征地拆迁中房屋价值评估往往直接影响着被拆迁人的补偿金额，因此，房屋价值评估环节对被拆迁人来讲是至关重要的。然而，在实践中，却有不少被拆迁人忽视了这一环节，导致拿不到本应属于自己的合理补偿，不得不留下遗憾。
在房子被拆前，大家若对评估结果存有异议可以争取再评估，若房子已经拆除，没有评估对象，合理的评估报告又该如何出具呢？
今天圣运律师事务所王有银律师为大家进行解答。
房屋已被拆除，评估报告出具原则
在最高法的案例【（2020）最高法行申1511号】明确了评估报告出具的重要原则：存疑有利于行政相对人的原则。
最高法在案例中明确，虽然案涉房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法，参照行政主体查明的和相对人提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。
房屋损毁，无法评估怎么办？
在最高法审理的一起案件【（2017）最高法行赔申242号】中明确，在被征收人房屋已经因强拆灭失，且行政机关无法对该房屋价值进行评估的情况下，人民法院可以选取与被拆除房屋相邻，房屋结构、所在区域基本相同的其他被征收人的房屋作为参考，并参照其他被征收人所签订的征收补偿协议、征收补偿方案以及房屋面积的认定、房屋之间的差异等因素，综合确定被征收人房屋的赔偿依据、标准及方式。
也就是说，面对无法举证房屋损失的情况，可参照周边房屋进行赔偿，前述案件当事人杜先生被拆的房屋和相邻房屋的结构、区域相同，以此参照计算相应的赔偿损失。
评估时点如何确定？
刘先生在内蒙古巴彦淖尔市拥有合法的房屋，曾经在区教育局的批准下建立了幼儿园。现在因棚户区改造项目，幼儿园面临了征收。
市住建局作出了房屋拆迁行政裁决书，在其中提到给予刘先生的具体安置补偿方案，若选择货币补偿则按照评估公司出具的《房地产估价报告书》进行补偿。
刘先生看完补偿方案后发现，其幼儿园的评估时点为2009年，至今已有10余年，这期间物价飞涨，以此评估报告作为参考标准进行补偿明显是不合理的。
在最高法的案例（2020）最高法行申3927号以及司法解释中，针对前述问题已经做出了解释：具备房地产估价资质的房地产评估机构以作出赔偿决定时点作为评估价值时点。
在前述刘先生的案件中，法院经过审理后，认可了圣运律师的意见，判决撤销了市住房和城乡建设局作出的《房屋拆迁行政裁决书》。
这一胜诉判决有力推动了刘先生的维权进程，相信在律师下阶段的倾心协助下，刘先生的合法权益也会得以良好维护，能够早日得到属于自己的合理补偿。
拆迁户不能忽视的评估报告的陷阱！
圣运律师办理的不少案件中，存在这样的情况：对方拿出评估单，上面既没有公司盖章，也没有评估人员签名，说对财产进行了评估，评估的价格非常低。
表示出异议后，房屋就遇到了强拆，很多朋友就表示，遇到这样的情况是不是房产无法被评估，损失无法被证实了。
其实，房子即便被强拆了，仍然可以进行评估。房屋所有权人需要提前留存好与房屋相关的视频、照片以及相关合同、建房资料等，这些都可以作为征收证据，随后找评估公司进行评估。
更重要的一点就是，评估单被作为“假证据”的问题。有些评估单虽然真的，但其作出的内容、程序不符合法律规定。有的评估机构是由征收方单方面决定的，指定评估机构按要求出具评估单。
评估机构因担心承担法律责任，也不敢盖章签字，只给被征收老百姓出具评估单，借口说只是单据并未作最终的评估。一旦被征收人在这份所谓的临时评估单上签名，很可能就代表了对该评估结果的认可。
大家注意，合法有效的评估报告包括必须由评估人员，在现场进行勘测，询问情况后作出。没经历过现场勘察，就出具评估报告的，存在明显的程序违法，被征收人可以按照法定程序要求评估公司进行赔偿。
无论房子已拆还是未拆，评估结果对我们最终的补偿数额影响都非常大，如果补偿数额与预想中的数额相差很大，我们可以围绕评估报告来找出“猫腻”，这就需要对整个评估过程是否按程序进行，评估内容所依据的材料是否合法合理等因素来评判。
如果广大征收人对其中所涉及到的法律点不了解，建议向专业人士进一步咨询。
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