北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。
从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
章某芬、王某峡向本院提出诉讼请求：
1.依法分割位于北京市通州区A号的遗产房屋（以下简称A号房屋，其中1/2是章某芬所有，另1/2作为王某海的遗产，章某芬、王某峡及王某各继承A号房屋的1/6份额），并要求按照市场价格补偿王某1/6份额折价款或王某补偿章某芬、王某峡共5/6份额的折价款；
2.诉讼费由王某承担。
事实与理由：被继承人王某海于2021年3月10日，因心源性猝死，病逝于A号家中。被继承人生前遗留有A号房产，系依据2016年9月15日与B公司签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议》，与其妻章某芬作为被安置人合法共同共有的拆迁补偿房屋。
根据2018年C公司所发的《入住通知书》，房屋正式门牌号为“北京市通州区A号”，实测面积112.65平方米。王某海、章某芬在通知入住后，迁入该房屋居住。
因拆迁政策，遗产所涉及房屋至今还没有取得房产证。因王某不同意分割遗产，导致章某芬、王某峡无法依法继承遗产，故请求人民法院依法分割遗产。
被告辩称
王某辩称：王某不同意此时对A号房屋进行继承分割，请求法院驳回章某芬、王某峡全部诉讼请求。
一、A号房屋为2016年王某贵（王某树已故）与B公司签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议》后拆迁安置所得，该协议书明确了拆迁范围内有六人，即被拆迁安置人有六人，安置房产共计三套。
三套房产目前均未进行分家析产及确定所有权，属于被拆迁安置人共同共有状态，无法进行继承分割，若要进行继承，首先应析出被继承人王某海及章某芬的份额后，再对A号房屋进行继承分割；
二、目前A号房屋尚未取得不动产权证书，不能确定房屋所有权，A号房屋在法律意义不属于完整物权，无法分割，王某也不同意此时继承分割。
根据相关法律规定，A号房屋目前未取得房屋产权证书，不能确定房屋是否为被继承人王某海及章某芬的个人合法财产，目前不属于自然人遗留的“合法”财产，应确定A号房屋所有权后再行继承分割；
三、A号房屋未明确所有权，取得房屋产权证书，无法进行价值评估，不宜进行继承分割。且该房产现由母亲章某芬居住使用，如果目前完成继承分割，归某个人所有，会对章某芬老人的晚年生活造成极大不便，可能会产生个人得到房屋后，对老人不赡养、不照顾等情况，让老人老无所依。
法院查明
被继承人王某海与章某芬系夫妻关系，二人育有一子一女，儿子王某峡、女儿王某。王某海于2021年3月10日去世。
2016年11月8日，B公司（甲方）与王某树（乙方，被拆迁人，已故）、王某贵（乙方，其他签约人）签订《集体土地房屋拆迁补偿协议》《安置及临时周转协议》约定，对F号宅基地上所有房屋及附属物进行拆迁，被安置人分别是王某琨、王某贵、孙某秀、王某海、章某芬、周某雯。
货币补偿款共计1964413元，安置房屋3套购房款总计花费1476000元，甲方支付差价补偿款为488413元。
另查，案外人王某琨、王某贵、孙某秀、周某雯到庭表示，王某贵、王某海、王某琨系兄弟关系，孙某秀系王某贵之妻，周某雯系王某琨之妻，章某芬系王某海之妻，父亲王某树系被拆迁人，共三套安置房，兄弟三家每家一套，其中A号房屋归章某芬、王某海所有，D号房屋归王某贵、孙某秀所有，E号房屋归王某琨、周某雯所有，各方无争议。
章某芬、王某峡表示，A号房屋目前由章某芬居住，该房屋房本还没有下发，王某表示目前房屋无法上市交易，不同意协商折价、不同意双方竞价。
裁判结果
坐落于北京市通州区A号房屋的2/3份额的权益归原告章某芬所有，1/6份额的权益归原告王某峡继承所有、1/6份额的权益归被告王某继承所有；
驳回原告章某芬、原告王某峡其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理。根据查明的事实，被继承人王某海生前未留有遗嘱，故在其去世后，其遗产应以法定继承方式予以分割。
鉴于王某海与章某芬系夫妻关系，故在对王某海的遗产依法分割前，应先将二人夫妻共同财产的1/2份额作为章某芬的个人财产析出，另外1/2份额应为王某海的遗产，由继承人继承，即由章某芬、王某峡、王某三人依法继承。
章某芬、王某峡和王某不同意协商折价或竞价，鉴于该房屋系拆迁安置房屋，目前无法上市交易，不宜折价后归某一方所有。且A号房屋尚未取得不动产产权证书，不宜直接确认各方取得A号房屋的所有权，仅确定房屋的相关权益归各方享有。
因此本案中仅对各方继承的份额予以确认，A号房屋的2/3份额权益归章某芬所有，1/6份额权益归王某峡继承所有、1/6份额权益归王某继承所有。
文/张传艳 山东君雅律师事务所一、案情简介2010年8月20日拆迁人A开发公司与被拆迁人张某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定的预定安置房多层130平米一套，2010年9月21日张某同王某签订房屋买卖合同一份，约定被拆迁人张某将以上预定房（B回迁房）及490号房屋拆迁验收单，以30万元的价格出售给王某，同时约定被拆迁人张某负责协助王某办理其他后续事宜。合同签订后，王某按照合同约定全额支付
商品房买卖双方确定交易意向之后就可以办理房产过户的手续了，但是安置房不一样，安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。
1、拆迁安置房和商品房的区别：拆迁安置房大部分是划拨性质不能进行直接买卖交易，商品房可以直接上市交易；拆迁安置房基本不能直接贷款，商品房申请贷款较简单；商品房相对于拆迁安置房价格较高，数量也较多，选择的空间更大；拆迁安置房再次交易的难度较大，商品房办理产权证相较容易、二次交易较简单。2、法律依据《城市房地产管理法》第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的
拆迁安置房与商品房的区别：1、安置房往往建设利润被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。当然，也有比较负责的或者示范工程之类的，质量相对较好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。2、很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴
