文/张传艳 山东君雅律师事务所
一、案情简介
2010年8月20日拆迁人A开发公司与被拆迁人张某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定的预定安置房多层130平米一套，2010年9月21日张某同王某签订房屋买卖合同一份，约定被拆迁人张某将以上预定房（B回迁房）及490号房屋拆迁验收单，以30万元的价格出售给王某，同时约定被拆迁人张某负责协助王某办理其他后续事宜。
合同签订后，王某按照合同约定全额支付了房款。
2014年1月13日，A开发公司组织上房，由于王某拆迁验收单号码靠后，王某只好选择顶层房屋C小区25-3-604室。
2016年7月21日被拆迁人张某协助王某和A开发公司进行了上房结算，并签订了《拆迁房屋回迁安置补偿协议书》。因王某选取的房屋面积小于130平方米且是顶层，故A开发公司支付给王某房款差价13万余元，张某协助王某结算后，将以上13万余元占为己有，拒不将该款支付给王某。
2016年8月18日王某作为原告起诉至法院，要求被告被拆迁人张某返还此款。
二、对于本案的拆迁补偿方式的理解
本案中拆迁人A开发公司与被告张某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定以产权调换方式补偿被拆迁人张某。根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条的规定，拆迁补偿的方式可以实现货币补偿，也可实现房屋产权调换。
所谓的产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
从该补偿方式显示的当事人双方权利义务内容看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋；
被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。
也就是说拆迁人以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。
三、A开发公司与被告张某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的实质
首先，由上述双方当事人的权利义务，我们可以认为，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。
所谓互易合同是指双方当事人约定以金钱以外的财产权进行相互交换的协议，又称以物易物合同、以货换货合同。互易合同是非金钱以外的物的交换，这是互易合同最主要的特征，当事人双方是直接以价值相当的货物进行交换，一般不出现金钱支付形式，除非双方交换的货物不等值是，乙方需给对方一定数量的货币作为补偿。
从拆迁实践看，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同，所谓的补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产权，而对方除转移财产权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价。
互易合同在《合同法》分则中没有具体规定，但根据《合同法》第175条“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定”。
可见《合同法》是将互易合同作为一种特殊的买卖合同加以规定处理的。
既然是买卖合同，其买卖的目的就必然是标的物的交付和所有权的转移，这也是买卖合同的本质使然。依据我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动；
也就是说本案中拆迁人A开发公司与被拆迁人张某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》虽然已经生效，但被拆迁人在办理房屋所有权的登记行为完成之前，并不能取代房屋所有权。
被拆迁人张某失去了房屋所有权，享有的是一种期待权，即享有债权。
其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。
从本条也可以看出拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，被拆迁人对该房屋享有的是债权，并且是作为特种债权赋予其物权的优先效力。
四、如何认定被拆迁人张某与王某之间签订的房屋买卖合同
从上文可知，由于被拆迁人张某并未实际取得房屋所有权，仅仅享有将来的一种债权，那么被拆迁人张某与王某之间签订的房屋买卖合同，实际上只是通过房屋买卖合同的形式，转让这种未来的可期待利益，属于债权的转让。
债权转让，又称债权让与，是指在不改变合同权利义务的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或者部分转让给第三人。
对于被拆迁人的转让行为，在没有特殊约定的情况下，应该认为是全部债权的转让。
五、如何认定本案中债权的让与
本案的焦点问题在于原、被告之间签订的房屋买卖合同中所转让的是被告的全部债权即被告与A开发公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁安置房所涉债权还是转让的对未来不确定的安置房所涉债权。
即所转让债权中是否包含“楼层差价”的请求权？
（一）从原被告之间签订及履行合同的过程来看
1、从原、被告之间签订房屋买卖合同的目的来看，被告通过房屋买卖的形式将其与A开发公司以产权置换方式获得的债权转让给原告以便获得对等的货币（30万元）。
通过签订房屋买卖合同，原告获得了被告与A开发公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁安置房所涉债权，被告获得了对等的货币。
这正是债权转让的本质，一方获得债权，另一方（债权让与方）获得等价货币，也是原被告双方签订房屋买卖合同的目的所在。
2、从原、被告之间签订的房屋买卖合同所确定的标的物来看，是“B回迁房”而不是未知的未确定的“安置房”。
“售房合同书”中明确约定“130平方米（多层），B回迁房一套（房屋验收单号490号）”自愿出售给原告，这与被告与拆迁人A开发公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的“预定安置房中有暂定多层为130平方米房屋一套”一致，即被告对回迁安置房所涉债权以房屋买卖合同的形式转让给原告。
3、从房屋买卖合同约定的单价来看，被告的应转让的是《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁安置房的债权。
从B小区最终安置房的结算单与《房屋拆迁补偿安置协议书》比较中可以看出，被告是以每平方米高于A开发公司135元的价格卖给原告的。
并且每平方米的价格与当时位置相似的其他回迁安置房的价格相近，这也说明原被告之间转让的债权是被告的回迁安置房所涉债权。
4、从原、被告协商过程中的谈话录音，也可以看出，被告转让的也应是《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁安置房的债权。
被告承认对将来的安置房采用多退少补的方式来做最终结算，这与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中所述的“对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补”相一致，进一步印证了，他们双方所签订的房屋买卖合同的标的物是“被拆迁房屋”也就是《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁安置房，转让的债权是被告所有的回迁安置房所涉债权。
5、从房屋买卖合同实际履行情况来看，被告转让的也应是《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁安置房的债权。
从选房的过程中可以看出，被告积极通知原告选房，被告只是协助签字确认，也就是说，自签订房屋买卖合同原告支付全部合同价款起，被告就将回迁安置房所涉债权全部转让给原告，那么其中的“楼层差价”的请求权必然也已经转让给了原告。
（二）退一步讲，即使从原、被所签订的房屋买卖合同中无法确认所转让的债权
那么根据《合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；
不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，也就是说如果无法确定具体的债权，可以根据交易习惯来确定。
《<合同法>司法解释二》对“交易习惯”作出了规定，第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
(二)当事人双方经常使用的习惯做法。通过原告所提交的证据可以证明，当时在相同的地域范围内，对于以产权置换方式获得的补偿，被拆迁人将拆迁房屋出卖，卖的都是回迁安置房，也就是说通过房屋买卖合同形式转让的都是回迁安置房所涉债权而不是转让对未来不确定的安置房所涉债权。
这是当时、当地拆迁房屋的正常流转方式，原、被告对此都是知晓并且签订房屋买卖合同的时候也是遵循这一习惯的。
综上可以看出，原、被告以房屋买卖合同的形式流转的债权，是被告与A开发公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁安置房所涉债权的让与，这个债权的让与必然包括对于“楼层差价”的请求权，那么对于A开发公司对于楼层差价的补偿当然应一并让与原告，原告的诉讼请求必然得到支持。
六、法院判决驳回原告的诉讼请求，原告已对本案提起上诉
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北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 原告诉称章
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