竣工结算前达成以房抵债协议性质

竣工结算前达成以房抵债协议性质

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在竣工结算工程款之前达成的以房抵工程款协议可能被认定为属于流押条款。一方面，发包人和承包人在工程竣工结算前将“房”与“款”挂钩的行为，可能因构成流押条款而无效；

另一方面，《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》认可以物抵债协议的效力，即“以物抵债协议仍然是有效的，其效力表现在，当债务人不履行债务时，债权人可以通过折价、拍卖、变卖抵债物等方式偿还债务”。

最高法院在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中将债务履行期限届满前达成的以物抵债协议作为履行原债权债务关系的担保对待，只认可履行期届满前的以物抵债协议在债务清偿期限届满后的“担保”权能。

除非发生危及“担保权”的特殊事由，承包方不能在工程款结算前要求折价、拍卖、变卖抵债的房产。

根据《合同法》286条承包人即享有法律优待的建设工程优先受偿权，相较于建设工程优先受偿权，“低配版”的以房抵工程款协议担保具有非经公示不得对抗第三人的公信力缺陷、相比担保物权“低人一等”的权能缺陷、不能限制“担保物”房屋流转的执行缺陷，在具体履行中极易四处碰壁。

以房抵工程款协议增加了发包方清偿工程款的履行方式，但并不能根本上改变债权的性质。将以物抵债协议作为对原债权的“担保”对待，却不赋予其担保物权的权能，对于“以房抵工程款”协议签订时“担保物”房屋大多未完工，能否在将来发育为与债权相当的“担保物”尚存在不确定性；

“担保物”房屋在“以房抵工程款”协议签订后难以办理抵押登记、预告登记，协议约定未经公示登记的“担保权”难以对抗开发商一房二卖的恶意违约；

当存在多个债权且发包人的财产不足以清偿所有债权时，以物抵债协议只能作为金钱债权，在最后顺位与其他债权人平等受偿。