房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析原告李某向本院提出诉讼请求：⒈判令解除原告李某与被告唐某于2021年10月18日签订的《房屋买卖合同》；

2.判令被告唐某、被告赵某、被告某某经纪公司返还原告李某已支付的定金人民币20000元；3.判令被告唐某、被告赵某、被告某某经纪公司承担本案诉讼费用。

事实与理由：2021年10月18日，原告李某在被告某某经纪公司签订《房屋买卖合同》（卖方由中介公司工作人员即被告赵某代签），合同约定，原告李某向被告唐某购买其位于思茅区，当日原告李某便按被告赵某指示向被告赵某个人账户转账支付人民币20000元作为定金。

同年11月6日，原告李某的儿子李某在普洱市人民医院进行心脏超声检查后被诊断为“先天性心脏病：室间隔缺损、三尖瓣、肺动脉瓣轻度反流”，医生告知需进行手术治疗，手术及术后均需大额医疗费用。

作为父亲的原告李某只能排除万难、以救治孩子为重，如继续购买该房产将导致资金困难，延误孩子治疗。为此，原告李某多次与被告某某经纪公司联系，希望能与被告唐某协商解除合同并返还原告李某已支付的定金，但均遭到被告某某经纪公司的拒绝且在未促成买卖双方达成交易的前提下还强迫原告李某交纳中介费。

为此原告李某为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。

被告唐某庭前向本院提交书面答辩状辩称，⒈认可被告赵某代为其与原告李某签订《房屋买卖合同》，认可《房屋买卖合同》签订时被告赵某的代签及收取定金确是根据其授权进行；

⒉认可已收到被告赵某交付的定金人民币20000元；⒊被告唐某对原告李某孩子身患疾病深感惋惜，对原告李某以孩子被诊断为先天性心脏病需高额手续费为由提出解除合同表示同意，但认为原告李某单方不履行合同，构成违约，无论根据《房屋买卖合同》的约定以及相关现行法律的规定，该定金不应退还。

被告赵某辩称，其在收到原告李某的定金人民币20000元已经交付给被告唐某，故其在本案中不应承担责任。

被告某某经纪公司辩称，被告赵某为其公司员工，代公司履行的是中介的职务行为，被告赵某在收到原告李某的定金人民币20000元后已经交付给被告唐某，被告唐某也认可收到该笔定金，故其在本案中不应承担责任，且原告李某违约在先，无权请求退还定金。

原告李某围绕诉讼请求依法提交了证据，被告唐某、被告赵某、被告某某经纪公司未举证，本院组织被告唐某、被告赵某、被告某某经纪公司进行了证据交换和质证。

被告唐某未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见。对原告李某提交的《房屋买卖合同》《电子银行转账凭证》《定金收条》《出生医学证明》《心脏超声检查报告单》，因被告唐某、被告赵某、被告某某经纪公司质证对上诉证据材料的真实性均无异议，故本院予以确认，并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

对于原告李某提交的《被告赵某与原告李某妻子沈某的聊天记录》用以证明被告唐某答应退还定金，并已将定金退还被告赵某的事实，本院认为，该份聊天记录，仅证实了被告赵某与沈某对定金返还事宜进行协商，因被告赵某要扣除中介费，沈某不同意，双方未达成调解合意的事实，对于原告李某的证明目与被告唐某的自认不相符，故本院不予采信。

本院经审理认定事实如下：原告李某因购房需要，在被告某某经纪公司处看中被告唐某的房屋，2021年10月18日，原告李某（乙方）与被告唐某（甲方）、被告某某经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定原告李某向被告唐某购买位于普洱市思茅区。

为保证合同履行，双方在合同中约定：⒈原告李某应向被告唐某支付定金人民币20000元作为购房担保；⒉在申请办理房屋产权过户前，被告唐某毁约的，双倍返还定金，原告李某毁约的，无权要求返还定金。

合同末尾甲方处有被告赵某代被告唐某及代被告某某经纪公司的签字、被告赵某签字并按捺指纹手印，乙方处有原告李某的朋友案外人杨某代原告李某的签字、案外人杨某签字并按捺指纹手印。

