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承包人在与分包人达成以房抵债协议后可否再主张建设工程优先受偿权？

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发包人在无法全额向承包人支付建设工程价款时，多数会采取以房抵债的形式清偿建设工程价款债权，在此情形下，如果承包人顺利取得房产并完成不动产公示登记，则其合法权益已得到等价实现，建设工程优先受偿权随建设工程价款债权的实现而消灭。

但是，如果承包人虽然占有房产但未完成不动产公示登记、没有取得房屋所有权的情形下，其是否还享有建设工程优先受偿权就成为值得被讨论的问题。

笔者认为，发包人与承包人达成以房抵债协议时，应当视为承包人自愿将建设工程价款的债权期待权等值兑换为房产的物权期待权，所以在以房抵债协议合法有效且具备履行条件时，承包人不得再向发包人主张建设工程优先受偿权，只能依房产物权期待权要求发包人交付房屋、配合办理不动产公示登记。

所以，应当从承包人未取得不动产公示登记的原因出发去认定本节实务问题。

如果承包人未取得不动产物权登记是承包人原因导致，比如怠于主张权利或拒绝办理不动产登记手续，承包人不再享有建设工程优先受偿权，不能再以优先受偿权而对抗抵押权人及其他一般债权人。

如果承包人未取得不动产公示登记的原因出自发包人或客观因素，则应当视为以房抵债协议的合同目的无法实现，承包人此时可主张解除以房抵债协议，要求发包人支付工程价款并主张建设工程优先受偿权。

此外，为了更充分有效的保障自身权益，承包人应当尽早在与发包人签订以房抵债协议，且在协议中明确约定交付房屋及办理不动产公示登记的时间，该时间应当早于建设工程工程优先受偿权的主张期限，另将怠于交付房屋或怠于办理不动产公示登记手续作为解除协议的情形之一。

以房抵债协议签订后，承包人还应积极行使催告权，在发生发包人逾期办理且经催告仍不办理不动产登记手续时，及时通过书面通知或诉讼方式解除以房抵债协议，重新向发包人主张建设工程优先受偿权。