个人房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

(2019)渝01民终7788号

上诉人（原审被告）：陈XX，女，20xx年xx月x日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

法定代理人：任X（陈XX之母），住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：郝X，重庆某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：成某某，重庆某某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘XX，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：杨X，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）:李XX，男，19xx年x月x日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：杨X，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。

原审被告：周XX，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：袁XX，北京XX律师。

原审被告：陈XX，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：袁XX，北京XX律师。

原审被告：任X，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

原审被告：陈XX，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

原审被告：李XX，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

原审被告：陈XX，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

原审被告：陈XX，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

上诉人陈XX因与被上诉人刘XX、李XX及原审被告周XX、陈XX、任X、陈XX、李XX、陈XX、陈XX房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初20981号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈XX的委托诉讼代理人郝X，被上诉人刘XX、李XX的共同委托诉讼代理人杨X，原审被告周XX、陈XX的共同委托诉讼代理人袁XX到庭参加诉讼。

原审被告任X、陈XX、李XX、陈XX、陈XX经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈XX上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陈XX不承担将位于沙坪坝区永盛路5号8幢2单XX5-3号的房屋（以下简称涉案房屋）登记至刘XX、李XX名下的义务；

2.本案一、二审诉讼费及保全费等由刘XX、李XX承担。事实和理由：1.一审法院程序错误。涉案房屋属于陈XX、周XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX共同共有的房屋指标，一审法院违反不告不理原则，自行追加其他家庭成员参加诉讼后，在未送达开庭传票，也未查明事实的情况下，缺席审理并作出判决，属于程序错误。

2.原判查明事实不清，认定事实错误。原判以周XX个人名义签订房屋买卖合同的行为类推为代表全体家庭成员作出的共同约定，缺乏事实依据，周XX、陈XX的行为不构成表见代理，且《征地拆迁货币安置住房协议书》明确载明涉案房屋为家庭成员共有，而非周XX、陈XX两人所有，刘XX、李XX故意与周XX、陈XX两名老人签订合同，主观上并非善意。

原判根据陈XX等人未有证据显示提出异议为由，认定陈XX等人认可周XX、陈XX的买卖行为，从而认定其为卖方，不符合客观事实，当时陈XX仅几岁，其余成员也对此作出了合理解释。

3.原判适用法律错误。陈XX等人并非合同相对方，原判仅以推定的形式，突破合同相对性，违反物权法定原则，确认涉案房屋买卖当事人，系错误的。

4.涉案房屋现登记在陈XX一人名下，产权经全体共有人确认并签订《还建安置房分割协议》，将涉案房屋分割给陈XX，故陈XX是涉案房屋的唯一所有权人。

5.周XX、陈XX私下与他人签订房屋买卖合同属于无权处分行为，陈XX及其他共有人对此均未予追认，该合同无效，其内容不能约束陈XX，且刘XX、李XX自述其在2004年即知晓涉案房屋安置事宜，也知晓涉案房屋属于包括陈XX在内的八名家庭成员共有，故其与周XX、陈XX签订房屋买卖合同，主观上不属于善意。

6.《还建安置房分割协议》合法有效，陈XX办理产权登记符合法律规定，其没有过户义务。

刘XX、李XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

周XX、陈XX述称，

1.其与刘XX、李XX签订房屋买卖合同时已告知涉案房屋由陈XX等八名家庭成员按份共有的事实，刘XX、李XX在一审中也提交了拆迁协议原件，表明刘XX、李XX对房屋系共有的事实是明知的。

2.其私下将涉案房屋出售给刘XX、李XX，其他家庭成员知晓后，一直要求退房，因周XX、陈XX不持有房屋产权证，且将拆迁安置协议书原件交给了刘XX、李XX，故刘XX、李XX拒绝退房。

3.《还建房安置分割协议书》合法有效，陈XX合法取得涉案房屋的所有权，因此周XX、陈XX与刘XX、李XX签订买卖合同系无权处分行为，并无其他家庭成员授权。一审法院认定事实不清，适用法律错误。

陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX未到庭，亦未发表述称意见。

刘XX、李XX向一审法院起诉请求：

1.周XX、陈XX、陈XX协助刘XX办理位于沙坪坝区永盛路5号8幢2单XX5-3房屋（房屋原地址：沙坪坝区西XX（三期）8-2-5层3号）过户登记至刘XX、李XX名下；

2.本案诉讼费由周XX、陈XX、陈XX承担。

一审法院认定事实：2004年12月24日，重庆市沙坪坝区征地办公室、重庆市XX集团（甲方）与周XX（乙方）签订《征地拆迁货币安置住房协议书》，载明因重庆市大学城建设需要，甲方需对乙方房屋进行拆迁，双方达成本协议，协议主要内容是：一，乙方现有在籍农转非人员四人，即户主周XX、儿子陈XX、陈XX、孙子陈XX，另有常住城镇人员四人，即儿媳任X，孙（女）陈XX、儿媳李XX、丈夫陈XX。

