实践中常出现这样的情况，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，行政机关经过若干年以后才做出房屋征收决定对房屋进行征收，或者在与被征收人达不成补偿协议的情况下，径行将房屋拆除。
在这种情况下，应该如何争取房屋的补偿或者赔偿利益呢？今天，圣运律师事务所王有银主任结合相关案例为大家进行解读。
沈阳韩先生等人的房屋所在的集体土地，于2007年5月被征为国有。此时并未对地上房屋进行征收补偿。至五年后，当地区政府发布征地拆迁公告，决定对韩先生等人的房屋进行征收。
在补偿未谈拢之际，韩先生等人的房屋被强制拆除。在该案中，拆迁从开始到最终的赔偿程序较久，赔偿按照哪个时间点计算，赔偿内容包括哪些，这些问题最高法都做了详细的阐述。
一、农村集体土地被征收后，再实施征收，补偿如何计算？
最高人民法院答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。
（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”
法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”
最高法之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。
征收时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本实现城镇化，完全符合最高人民法院上述答复和司法解释的适用条件。
鉴于此，补偿应当参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿。
二、赔偿按照哪个时间点计算？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。
行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。
根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。
最高法认为，在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。
鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。
装修损失的赔偿如何计算？
由于行政机关违法强制拆除，造成被征收人对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据被征收人单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反行政诉讼证据采信规则。
奖补优惠还能享有吗？
正常的合法征收过程中，征收住宅房屋，被征收人按照当地征收补偿政策能够获得在市场评估价格基础上上浮的优惠。根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。
房租损失的赔偿能享有吗？
案件中，尽管当事人未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，当事人必须要另找生活居住的地方。
无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，当事人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。
即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友免除了当事人的房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。
因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，当事人的房租损失是必然存在的。
? 裁判要点1.赔偿标准的确定（农村集体土地被征收后再对原集体土地上的房屋实施征收的补偿标准）。（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011
? 裁判要点《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等对“户”的认定并没有明确规定。实践中，通常以被征拆房屋是否符合“一户一基”作为重要依据。当事人虽在公安户籍管理登记为多个公安户，但公安户并非征拆程序中的农村家庭自然户，且现有证据不能证明另外存在以个人名义单独申请的宅基地及建造的房屋，故行政机关将其作为一户进行征收补偿安置，并不违反法律规定，也未侵犯其合法权益。? 裁判文
实践中，有的村民还未与相关征收部门签订补偿安置协议，房屋就被强制拆除了。如果是征收部门将房屋拆除，我们依法起诉相关征收部门或是作为征收主体的人民政府即可。可是，如果村委会、拆迁公司等民事主体强制拆除了房屋，我们该起诉哪个部门或单位，才能有效维护自身权益呢？今天，圣运律师事务所王有银主任结合最高法相关案例【（2018）最高法行再119号】为您解答。 01案件回顾：房子被拆迁公司强制拆除 几年前，江苏
? 裁判要点行政协议是行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，是双方当事人的合意结果，体现了当事人对自身权利的处分，因此兼具行政性和合同性。对行政协议效力的审查，既要以《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条关于确认行政行为无效的规定为基础，同时也要适用《中华人民共和国合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，在依法行政原则与保护相
农村集体土地被个人占用，可以通过协商、调解、仲裁以及起诉的方法解决。发生农村土地承包经营纠纷的，可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡人民政府等调解。当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。对仲裁结果不服的，可以向管辖区的人民法院提起诉讼。
