房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告汪XX、杨XX与被告四川省XX公司（以下简称XX公司）、第三人四川XX公司（以下简称仁寿XX）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年11月2日受理后，依法适用简易程序于2021年11月26日公开开庭进行了审理。

原告杨XX及其与汪XX的委托诉讼代理人宋X、骆XX，第三人仁寿XX的委托诉讼代理人任X、宋X到庭参加诉讼。被告XX公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告汪XX、杨XX向本院提出诉讼请求：

1.判决原告对川（2019）仁寿县不动产权第0××7号产权证项下的位于仁寿县不动产享有优先权，确认该房屋归原告所有；

2.判决被告将位于仁寿县不动产转移登记给原告，转移登记所产生的费用由被告承担；

3.判令被告与第三人共同涂销川（2019）仁寿县不动产权第0××7号产权证项下的位于仁寿县不动产的抵押登记；

4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依据《旧房改造安置协议》《嘉南XX拆迁安置户选房确认单》等拆迁安置约定从被告处取得位于仁寿县房屋（以下简称案涉住房）。2014年4月7日，被告将上述房屋交付原告占有，原告已对房屋进行了装修并入住。XX方约定，被告应于交房后一年内为原告办理产权证并承担办证所需全部费用，但至今被告未为原告办理房产过户手续。第三人于2021年初因被告未履行（2019）川1421民初76号民事判决书确定的还款义务向法院申请强制执行，原告方才得知案涉住房已被法院查封且因被告向第三人贷款之故被办理了抵押登记。经原告提起执行异议，现人民法院已解除了案涉住房的查封措施，但第三人在得知原告系案涉住房的实际所有人后仍拒不涂销抵押登记。原告认为案涉住房系原告基于拆迁安置协议取得的房屋，房屋已实际交付，原告依法享有优先于第三人抵押权并取得房屋所有权的资格。被告在交付房屋后，利用尚未办理过户登记的便利设定抵押属无权处置的侵权行为。第三人在设定抵押权时没有对抵押房屋的物权情况进行必要的审查，相应的抵押权亦不构成善意取得且属侵权行为，由此设置的抵押权无效，案涉住房抵押登记应予涂销。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

被告XX公司未到庭应诉，但提供了书面答辩状辩称，被告于2016年在第三人处以在建工程贷款了2900万元，已经偿还了本息约2000万元，并非被告故意用购房户、拆迁户的房屋进行抵押。

目前被告仅欠第三人1780万元的贷款，后被告的商业房经人民法院执行局拍卖价值约为1500万元，目前尚欠款项金额不足300万元，第三人无权以购房户、拆迁户价值约3000万元的资产作为抵押。

案涉住房系于2014年交付原告，原告先后入住该房屋。安置户多次要求被告为其办理网签备案手续和不动产权证，但是因当时申请网签备案不具备条件，因此未及时为安置户办理网签备案。

被告与拆迁户、购房户签订的合同、出具的收款收据都是真实的，购房户都是采用现金方式支付XX公司的购房款。当时被告的会计为吴XX、钟XX，部分购房款系通过支付到公司财务人员账户的方式支付的，不存在欠付购房款的情况。

部分房屋的水、电、气户名为贾XX是因为嘉南XX办理此类户头都是办在贾XX名下，部分购房户未办理水、电、气过户手续而已。

《拆迁安置协议》中法定代表人栏系熊XX是因为其系合伙开发嘉南XX的股东，其与安置户签订安置协议是被告的真实意思表示，被告予以认可。

有部分拆迁户系与四川省XX公司（以下简称XX公司）签订的合同，是因为XX公司于2007年与仁寿县农业局内原四号楼23户住户达成拆迁安置协议后，XX公司于2008年拟退出房产开发项目。

后经协调，由被告接手该房地产开发项目，并就此达成了三方协议，由被告作为23户安置户的拆迁安置主体。原告提供的维修基金和契税收款单据确系被告出具的，之所以未加盖公章是因为此系代收款，在仁寿县范围内开发的小区此类代收款大部分均未加盖公章。

