为该免租期的占用费可以根据公平原则按照市场标准或者按照实际租金标准进行认定，否则则将造成极大的失衡。

另外，在合同无效的情形下，有观点认为双方关于免租期的约定亦无效，但是否应当支付占用费应当根据使用情况综合判断。

在(2021)京03民终6765号判决中，法院认为免租期内承租人是否应当支付房屋占有使用费，应结合房屋能否正常使用、承租人在免租期内是否获取利益等因素综合判断。

在免租期内，承租人主要对房屋进行装修而并无获利行为；同时该案中出租人对于合同无效存在过错，出租人不得因其违法行为或过错而获益，若免租期使用费得到支持，当事人的利益将失衡，不符合公平原则，因此不支持免租期内占有使用费。

当然，也有法院认为免租期的租金无需额外承担的。在(2016)沪02民终3259号判决中，该案一审认为免租期属于出租人在签订合同时放弃了该部分的租金（使用费），因此合同无效后该部分租金不再构成其损失，不能要求支付已经放弃的费用。

但二审就该部分改判，认为合同被确认无效后，承租人再主张免租期无合同依据，但是出租人可以主张参照合同约定的租金标准要求承租人支付免租期这段期间的占有使用费。

而在(2021)沪02民终7990号判决中法院虽然同意承担免租期的租金损失，但是法院仍然根据履行情况调低了该部分金额标准。

No.5

承租方“证照没有及时迁出”，是否可以以“占用费”主张损失

我们认为该段期间的费用性质上来说不是房屋占用费，而是承租方造成出租方的损失赔偿。其标准可以参考适用占用费规则，但若承租方及时返还了房屋，仅仅是证照没有迁出或者注销，则需要考察未迁出营业执照是否给出租人带来了实际损失，以及未迁出对于出租人再行租赁房屋的影响酌情调低占用费标准甚至免除该期间占用费。

如在(2021)津01民终6074号案件中，上诉人与被上诉人所签订的协议中，3.8条明确约定协议期满双方不再续约，则乙方使用此房屋作为注册地址办理的营业执照等相关证照立即迁出。

第4.5条亦约定了如未将营业执照迁出，应当承担违约责任。现上诉人在合同期满后，未按合同约定将注册在涉诉房屋地址的营业执照迁出，违反了合同的约定，且给被上诉人继续出租或出售房屋造成障碍，被上诉人以此拒绝收房具有合理事由。

上诉人在将营业执照迁出后，未及时告知被上诉人收房，直至一审审理期间，于2021年5月12日将房屋完成交接手续，在此期间造成房屋空置的责任，应由上诉人承担，上诉人应给付占有使用费至双方交接房屋之日。

也有法院观点认为，未迁出营业执照并不等同于直接占用房屋而导致房屋无法使用，若出租人在未注销执照时即再行出租房屋，则该行为并未对出租人造成损失，这部分的占用费法院不予支持。

（(2021)苏02民终7231号）

需要特别强调的是在(2020)京0105民初58968号案件中，法院的观点与本文观点一致，法院认为合同约定逾期迁出证照的性质并非占有使用费，而是未迁出证照的违约金，在合同约定该金额过高且具体损失无法举证证明时，法院对该金额会进行酌情调整。

在(2021)沪0117民初6289号判决中，合同约定应在解除后30日内解除或注销证照，承租人逾期迁出，出租人要求按照日租金标准主张违约金，而被告方认为违约金标准过高，要求予以调整。

法院认为，“违约金以损失弥补为原则兼顾一定的惩罚性，根据法律规定，违约金过高是当事人约定的违约金超过造成损失的30%，就本案来说，虽然被告方延期办理相关手续，但原告在该期间并无新的承租人需要办理入迁，而被告方未按期迁出证照的行为也确实给原告的招租带来影响，故本院综合考虑原告的实际损失、双方的过错等原因酌情确定以月租金30%为标准，计算2个月即71,394元作为逾期办理证照迁出的违约金。”

在(2020)京0111民初4190号判决中，法院认为尽管合同按照日租金约定了证照占用费，但该性质属于违约金，标准过高，在承租人申请降低的情况下酌情调低了该费用。

从上述案例可以看出，本文所主张承租方未及时迁出房屋上经营证照的期间费用性质并非房屋占用费是符合法院认定的主流观点，该段期间费用实际上是由于承租方的违约而给出租方造成的损失，应当根据法律规定认定出租方实际损失进行裁判。

考虑到该段期间租赁房屋已经返还出租方，因此证照的迁出与否仅影响到是否可以办证经营。而实践中并非所有行业都需要在实际租赁房屋内办理证照（如异地经营的写字楼，有大量承租企业未办理备案），因此我们也认为该段期间是否应认定承租人未迁出注册证照给出租方带来损失，应当综合考察房屋本身的性质、具体证照所对应的行政监管的监管规定以及实际给出租方带来的损失进行判断。