律师观点分析
福州市晋安区人民法院
民事判决书
原告：陈某1
委托诉讼代理人：黄旭星，福建远见律师事务所律师。
被告：欧某。
被告：张某。
第三人：福州某房产中介公司。
第三人：陈某2，系陈某1的儿子。
原告陈某1与被告欧某、张某及第三人福州某房产代理公司、陈某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法追加陈某2作为第三人参加诉讼并组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告陈某1及其委托诉讼代理人黄旭星、第三人陈某2到庭参加诉讼，被告欧某、张某、第三人福州某房产代理公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告陈某1向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告欧某于2012年11月24日签订的《拆迁房买卖合同》合法有效；
2、被告欧某应协助原告办理福州晋安区XXX单元的房屋产权过户登记手续，将该房屋变更至原告名下；3、被告欧某向原告支付违约金（暂计至2018年2月8日为50000元）以及原告支付的中介服务费15480元；
4、被告张某对被告欧某的违约责任承担连带担保责任；5、本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为“1、依法确认原告与被告欧某于2012年11月24日签订的《拆迁房买卖合同》合法有效；
2、被告欧某应协助原告办理福州晋安区XXX单元的房屋产权过户登记手续，将该房屋变更至第三人陈某2名下；3、被告欧某向原告支付违约金200000元以及原告支付的中介服务费15480元、律师费40000元；
4、被告张某对被告欧某的上述违约责任承担连带担保责任；5、本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。”事实和理由：2012年11月24日，原、被告及第三人福州某房产中介公司签订《拆迁房买卖合同》一份。
合同约定被告欧某自愿将坐落于福州晋安区XXX单元房产出售给原告，总价款为516000元；被告欧某应在取得上述房产产权证之日起12日内与原告共同给办了房屋过户至原告名下的所有手续；
签订本合同后任何一方违约，守约方有权要求违约方支付违约金及房产中介服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差路费等。
另，被告张某作为被告欧某的代理人向原告出具《担保函》一份，承诺：如因房屋买卖合同无效或其母亲被告欧某违约，同意按照合同约定承担违约责任以及连带赔偿担保责任。
在上述合同签订后，原告依约支付了合同约定的购房款以及第三人的中介服务费。然而，在被告欧某取得诉争房权属证书后，经原告多次要求其按照合同的约定履行诉争房屋过户所需的手续，被告却置之不理，致使诉争房屋至今无法完成产权过户手续。
被告欧某未作答辩。
被告张某未作答辩。
第三人福州某房产中介公司未作答辩。
第三人陈某2辩称，同意原告及被告欧某将诉争房屋过户至其名下。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月24日，原告与被告欧某经福州某房产中介公司见证后签订一份《拆迁房买卖合同》，约定原告向被告欧某购买坐落于福州市晋安区（尚未取得房屋权属证），建筑面积60.77㎡，转让价格516000元；
原告应在2012年11月24日前将部分购房款200000元转入被告欧某指定账户，被告欧某应将诉争房产的《拆迁户回迁安置决算单》等有关材料原件交给原告，并同时向原告移交房屋，2013年1月24日前将266000元直接汇入被告欧某指定账户，原告应在房屋交付当日向第三人福州某房产中介公司支付中介服务费15480元，余款50000元在原告取得房产证时直接支付给被告欧某；
被告欧某应在取得诉争房产产权证之日起10日内，与原告共同办理将诉争房产过户至原告名下的所有手续，否则没逾期一日按本合同购房款总价的1%支付违约金，逾期一个月，应向原告支付违约金200000元，并赔偿因此给原告造成的全部损失；
签订本合同后任何一方违约，守约方有权要求违约方支付违约金及产生的中介服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；
补偿协议约定被告欧某同意原告购买的诉争房屋的新产权人由原告自行指定，诉争房屋产权办理至被告欧某名下所需缴纳的税收和费用由被告欧某承担，被告欧某将诉争房产过户至原告名下时所产生的费用由原告承担等。
被告张某作为被告欧某代理人亦在上述《拆迁安置房买卖合同》中签名并按捺指膜。同日，被告张某还向原告出具《担保函》一份，载明诉争房产产权为其母亲即被告欧某所有，其以被告欧某代理人身份与原告签订《拆迁房买卖合同》；
若被告欧某因客观原因无法履行，其同意代被告欧某履行，以保证原告可以实现《拆迁房买卖合同》项下的所有权利；如《拆迁房买卖合同》无效或被告欧某违约，造成原告损失的其愿意承担违约责任及连带赔偿责任等。
上述合同及承诺书签订后，原告依约向两被告支付了购房款460000元，向第三人支付了房屋中介服务费15000元，被告欧某向原告交付了诉争房屋，原告使用至今。
后原、被告因在办理诉争房产产权过户中发生纠纷，原告遂诉至本院，并支付律师代理费40000元。
另查，诉争房产现已办理房屋产权登记，产权人为被告欧某，产权证号闽（2018）福州市不动产权第XXX号。
2018年5月8日，福州市不动产登记和交易中心出具的个人不动产登记信息查询记录单显示，截止2018年5月8日0时40分第三人陈某2在福建省福州市未查到房屋登记信息。
福州市社会劳动保险关系中心出具的2017年1月至2018年5月个人历年缴费明细表载明，第三人陈某2自2017年1月起至2018年5月止均由福州XXX工程有限公司为其缴纳社会保险。
