2019年3月15日，我受邀给深圳某知名企业商管部门分享《房地产商业运营法律风险防控》的课程，以下是该分享课程的简单稿件，以供大家分享、讨论。
商业运营是指商业项目的推广、招商、租赁和物业管理等并获取投资收益的过程。
根据房地产商业运营各阶段常见的风险，并采取相应的防控措施:
一、运营前的风险及防控措施
1、出租主体不适格。出租人在出租租赁物前，应核查自有项目是否办理产权登记，承租项目是否经过原出租人同意转租的书面证明，否则，可能产生出租主体不适格，导致租赁合同无效的风险。
2、物业是否适合出租，即是否符合租赁用途、功能和基本使用条件，如不符合的，应在交付前整改完毕。
3、出租主体的经营范围是否符合经营需要，如不符合经营需要的，应及时向工商部门申请变更登记，确保在营业执照许可的范围内经营，否则存在被行政处罚的风险。
二、策划和推广的风险及防控措施
1、在策划和推广中，可能存在虚假宣传、虚假承诺等违反广告法和房地产广告的规定，因此带来民事和行政的法律风险。故在策划和推广过程中应严格遵守广告法和房地产广告的规定。
2、在广告宣传或招商中，不得含有构成要约性质的承诺，如出租率、交付标准及时间、投资回报率、租金、租期、租赁位置及面积、交付时间等，如违反，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，可能被认定为要约性质，如出卖人违约承诺的，需承担违约责任的风险。
三、签约、交付的风险及防控措施
1、商铺承租人，需要提供其经营商品或服务的资质，专利或授权证明文件，否则产生侵犯第三人权利的风险。
2、未交付租赁保证金前，建议不要将房屋交付承租人，否则产生承租人交不起租金的风险。
3、签约、交付时应审查承租人、接收人的身份，如是签约人、接收人是受委托代为签约和接收房屋的，应要求对方出具授权委托书。
4、交付时，双方应共同查验租赁物业，并制作房屋交接表，将租赁物业内具有的设施设备、水、电、燃气表的读数详细记录在交接表上。
四、装修的风险及防控措施
1、提前告知承租人允许装修的时间、施工禁止行为和注意事项，并要求承租人缴纳一定比例的装修保证金。
2、如需先通过消防设计审核的，应要求承租人提供消防设计审核通过的文件后方可允许施工。
3、监督承租人是否按图纸施工，是否存在擅自拆改的行为，如承租人存在以上行为的，应立即发出整改通知。
4、在合同中约定二次消防验收的责任主体为承租人，如二次消防验收不通过的，不得投入使用。
五、合同履行过程中的风险及防控措施
1、承租人逾期交租的风险。承租人逾期缴纳租赁费用，出租人应及时向承租人发催促交租的通知（通知包括但不限于书面、微信、邮件等形式），如逾期达到租赁合同解除条件，出租人欲解除合同的，应及时发出书面解除合同的通知给承租人，并保留好快递底单。
2、承租人擅自转租的风险。承租人擅自转租，给出租人带来不可控的风险，如次承租人从事违法犯罪活动，可能牵连到出租人，故租赁合同应约定，如未经过出租人的书面同意，承租人擅自转租的，出租人享有单方合同解除权。
3、承租人擅自改变租赁用途、经营类型的风险。承租人擅自改变租赁用途，有可能侵害到相邻方的权利，或受到政府监管部门的关注，甚至是处罚，故发现承租人擅自改变租赁用途，应及时向承租人发出限期整改的通知。
六、合同解除后的风险及防控措施
1、合同解除后，承租人继续占用租赁物的风险。不管是以何种方式解约，承租人都有可能继续占用租赁物。这时候，出租人可断水断电，迫使承租人搬离租赁物。
2、承租人跑路的风险。在租赁合同履行过程中，可能出现承租人逾期交租，甚至跑路，致使出租人单方解除合同，但承租人还遗留相关物品在租赁物内的情形，这时，承租人可邀请物业公司、及其他第三方见证，或在公证人员的公证下，将物品登记造册后，三方签字并可将物品变卖。
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案情摘要：A，某公司技术人员，2011年3月10日入职，签订3年期限劳动合同。2011年9月，A买房贷款需要，公司为其开具收入证明，且证明中的工资标准高于A实际工资标准。2012年3月，A与公司领导发生摩擦后离职，以公司拖欠工资报酬为由解除劳动合同，随后向当地劳动人事争议仲裁委员会，要求公司补足工资差额和支付解除劳动合同经济补偿金。
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在激烈的市场竞争中，增资扩股具有扩大生产经营规模，优化股权结构，提高公司资信度的功能。可以说，一家成功企业的发展往往伴随着数次增资扩股。本文将探讨分析增资扩股过程中的相关问题，对这一过程中常见的法律风险及相关防范措施进行解读，并总结最高人民法院关于“增资扩股纠纷”的裁判规则，以期为中小型企业规避风险提供帮助。增资扩股是指企业向社会募集股份，发行股票、新股东投资入股或原股东增加投资扩大股权，从而增加
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廉政风险点及防控措施一、廉政风险点1、检查时讲情面，发现问题不要求整改。2、检查时接受被检单位吃请。3、对检查对象索要财物。4、公车私用。二、防控措施1、通过日常加强职业道德教育，树立指导服务思想。领导带头示范，动员全员在检查工作中按照规范和标准，对发现的问题一律下发限期整改通知，避免讲情面，做好人，发现问题不要求整改的现象发生。2、重温八项规定。坚决杜绝利用工作之便接受服务对象吃请，发现接受服务
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物业公司廉政风险点及防控措施一、公司行政管理方面风险点：1、因集团公司未明确规定下属子公司职务和薪资问题，导致在人力资源安排上无法按人事制度办理；2、在人员安排或干部任用上，无法明确的进行安排；3、因公司财务在集团公司，我公司在各项目资金的安排上不能及时到位；防控措施：1、按人事管理办法，根据能力定岗，推行能者上，庸者下；2、在临时用工上，集体研究，选用劳务派遣方式或服务外包方式进行；3、在项目安
摘要：本律师从事法律服务工作十三年，通过参考法律界同仁和建筑工程专家的理论观点，并结合自己长期在建筑工程领域经办的真实案例，对建筑企业经常出现的法律风险及有关防范措施进行总结。 自1982年我国实行国际竞争性招标和项目管理以来，在二十年的工程项目建设过程中，逐步建立了工程项目管理和项目经理责任制度。由于项目经理在项目施工中处于施工企业代表人的法律地位，对外代表公司与业主及分包、材料供应商
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一、高处坠落事故事故原因施工人员患有不适合高处作业的疾病，如高血压、心脏病、贫血等。施工人员不注意自我保护，坐在防护栏上休息，在脚手架上睡觉。气候原因造成的事故，如突遇大风、暴雨，夏季高温中暑晕倒坠落，冬季、雨季、霜冻打滑摔倒坠落。安全防护用品和材料质量不好，不符合安装和使用要求，或不按规定安装和使用。提升机具限位保险装置失灵或“带病”工作。洞口、临边防护措施不到位。井架吊篮载人上下；人货升降机超
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加班费法律风险（一） 合理合法的加班行为要件《劳动法》第三十一条： 用人单位应当严格执行劳动定额标准， 不得强迫或者变相 强迫劳动者加班 。 用人单位安排加班的， 应当按照国家有关规定向劳动者支付加班 费。第一， 用人单位须就具体加班事宜与劳动者协商并安排具体工作任务。第二， 用人单位确实延长了劳动者的工作时间 。 （注意： 效率高/工作时间内完成的） 第三， 劳动者在延长