按规定，乙方农转非住房安置对象按20平方米/人应享受安置面积80平方米，按货币安置标准每平方米1000元，扣除砖墙预制盖结构补偿价格每平方米200元计算，其货币安置费合计为64000元。

乙方城镇人员可按建安造价50%增购40平方米，货币安置费为28000元，共计92000元。二，乙方为八人户，每人一次性发放搬迁补助费500元，共计4000元。

……五，乙方在签订本货币安置住房协议时，在本协议书内注明整户不在大学城统建区定点购买住房的，在规定时间内旧房拆迁并与甲方签订不回购住房承诺书后，每人可另外一次性奖励2000元，按户结算。

六，综合以上各项，甲方应支付乙方96000元。周XX在协议上“户主”处签名、捺印。

2007年9月10日，周XX作为被拆迁方或取得房屋安置权人（乙方），与重庆XX公司（甲方）签订了《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，其中一份协议书载明甲方安置给乙方的房屋坐落于沙坪坝区西XX（三期）占第8-2-5层3，建筑面积72.65平方米，该还建房用途为住宅，房款合计52685.50元。

另一份协议书载明甲方安置给乙方的房屋坐落于沙坪坝区西XX（三期）占第4-1-5层2，建筑面积91.79平方米，该还建房用途为住宅，房款合计56515.30元。

2007年9月11日，重庆XX公司开具收据，载明收到周XX交来的8-2-5-3房屋款52685.50元。

2007年11月27日，刘XX、李XX（乙方，买方）与周XX、陈XX（甲方，卖方）签订《房地产买卖契约》，主要内容是：（一）甲方的房屋坐落于沙坪坝区西XX（三期）安置房8栋2单元5楼3号，建筑面积为72.65平方米。

（二）甲方以净价126805元转让给乙方。以后房屋所产生的费用由乙方缴纳。（三）甲方交的水、电、气、及所交的费用归乙方所有。

（四）交房时间为“安置房”的接房时间。（五）乙方在签约之日预订金人民币100000元给甲方。剩余房款在“安置房“接房之日内付清尾款26805元。

同时甲方将所交的房款收据、安置房协议书原件以及房屋钥匙一起交给乙方。（六）乙方须在“安置房”交房时间起三十天以内到甲方处接房，交清购房余款。

超过三十天甲方视乙方自动放弃，订金不予归还，甲方有权另行处理“安置房”。甲方以电话方式通知乙方（见电话清单）。（七）乙方在以后办理房屋过户手续时，甲方将协助乙方办理房屋过户手续。

（八）过户费用由乙方全额承担。（九）双方约定时间到公证处进行公证。（十）公证费由乙方全额承担。（十一）如有任何一方违反本契约，将按照周边房屋的价格进行双倍赔付。

该合同还对补充条款的签订、争议解决等进行了约定。

2007年11月27日，周XX出具收条一份，载明收到李XX购买位于沙坪坝区西XX（三期）安置房8幢2单元5楼3号房的购房款订金100000元。

2008年7月14日，周XX出具收条一份，载明收到李XX的购房款26800元尾款。

2014年7月16日，周XX、陈XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX签署《还建安置房分割协议》，载明重庆XX公司因城市建设需要征地拆迁了上述人员的房屋，签订了拆迁安置协议，安置对象为周XX、陈XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX八人，现已安置，安置房屋共两套，房号为沙坪坝区永盛路5号4幢1单XX5-2和沙坪坝区永盛路5号8幢2单XX5-3（即案涉房屋）。

经周XX、陈XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX协商一致，将位于沙坪坝区永盛路5号4幢1单XX5-2的还建安置房以周XX、陈XX名义办理产权登记和重庆市房地产权证，位于沙坪坝区永盛路5号8幢2单XX5-3的还建安置房以陈XX名义办理产权登记和重庆市房地产权证，陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X放弃上述拆迁还建安置房的所有权。

2018年11月5日，重庆市沙坪坝区不动产登记中心出具档案查询结果，载明涉案房屋登记所有权人为陈XX，该房屋建筑面积71.67平方米，套内面积64.38平方米，用途为住宅。

另查明，根据户口簿等记载，周XX为所在家庭户的户主，陈XX为周XX之子，李XX为周XX之儿媳，陈XX为李XX与陈XX之子，陈XX为任X与陈XX之女。

现刘XX、李XX向一审法院提起诉讼，要求判如所请。因陈XX、李XX、陈XX未到庭，本案为缺席审理，调解未成。

一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。本案刘XX、李XX与周XX、陈XX签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依诚实信用原则全面履行自己的义务。