经核实，被告唐某及被告某某经纪公司对被告赵某的代签行为予以认可，原告李某对其朋友杨某的代签行为也予以认可。同日，原告李某通过手机银行转账向被告赵某支付了购房定金人民币20000元，被告赵某出具《定金收条》，载明：“今收到李某定金￥20000元整大写贰万元整，购买普洱市思茅区国用（2011）第01823号。

收款人：赵某（签字并按捺指纹手印）身份证：5102281974××××××××联系电话180××******付款人：李某（签字并按捺指纹手印）身份证：5327261993××××××××普洱某某房地产经纪有限公司的印章”。

2021年11月6日，原告李某的婚生子李某在普洱市人民医院经心脏超声检查诊断结果为先天性心脏病：室间隔缺损、三尖瓣、肺动脉瓣轻度反流。

另查明：⒈被告赵某系被告某某经纪公司的职员，被告某某经纪公司自认被告赵某其案涉法律关系中的行为均为履行职务行为；

⒉被告唐某在庭前向本院提交的书面答辩状为被告赵某代签，庭后经核实，被告唐某对于被告赵某代签答辩状中的答辩事实及理由均予以认可；

⒊庭审过程中，被告唐某、被告某某经纪公司对原告李某以孩子被诊断为先天性心脏病需高额手续费为由提出解除合同均明确表示同意。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”

、第四百六十五条第一款：“依法成立的合同，受法律保护。”、第五百零二条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

、第五百九十五条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本案中，原告李某与被告唐某因需办理房屋买卖事宜，原告李某委托其朋友杨某代理其签订《房屋买卖合同》，原告李某委托被告赵某代理其签订《房屋买卖合同》及收取购房定金，案外人杨某与被告赵某均根据被代理人的授权签订了案涉《房屋买卖合同》，故该合同意思表示真实、标的合法，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故本案案涉《房屋买卖合同》合法、有效。

对于合同解除的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；

……”的规定，在合同履行过程中，原告以其婚生子李某患病需资金治疗为由请求解除案涉《房屋买卖合同》，庭审中合同甲方被告唐某、丙方被告某某经纪公司均明确表示同意解除案涉《房屋买卖合同》，故庭审当日（2021年12月15日）双方协商一致同意不再履行合同，合同解除。

对于本案购房定金是否应当退还的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……”、第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；

在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

、第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；

但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

、第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法、有效，受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

对于原告李某以孩子被诊断为先天性心脏病需高额手续费为由提出解除合同、返还定金的事实主张，本院认为，首先，虽然《房屋买卖合同》的解除系双方当事人协商一致解除的，但是，是基于原告以孩子被诊断为先天性心脏病需高额手续费为由提出的合同解除，且是在诉讼庭审过程中双方当事人达成的解除合意；

其次，原告仅向本院提交其婚生子被诊断为先天性心脏病的检查单，而无其他材料证明手术的必要性及所需的治疗费用，以及其确因此笔费用的支出导致其子不能得到及时诊疗，以及继续履行合同对于原告明显不公平的事实，不属于民法典第五百三十三条规定的情势变更，根据上述法律规定，定金作为双方保证合同履行自愿支付的费用，给付定金方不履行合同的无权要求收受定金一方返还已交付的定金，故原告无正当理由不履行合同，其要求被告返还定金的诉讼请求无法律依据；

再者，根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，被告毁约的，需向原告双倍返还定金，原告毁约的，无权要求被告返还定金。

在合同真实有效的情况下，合同相对方均应遵守合同的约定，而原告无正当理由提出毁约，故原告要求被告返还定金缺乏事实依据；

另，根据《中华人民共和国民法典》的立法精神以及其中有关定金的规定，是为了鼓励交易以及保证交易稳定、正常、有序地进行。

原告无正当理由提出解除合同的并要求返还定金，不仅破坏了被告对于合同签订的预期利益同时也会破坏社会交易的稳定性，故在社会利益层面上，原告要求被告返还定金的诉讼请求，不利于社会交易秩序的稳定。

综上，对于原告要求三被告返还购房定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”

、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款：“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。”

的规定，被告唐某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。

综上所述，原告主张三被告返还购房定金人民币20000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百三十三条、第五百九十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下：

一、原告李某与被告唐某、被告普洱某某房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》于2021年11月15日解除；

二、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币300元，减半收取计人民币150元，由原告李某负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。

审 判 员　黄海雁

二〇二一年十二月十五日

法官助理　杜　毅

书 记 员　张庆琳