综上，请求人民法院支持拆迁户、购房户的诉求，解除对房产的查封。

第三人仁寿XX述称，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。理由如下：

1.原告的诉讼请求第一项不能成立，其主张无事实和法律依据，应予以驳回。原、被告之间系合同关系，原告享有的是依据合同而来的请求权，该协议不具备物权变动的效力，故原告要求确认房屋的所有权应依法予以驳回。

2.原告的诉讼请求第二项与第三人无关，但是因为第三人就案涉住房享有抵押权，根据物权法和民法典的规定，原告应当涤除抵押权。否则，即使原告取得了该房屋的所有权，第三人依然有权享有该房屋的抵押权。

3.第三人不清楚原、被告之间的拆迁安置补偿关系，何况我国物权法适用登记生效主义，第三人依据不动产登记管理部门的登记情况办理了抵押登记并且发放了贷款，被告与第三人之间的交易存在有偿性。第三人所享有的抵押权办理了抵押登记，也经人民法院生效判决确认，故第三人对案涉住房的抵押权合法有效。

4.物权法第一百零六条规定了善意取得制度，符合受让不动产权是善意的、以合理的价格转让、应当登记的已经登记的情形下取得的所有权或其他权利可以适用该制度。第三人针对案涉住房的抵押权也应当依照该规定予以保障。

5.人民法院虽然作出了停止执行、解除查封的裁定，然而是依据最高人民法院关于执行的相关司法解释作出的。第三人主张的善意取得抵押权的法律依据系物权法，其效力应高于司法解释的规定。

6.被告违反了与原告的合同约定，原告应当主张被告承担违约责任。目前XX公司取得的首次登记是违法的，案涉住房尚不具备交付使用的条件，且未经综合验收，因此案涉住房尚不具备办理转移登记的条件，同时原告关于涂除抵押登记的诉讼请求也应予驳回。

当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：XX公司成立于2002年10月31日，经营范围包括房地产开发经营等在内。

原告汪XX与杨XX系夫妻关系，汪XX原在仁寿县，该住房的建筑面积为59.29平方米，房屋所有权证号为仁房权证文林镇字第Ｒ××9号。

2007年6月9日，XX公司（甲方）与汪XX（乙方）签订了《危房改造安置协议》一份，约定：1.为了改变农业局机关职工大院的住房环境并提高职工人居生活品质，乙方用私有的房产和土地使用权作为置换条件，房产提供给甲方，由甲方拆除危房统一规划修建，在合同约定范围内补差，甲方享有销售乙方住房面积余下的住房面积的权利；

2.乙方私有房屋、土地位于仁寿县，产权人姓名汪XX，房屋产权证号为Ｒ××9，旧产权证面积49.29平方米，土地证号为（1993）0371；

新房面积以产权证面积为结算依据，免费置换房59.148平方米，XX方互不补偿，超过面积，乙方补给甲方1200元／平方米;3.安置房为框架结构，房屋竣工后以房屋产权证的实际面积进行结算找补，交钥匙结账付款每户扣1万元，待甲方交产权证时一次性付清；

4.乙方所得还房，甲方按原证户主登记姓名办理土地使用证、房权证，所有税费由甲方负责；5.工程日期以乙方给甲方进场通知书时间为准，建筑总工期为25个月，新房竣工后甲方将分房公告公布后，乙方在规定期限45天内与甲方结算，凭结账清单到甲方销售办公室领取钥匙，一年内领取房屋所有权证、国有土地使用证；

6.协议另有关于新建房屋标准、物管费等的其他约定。

2010年11月17日，XX公司取得了位于仁寿县的300平方米土地的国有土地使用权证［编号为仁国用（2010）第1××5号］。

2010年11月30日，XX公司（甲方）、XX公司（乙方）、仁寿县农业局（丙方）签订了《仁寿县农业局御景台工程项目转让合同》，约定：仁寿县农业局为了统一规划、建设和改造农业局旧危房，经协调XX公司全部退出农业局旧危房的开发和建设；

XX公司原已报规委会批准的御景台项目工程手续和4号楼的土地使用证及甲方与农业局4号楼小青蛙房23户的安置合同、协议，一并移交、转让给XX公司，一切税费（含土地过户费）由乙方负责；