关于案涉安置房屋买卖活动的当事人问题。刘XX、李XX属于买方。至于卖方系何人，首先，周XX、陈XX以卖方身份与刘XX、李XX签订了《房地产买卖契约》，其二人属于卖方，也应该没有争议。

周XX、陈XX未对《房地产买卖契约》的真实性提出异议，该院予以确认。协议是否经周XX、陈XX仔细查看后签字，属于完全民事行为能力人应当自行尽到的审查义务；

协议是否办理公证，不影响协议本身效力。其次，关于陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX是否属于案涉安置房屋买卖行为的卖方的问题。

《征地拆迁货币安置住房协议书》签订时，周XX为户主，陈XX以及陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX均作为周XX户下可享受安置房回购资格的安置对象，陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX虽然未在上述协议上签名，但从本案证据来看，《征地拆迁货币安置住房协议书》、《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》、缴款收据均系以周XX（户主）名义签署和处理，作为该户的安置对象，其对此自然应当是知情且认可的，而在周XX、陈XX将案涉房屋出卖并交付刘XX、李XX后长达近十二年的时间里，均未有证据显示陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX对此提出过任何异议，或者管理、使用过案涉房屋，合理的解释只能是陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX认可了周XX、陈XX对该房屋的转让行为，陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX应系上述协议的卖方。

并且，对于刘XX、李XX来说，因安置房办理产权登记的特殊性，在案涉房屋尚未办理产权登记的情况下，其可以信赖的唯有《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》及缴款收据所体现的周XX回购了安置房的事实，而上述证据均是以周XX一人的名义进行，刘XX、李XX完全有理由相信周XX即为案涉房屋的唯一权利人或者有权代表所有隐藏在《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》背后的其他安置对象处分案涉房屋。

陈XX、任X、陈XX关于其不知情、且未转让其所属安置房屋面积份额的辩解意见，无事实和法律依据，该院不予支持。

关于刘XX、李XX提出的要求周XX、陈XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX协助其办理案涉房屋产权过户登记手续的问题。

如前所述，该院已经认定案涉安置房的卖方应系周XX、陈XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX。根据双方约定,买方应按约支付购房款，卖方负有协助作为买方的刘XX、李XX办理案涉房屋产权过户登记手续的义务。

现有证据显示，刘XX、李XX作为买方已经按约定付清了全部购房款，作为卖方的周XX、陈XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX应当按约定配合刘XX、李XX办理案涉房屋的产权过户登记手续。

现因周XX、陈XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX经协议确定将案涉房屋的产权登记在陈XX一人名下（已实际登记取得不动产权证，权利人仅为陈XX一人），陈XX作为卖方之一，理当按约定协助刘XX、李XX将案涉房屋的产权过户登记至刘XX、李XX名下。

同时，因周XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX已经自愿放弃对案涉房屋的全部产权，且案涉房屋的产权也仅登记在陈XX一人名下，单就案涉房屋产权过户登记问题，仅需陈XX履行相应的协助义务即可，刘XX、李XX主张被告周XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX履行相应的协助过户义务，并无实益，也无必要，该院不予支持。

陈XX、李XX、陈XX经该院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃了答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，该院依法可以缺席审理并作出判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告陈XX于本判决发生法律效力后立即协助原告刘XX、李XX将坐落于沙坪坝区永盛路5号8幢2单XX5-3、建筑面积71.67平方米的房屋登记至原告刘XX、李XX名下。

二、驳回原告刘XX、李XX的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元，财产保全费1170元（原告刘XX、李XX已预交），由被告陈XX负担。

二审中，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于陈XX提出一审法院存在程序违法的问题。涉案房屋在拆迁安置时系陈XX、周XX、陈XX、陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX共有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十二条“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”之规定，一审法院依刘XX、李XX申请追加陈XX、李XX、陈XX、任X、陈XX为本案共同被告符合法律规定。

另，经查阅卷宗材料，一审法院已在开庭三日前向陈XX、李XX、陈XX依法送达了参加诉讼通知书、开庭传票等法律文书，该三被告经合法传唤未到庭应诉，应视为自行放弃了答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，一审法院依法可以对本案缺席审理并作出判决。

因此，陈XX该上诉理由不成立，本院不予支持。

关于陈XX上诉所涉及的其余问题，一审法院已详细评述并作出了明确的处理意见。在二审未出现新事实、亦无新证据的情况下，本院认可一审法院的处理意见及具体理由，在此不再赘述。

综上所述，陈XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：