区别一：安置房相对于商品房来说往往质量比较低。区别二：相对于商品房安置房大部分是不属于完全产权。区别三：安置房交易时间受限。区别四：安置房是否可以交易取决于开发商时候对安置房进行产权登记。区别五：安置房相对于商品房的使用用途来说受到了一定限制。区别六：相对于商品房来说安置房享有的权利较为不全面。【法律依据】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：当事人以商品
一、安置房和商品房的区别？1、安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。2、商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成 本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料
一、拆迁安置房办理贷款的流程是什么1、符合贷款条件者可向柜台申领相关贷款表格或上网下载;2、到住房公积金缴纳地和购房所在地房管所开具房屋登记信息证明;3、未婚者需到民政部门开具未婚证明;4、到住房公积金缴纳单位开具收入证明(表格网络下载或柜台领取);5、带齐相关原件及复印件到柜台申请贷款受理;6、中心审批贷款，借款人与承办银行签订合同;7、借款人到房地产交易部门办理抵押登记手续;8、承办银行审批、
一、安置房和商品房的区别？1、安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。2、商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成 本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料
如果房屋产权人同意，拆迁办也同意，一般是可以的
一、拆迁安置房无房产证能否继承 拆迁安置房无房产证能继承。没有产权的房产，继承人协商一致，签订继承协议，在能办理产权登记时，再办理登记手续。 《民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。 第二百三十条，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
一、拆迁安置房如何继承? 1、有遗嘱的按遗嘱，无遗嘱的父母，子女，配偶均为第一继承人，按人均分。 2、咨询当地公证处。 3、需要的材料：拆迁协议书、安置单、产权注销证明 4、拿到继承公证书以后，办理房产登记时可以直接改为子女(继承人)的名字。 5、和普通房产的继承一样处理。 若属征地拆迁安置房，房屋所有权人死亡，继承人需先至公证处办理继承权公证，到市国土局补交出让金，再由继承人带好无锡市房屋权属登
随着城市化进程的不断推进，很多老旧小区、城乡结合部需要改造成现代化新社区，或者某些地块因为市政工程而要拆迁，从而会分配新的安置房。那么安置房不同于市场上的商品房，不能想卖就卖，要具备一定的条件才可以。一、未满五年无法过户动迁安置房还不是严格意义上的商品房，所属土地是划拨性质，所以和购买的正常商品房（商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式）是有区别的。国家规定的是，要业主持有该住房满五年后，凭安置
一、怎么继承父母的拆迁安置房1、有遗嘱的话：(1)有遗嘱的按遗嘱。(2)咨询当地公证处。(3)需要的材料：拆迁协议书、安置单、产权注销证明(4)拿到继承公证书以后，办理房产登记时可以直接改为子女(继承人)的名字。(5)和普通房产的继承一样处理。2、无遗嘱的，父母，子女，配偶均为第一继承人，按人均分。3、若属征地拆迁安置房，房屋所有权人死亡，继承人需先至公证处办理继承权公证，到市国土局补交出让金，再
1、没有拆迁安置房产权证的房产，被继承人死亡后，由继承人协商签订继承协议，等能办理产权登记时，再办理登记手续。2、继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定;3、协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。
一、未办理产权证的拆迁安置房是否可以继承依据我国继承法对遗产的定义，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括有形财产和专利权、著作权、商标权等无形财产以及有价证券、公司股权和履行标的为财物的债权等财产权利。拆迁安置房在权利表现上有一段“真空”时间。从实物上讲，原房屋已被拆迁，新的房屋尚未建成;从权利凭证上看，原房屋的房产证明已被注销，新的房屋的房产证尚未颁发。在这段真空时间，拆迁安置房的唯一凭据
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拆迁安置房的房产证是不是从签订拆迁协议算起不是，拆迁协议书是协商拆迁及获得补偿的合同书，签订拆迁协议只是双方达成一致，与拆迁安置房的房产证起算时间无关。拆迁安置房的房产证起算时间，应从房产证的发证时间开始计算，只有满规定年限后，才能正常进入市场流通。如何签拆迁房的买卖协议，主要内容如下：所谓拆迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的
拆迁安置房作为遗产的继承：有遗嘱的按遗嘱，无遗嘱的按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。【法律依据】《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条，遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开
未办理产权证的拆迁安置房可以继承吗可以继承。未办房产证的遗产继承的方式是什么没有产权的房产，继承人协商一致，签订继承协议，等能办理产权登记时，再办理登记手续。法律依据《中华人民共和国物权法》第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。《中华人民共和国继承法》第十五条 继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人
拆迁安置房作为遗产的继承：⒈拆迁安置房首先要按照遗嘱继承，遗嘱不存在的，或者遗嘱存在无效的，需要按照法定顺位继承分割遗产。⒉在法定继承的情况下，死者的父母、子女、配偶都有权分割房产