诉讼中，本院根据原告的申请于2018年2月28日冻结、查封了被告欧某名下位于福州市晋安区的讼争房屋所有权变更及抵押登记手续。
原告为此支付财产保全费5000元。
本院认为，《拆迁房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人都应诚实履行。原告已经向被告欧某支付了合同约定的购房款，被告欧某亦向原告交付了房屋，现在案涉房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。
被告欧某应当配合原告办理涉案不动产的变更登记手续，故对原告要求被告欧某协助办理产权变更登记至第三人陈某2名下的诉讼请求本院予以支持。
对于原告主张的违约金，结合拆迁安置房买卖的背景、卖房人的违约程度、买房人的损失情况等，本院酌情认定被告赔偿原告违约金30000元；
关于原告主张被告欧某承担中介服务费15480元，本院认为中介服务费系原告通过第三人福州某房产中介公司与被告欧某签订房屋买卖合同，而向第三人福州某房产中介公司支付的费用，现案涉《拆迁房买卖合同》已经发生法律效力，且原告在已主张违约金的情况下，又要求被告欧某支付中介服务费，缺乏法律依据，本院不予支持；
原告主张律师代理费40000元，符合双方的合同约定，且与法不悖，本院予以支持。被告欧某在承担违约责任后，仍应继续履行合同义务。
被告张某作为被告欧某上述买卖合同的连带责任担保人，应对被告欧某的上述义务承担连带保证责任。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其放弃当庭陈述、举证和质证的权利，本院可依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：
一、原告陈某1与被告欧某于2012年11月24日签订的《拆迁房买卖合同》合法有效；
二、被告欧某应于本判决生效之日起十日内继续按照《拆迁房买卖合同》的约定履行将坐落于福州晋安区XXX单元房屋过户至第三人陈某2的合同义务；
三、被告欧某应于本判决生效之日起十日内向原告陈某1支付违约金30000元、律师费40000元；
四、被告张某对被告欧某的上述义务承担连带责任；
五、驳回原告陈某1其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12890元，财产保全费5000元，由被告欧某、张某负担。
出卖人：身份证号码：买受人：身份证号码：根据《民法典》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。一、房屋的基本情况：甲方房屋座落在________________________________，建筑面积为______平方米，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。二、甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋
律师导读：回迁安置房买卖合同购买后，往往面临办证周期长的问题，在此期间容易出现某一方违约的问题，需要及时通过法律手段维权。 案件时间线起诉：李某1向本院提出诉讼请求：1．请求判令李某2在判决生效之日起10日内向我交付位于北京市海淀区四季青镇某号房屋，包括房屋内所有设施设备、装饰装修、房屋钥匙及门禁物品。2．请求判令李某2在判决生效之日起10日内向我交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、
文/张传艳 山东君雅律师事务所一、案情简介2010年8月20日拆迁人A开发公司与被拆迁人张某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定的预定安置房多层130平米一套，2010年9月21日张某同王某签订房屋买卖合同一份，约定被拆迁人张某将以上预定房（B回迁房）及490号房屋拆迁验收单，以30万元的价格出售给王某，同时约定被拆迁人张某负责协助王某办理其他后续事宜。合同签订后，王某按照合同约定全额支付
拆迁安置房买卖合同（未办房产证） 合同双方当事人： 出卖人（甲方）：_______________(以下简称甲方)身份证号码：__________________________ _______________（房屋共有产权人）身份证号码__________________
房屋买卖合同中买方违约，卖方可以要求其支付违约金，违约金的数额首先是以双方协商为准，如果违约金的数额过高，高于房屋标的价钱的30%，那么买方可以请求人民法院予以降低，如果违约金过低，卖方也可以要求法律提高相应违约金金额
根据市住房城乡建设委《关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有关问题的通知》（京建法〔2011〕9号）规定，以划拨方式取得建设用地，且用于安置首都功能核心区疏解居民的首都功能核心区人口疏解对接安置房产权性质为“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受限制，上市交易由购买人按成交额的3%补交土地出让金。上述土地收益目前由各区不动产登记部门收取，收取后向缴款人出具《北京市非税收收入一般缴款书》。从严核定
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。) 一、原告诉称 原告陆女士起诉称：2009年8月，我从被告庄先生处购买了两套安置房，并且我已经将购房款全部付清，但是庄先生只向我交付了一套房屋，另一套却没有交付给我，所以请求法院判令被告庄先生继续履行合同并赔偿我违约金2万元。 二、被告辩称 被告庄先生答辩称：我不同意原告的诉讼请求