甲方与4号楼小青蛙房23户签订的安置合同、协议和赔偿部分安置户的旧房装修费用等及产生的经济、法律责任由乙方全部负责；

农业局4号楼23户的安置房由乙方开发的一期、二期工程置换房安置，安置的内容和置换标准按照甲方与安置户签订的协议执行；

安置房的一切税费和两证的办理及水、电、气、闭路的户头费用、安装全由地方负责；协议另有其他约定。

2010年12月8日，XX公司取得了位于仁寿县南XX，使用权面积146.7平方米土地的国有土地使用权证［编号为仁国用（2010）第1××7号］。

2011年1月12日，XX公司取得了位于仁寿县（棉花原种场）590.6平方米土地的国有土地使用权证［编号为仁国用（2011）第0××3号］，还取得了位于仁寿县文林镇建设路三段县XX内192.6平方米土地的国有土地使用权证［编号为仁国用（2011）第0××4号］。

2011年12月8日，XX公司作为用地单位取得了位于仁寿县，用地项目名称为“嘉南XX”、用地面积为1544.8平方米的《建设用地规划许可证》。

当日，XX公司作为建设单位，取得了嘉南XX的《建设工程规划许可证》，其中地上、地下的建设面积合计为27372.8平方米。

2012年2月8日，XX公司作为用地单位取得了位于仁寿县宗土地的《建设用地批准书》，其建设项目名称为“嘉南XX”，批准的建设工期为2011年8月至2014年7月。

2012年3月31日，嘉南XX取得了《建筑工程施工许可证》。2012年5月29日，XX公司作为售房人取得了嘉南XX的《商品房预售许可证》，其中备注“预售范围：2幢（拆迁安置除外）”。

2013年12月9日，XX公司作为建设单位，就2011年12月8日针对嘉南XX《建设工程规划许可证》中超面积部分，又取得了嘉南XX项目下建设规模为386平方米的《建设工程规划许可证》。

2014年3月25日，仁寿县城乡规划局为嘉南XX出具了《建设工程规划验收合格证》，其备注处载明“因土地置换，该项目停车位未达到规划要求配套车位数……”。

2014年4月7日，XX公司（甲方）与汪XX（乙方）签订了《交房协议书》，约定：甲方应安置补偿乙方建筑面积59.148平方米，具体安置乙方嘉南XX2幢1单元22楼2号房屋，安置面积118.35平方米；

乙方还应支付甲方其他费用18,073元；乙方持《交房通知书》到物管公司签订统一物管合同，交纳物管费用，由物管公司具体办理交房手续及其他手续；

物管公司交付钥匙给乙方时为甲方已完成交房行为；协议另有其他约定。当日，XX公司的工作人员为案涉住房出具了《收据》三份，分别载明收到钟华成交来案涉住房的补差款71,042元、购买契税12,155元、维修基金5,918元。

其后汪XX、杨XX接收了案涉住房的钥匙。

2016年6月17日，XX公司召开股东会，并决议以包括案涉住房在内的42套建筑物及其所占用的土地使用权作抵押向仁寿XX贷款1780万元。

同时，XX公司作出《抵押承诺书》，承诺前述抵押物无其他共有人，在抵押期间不会私自出售、转让。

2016年6月20日，四川XX公司接受委托对位于仁寿县住房在内的建筑物进行房地产抵押价值评估，并作出了《预评估报告》。

前述《预评估报告》中附有估价对象的图片，图片中显示：嘉南XX从楼体外部就可以看到部分楼上住宅已经安装了防盗窗、空调，营业房上悬挂了“少量余房，优价发售”等字样的宣传横幅。

2016年6月27日，仁寿XX与XX公司签订了《抵押合同》（编号为ＡＱＱＦ201XXXX0069号）,约定：由XX公司以其仁国用（2011）第0063号、仁国用（2011）第0××4号、仁国用（2010）第1××5号、仁国用（2010）第1××7号国有土地使用权，嘉南XX共计41套房产（含案涉住房在内）及面积872.04平方米的车库作为抵押物，为其《借款合同》（编号为ＡＱＱＦ0120XXXX0104号）项下的全部债务向仁寿XX提供抵押担保。