一、农村集体土地被个人占用怎么办 1、农村集体土地被个人占用后的处理方法具体如下： （1）当事人可以自行和解； （2）也可以请求村民委员会、乡镇人民政府进行调解； （3）当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以申请仲裁解决。 2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第三十八条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕
双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解，或去法院起诉。根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
最高法判例：当事人的承包地被违法收回并重新发包给第三人的救济途径裁判要点土地承包经营合同是颁发土地承包经营权证的前提和基础。当事人以生效民事判决确认村委会收回其承包地的行为无效以及村委会又将该承包地重新发包给第三人为由，诉请撤销行政机关为第三人颁发的土地承包经营权证，必须先解决作为该登记行为基础的土地承包经营合同的效力问题。在第三人与村委会签订的土地承包经营合同的效力未得到否定的情况下，人民法院不
最高法案例：交通事故责任认定书不属于具体行政行为，不能复议或者诉讼裁判要旨《全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会关于交通事故责任认定行为是否属于具体行政行为，可否纳入行政诉讼受案范围的意见》规定，根据道路交通安全法第七十三条的规定， 公安机关交通管理部门制作的交通事故认定书，作为处理交通事故案件的证据使用。 因此， 交通事故责任认定行为不属于具体行政行为，不能向人
双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解，或去法院起诉。农村的土地是属于国家所有，公民只有使用的权利没有所有权。非法占用土地构成犯罪的，依法追究刑事责任。【法律依据】《中华人民共和国农村土地承包法》第五十五条，因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土
【案情简介】1、刘红梅于2006年与莲花社区董庄居民组达成协议，用12万元的价格购买了一处沟塘，后与莲花社区书记罗桂忠共同开发建房（东苑雅居后3栋，属于违章建筑）2、2008年刘志与刘红梅签订房屋买卖合同，刘志出资购买了涉案房屋并实际居住。3、2016年7月20日向罗桂忠下达州城管罚决字〔2016〕第156号处罚决定书，限其5日内自行拆除完毕，罗桂忠逾期没有履行，颍州区城管局对涉案房屋实施了拆除。
最高法判定：农村宅基地上的房屋不因他人翻建而当然属于翻建者所有！ 【裁判要旨】我国农村宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与特定的身份关系相联系，房屋所有权一般要依附于宅基地使用权。因此，即便涉案房屋由他人出资翻建，也不能当然属于翻建者所有。 【裁判文书】中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书（2019）最高法行申14151号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周
双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解，或去法院起诉。农村的土地是属于国家所有，公民只有使用的权利没有所有权。非法占用土地构成犯罪的，依法追究刑事责任。【法律依据】《中华人民共和国农村土地承包法》第五十五条，因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土
农村集体土地征收补偿费的分配《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。”《湖南省人民政府办公厅关于加强农村经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》也规定：“农村集体土地被征收后，在农村集体经济组织内部调整承包地的，土地补偿费和安置补
裁判要旨 双方当事人之间存在工程施工债权债务关系、借款关系，并且双方当事人之间付款凭证中存在大量标注款项用途为“工程款”字样的情况下，法院判决认定“未注明款项用途”的转款不能排除用于偿还借款或者支付工程款两种情形，并不缺乏理据。因债务人对债权人负有支付工程款之债和偿还借款之债，该两种债务均属于金钱之债，应认定为相同种类的债务。债权人认为借款和工程款产生的合同基础不同，法律关系不同，不属于相同
通常情况下，拆迁补偿方案由双方协商确定，如果对拆迁补偿方案不满意，还可以申请行政复议，对复议结果不满意还可以申请行政诉讼。也可以直接提起行政诉讼。更多复杂的征地拆迁法律纠纷问题，建议咨询专业律师。
7个最高法案例：探析发包人在欠付工程款范围内的责任承担工程报 关于“发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担责任”的问题，在司法实践中存在许多误解，本文仅就涉及该规定的一些问题予以探讨。一、有关起诉中遇到的问题：1、实际施工人有选择权，可只起诉发包人要求发包人在欠付工程价款范围内承担责任，人民法院不必然追加转包人或违法分包人作为第三人参加诉讼。最
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。最高法院认为，违约金是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱，具有补偿与惩罚的双重性质。违约金
? 裁判要点临时安置费是房屋征收部门在产权调换房屋交付前，支付给合法房屋所有权人用于解决临时居住问题的费用；没有房屋被征收，就不存在支付临时安置费的前提。也即，过渡期内临时安置补助费并不适用于在征收范围内无住房的被征收人，当事人认为不论有无房屋被征收均能获得临时安置费，缺乏事实和法律依据。? 裁判文书中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书（2021）最高法行申459号再审申请人（一审原告、二
双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解，或去法院起诉。根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