拆迁安置房买卖协议受法律保护。拆迁安置房买卖合同协议只需要是双方意思表示，且合同不存在违反法律法规情形的约条款的情况下，协议有法律效力的，受法律保护。拆迁安置房买卖需要注意明确安置房的性质，办理公证手续以及合同的内容要明确。 一、拆迁安置房买卖协议受法律保护吗 拆迁安置房买卖协议受法律保护。通常安置房买卖协议是有法律效力的，受法律保护。买卖安置房所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，协议
1、如果拆迁安置房有不动产登记证书，当事人签订的房产买卖合同有法律效力。2、如果拆迁安置房没有不动产登记证书，当事人签订的房产买卖合同一般没有法律效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有
房屋买卖合同一般不因合同当事人有违约情形而导致无效，买方违约会产生相应的违约责任，比如违约金或者损失赔偿。因此当事人在判断房屋买卖合同是否有效的时候，应当参照导致合同无效的情形
在现实生活中，不管什么类型的房子当事人都会存在对房屋进行买卖的情况，一般要签订买卖合同，那么安置房买卖合同协议有效吗？小编为大家整理了相关的法律知识，下面一起来看看吧，相信会对你有所帮助。 一、安置房买卖合同协议有效吗 买卖安置房协议有效。拆迁安置房可以买卖，买卖合同合法有效。因为只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证，凭着拆迁安置协议也
一、拆迁安置房买卖需要缴纳哪些税费1、买房人应缴纳税费：(1)契税：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)(2)交易费：3元/平方米(3)测绘费：按各区具体规定(4)权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。2、卖房人应缴纳税费：(1)交易费：3元/平方米(2)营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)(3)个人所得税：
一、安置房买卖合同具有法律效力吗(一)、通常安置房买卖合同是有法律效力的，买卖安置房所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，协议合法有效，对双方均有法律约束力。(二)、但是容易发生纠纷，因为房屋在几年后的价值是升还是降都是个未知数，那么房产证拿到后，如果卖主拒不过户，你只能起诉到法院，要求法院判令对方过户，所以，风险还是有的。约定的双倍违约因为过高，一般会被法院认为是无效的。拆迁安置房买卖的风险
安置房买卖合同具备以下条件就是有效的，1、该安置房能获得产权的；2、合同是由具有相应的民事行为能力的人订立的；3、合同的意思表示真实合法，不违背公序良俗的。法律依据：《中华人民共和民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
安置房买卖合同是否有效力，要视情况而定。如果双方签订合同时安置房的状态尚不满足相关文件要求，而鉴于相关文件并未确认有溯及既往的效力，故该签订合同的效力会存有争议。如果双方签订合同时安置房的状态已满足相关文件要求，则双方签订的转让合同有效，如出卖人拒不履行相关文件的程序性规定，则买受人可以提起诉讼强制出卖人履行相关义务，而土地收益的缴纳，虽然规定为由出卖人负责，但在出卖人不配合的情况下买受人出资缴纳
1、房地产分离出卖，合同无效。这种情况指的是卖方将房地产和土地分别卖给不同的买家，又或者是售卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题，合同无效。这种情况指的是卖家必须是该房屋的所有权人。3、侵犯优先购买权，合同无效。我国法律规定，当房子的所有权有多个人时，房子在出售时，同等情况下房屋所有权的共有人有优先购买权。4、单位违反规定购房，合同无效。这种
合同双方当事人：出卖人(甲方)：_______________(以下简称甲方)身份证号码：__________________________(房屋共有产权人)身份证号码_________________________(房屋共有产权人)身份证号码_________________________(房屋共有产权人)身份证号码_________________________以上______人是本合
签订安置房买卖合同注意事项：1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，还是可以办理产权证的;2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷;3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。【法律依据】《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋
安置房买卖合同具备以下条件就是有效的，1、该安置房能获得产权的；2、合同是由具有相应的民事行为能力的人订立的；3、合同的意思表示真实合法，不违背公序良俗的。法律依据：《中华人民共和民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
拆迁安置房买卖程序是怎样的及要注意哪些事项1、签约前一定要审查动迁协议，明确房屋共有人；签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。2、违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十。3、在未过户前让房主提供担保。4、买卖双方可以找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。5、