2016年6月30日,案涉嘉南XX41套房产及车库（不动产单元号分别为5114XXXX1039GB00071F000XXXX0320至5114XXXX1039GB00071F000XXXX0361，本案所涉房屋不动产单元号为5114XXXX1039GB00071F000XXXX0330）以仁寿XX作为抵押权人，以XX公司作为抵押人进行了抵押登记，抵押登记证书号为仁建XXX，登记债务履行期限为2016年6月27日起至2019年6月26日止，被担保的主债权数额为1,780万元。

2019年4月23日，案涉房屋因属历史遗留问题，经上访后办理了首次登记，房屋所有权人为XX公司，不动产单元号为5114XXXX1039GB00071F000XXXX0159。

后因XX公司未能清偿全部借款，仁寿XX将XX公司、田XX、吴XX、杨XX以金融借款合同纠纷为由诉至四川省眉山市中级人民法院。

该院于2020年1月13日作出（2019）川14民初76号民事判决，判决载明XX公司于判决生效之日起十日内归还仁寿XX借款本金6380万元及相应利息、罚息、复利，仁寿XX对包括案涉住房在内的抵押物享有折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿的权利等内容。

该案诉讼过程中，四川省眉山市中级人民法院作出了（2019）川14民初76号民事裁定，裁定查封了XX公司名下172宗房产（其中包括案涉住房）。

2021年8月30日，四川省眉山市中级人民法院因含汪XX在内的案外人提出异议，作出（2020）川14执132号之三执行裁定，认为案涉住房已经完成了交付，汪XX等人对案涉住房所享有的权利优先于所有购房者，也优先于抵押权，并且案涉住房未过户的原因并非汪XX等人造成，遂裁定解除对XX公司名下172宗房产中位于嘉南XX的指定16套住房的查封（其中包括案涉住房）。

2021年11月2日，汪XX、杨XX遂将XX公司作为被告，将仁寿XX作为第三人诉至本院，提出如上诉讼请求。

另查明，嘉南XX于2015年3月12日即取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方责任主体同意验收的《竣工验收报告》。

前述《竣工验收报告》中“竣工验收条件及检查情况”载明规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况为“有关单位专项验收合格”。

上述事实有当事人的陈述，原、被告及第三人的身份信息，《危房改造安置协议》《仁寿县农业局御景台工程项目转让合同》各一份，原房屋产权登记档案，《交房协议书》《收据》《税收完税证明》各一份，《房地产权登记信息》《抵押权登记信息》《查封登记信息》各一份，（2020）川14执132号之三《执行裁定书》，竣工验收报告，《股东会决议》《抵押承诺书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《仁寿县城乡规划局在建工程规划验收合格证》《商品房预售许可证》《建设用地批准书》、土地使用权证书、仁寿县房地产管理局房屋信息摘要，抵押登记证书，（2019）川14民初76号《民事判决书》，《预评估报告》等证据予以证明。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议焦点为：本案争议焦点为：

1.原告能否基于《旧房改造置换协议》等直接确认案涉住房归其所有；

2.原告就案涉住房是否享有优先权，案涉住房上设立的抵押登记应否涂销；

3.被告应否为原告办理案涉住房产权转移登记手续，费用如何承担。

关于焦点一，《危房改造安置协议》系原告以牺牲原房屋居住权为代价，通过产权调换的形式和XX公司达成的以房换房的互易合同，其后XX公司承继了XX公司在前述协议中的权利和义务，故对原告依据该协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护。

本案中，《危房改造安置协议》对房屋的置换方式、安置房屋面积、过渡期限及费用、新建房屋标准、交房及结账方式、物业费等内容进行了约定。

其后，原告于2016年3月15日与被告达成了《交房协议书》将案涉住房确定为其安置房，可见原告置换的新房已经具体、明确，置换标的物具有了特定性。

结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”规定精神，可见立法充分考虑拆迁补偿安置协议的特殊性,按照对被拆迁人利益的侧重保护原则,将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权,赋予物权的优先效力,称为特种债权优先权,也就是债权物权化。

然而，法律虽赋予了通过产权调换方式取得补偿安置房屋的被拆迁人享有此种优先取得权，但本质上其仍是一种优先取得争议房屋的债权请求权，并未直接赋予当事人对房屋享有所有权。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，故原告依据XX方签订的协议要求径行确认其对相应房屋享有所有权的主张，因于法无据，本院不予支持。

关于焦点二，原告与XX公司达成《危房改造安置协议》在前，其后XX公司承继了XX公司在前述协议中的权利和义务，原告选定案涉住房、付清购房款均在抵押权设立之前，且原告对房屋居住使用至今。

同时，第三人于2016年6月30日就案涉住房办理了抵押登记，而案涉住房首次登记在XX公司名下时间为2019年，可见案涉住房未办理转移登记的原因并非原告造成。

依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条第一款之规定，可以得出通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时,应优先保护被拆迁人的权利,故原告就案涉住房享有优先取得权。

但是，在第三人申请执行与被告XX公司等借款合同纠纷一案中，四川省眉山市中级人法院于2021年8月30日作出（2020）川14执132号之三执行裁定书中已经明确载明本案原告等人对案涉安置的房屋优先于所有购房者，而作为消费者的购房者对其所购房屋所享有的权利优先于承包人的工程价款优先受偿，承包人的工程价款优先受偿权又优先于抵押权，进而认定原告等人对案涉拆迁置换协议所涉房产所享有的权利足以排除该案对上述案涉房产的执行，并最终裁定解除对相关房产的查封。

也就是说，原告对案涉住房所享有的相关优先权利已在执行程序中予以确认，本案不再重复予以评价，故对原告主张就案涉住房享有优先权的请求，本院不再予以处理。

如上所述，本案案涉住房属拆迁补偿安置房,原告作为被拆迁人，以牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等公共利益的需要,赋予其对案涉住房的权益享有优先效力,更符合法律公平正义的精神,也有助于社会的稳定发展。

既然原告基于产权调换、支付房款、实际占用案涉住房的行为取得了优先于第三人对案涉住房享有之抵押权的相应权利，并经四川省眉山市中级人民法院（2020）川14执132号之三执行裁定书予以确认，在此种情形下，第三人就案涉住房设定的抵押登记已不具有实质意义,故而形成第三人无法实际行使案涉住房抵押权，原告亦因案涉住房上设立抵押权，诉争房屋办理不动产权证存在障碍而无法取得案涉住房之完整所有权的局面,进而使案涉住房始终处于权利不确定状态。

从解决当事人纠纷的角度出发，本院对于原告要求被告与第三人共同涂销抵押登记的诉讼请求予以支持。第三人述称其基于善意取得可以享有抵押权，然而其取得抵押权善意与否均不得对抗原告取得案涉住房的优先权，对于第三人的此项述称意见本院不予采信。

关于焦点三，《危房改造安置协议》《仁寿县农业局御景台工程项目转让合同》系合同各方当事人自愿签订的，原告对被告履行安置协议也无异议，其约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。

被告承继了XX公司的合同权利、义务后应按照约定应负责为原告办理置换新房的房屋所有权证、国有土地使用权证，同时在与原告交房结算后一年内通知原告领取两证。

原告已与被告进行了交房结算，现被告逾期未能为原告就案涉住房办理不动产权证书确属违约。因此，二原告主张被告为其办理不动产权证书并承担转移登记的费用符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告四川省XX公司与第三人四川XX公司于本判决生效后十日内共同涂销位于仁寿县嘉南XX2幢1单元22楼2号房屋（不动产单元号为5114XXXX1039ＧＢ00071Ｆ000XXXX0330）的抵押登记；

二、被告四川省XX公司于本判决生效后十日内将位于仁寿县嘉南XX2幢1单元22楼2号房屋（不动产单元号为5114XXXX1039ＧＢ00071Ｆ000XXXX0159）转移登记到原告汪XX、杨XX名下，转移登记所产生的费用由被告四川省XX公司负担；

三、驳回原告汪XX、杨XX的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告四川省XX公司负担（于本判决生效后七日内缴纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。